上诉人（原审被告）龚某某，男。

委托代理人张华成（受龚某某的特别授权委托），江苏省射阳县洋马法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司。

委托代理人田颖、陆某（受该公司的特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。

上诉人龚某某因与被上诉人无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司（以下简称轻纺城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2010)锡法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月31日受理后，依法组成合议庭，于2010年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人龚某某及其代理人张华成、被上诉人轻纺城公司的委托代理人田颖、陆某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，自2007年起，龚某某即租赁了轻纺城公司东方魅力步行街T9－X号商铺，双方于2007年、2008年均签订了为期一年的租赁合同，2009年年2月18日，双方又签订租赁合同一份，约定期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，租金为x元。合同还约定租期届满，若承租方无意续租的，应当于租期最后一日将商铺交还，若需续租的，应提前60日向轻纺城公司提出书面续租要求，并另行签订租赁合同，承租方享有同等条件下的优先续租权。合同还约定无论合同中途解除或期满终止，商铺内的装修无偿归轻纺城公司所有。2009年12月10日，轻纺城公司书面通知龚某某，合同到期后不予续租。但龚某某至今未搬出。轻纺城公司诉至法院请求龚某某立即搬出东方魅力步行街T9－X号商铺，支付自2010年1月1日起至判决生效日的房屋使用费。

以上事实，有当事人陈述一致及证据1、2在卷佐证，并经庭审质证。

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。轻纺城公司与龚某某于2009年签订的租赁合同合法有效。双方应当按照合同约定履行。合同期满前，轻纺城公司已书面通知龚某某不予续租，合同期满后，龚某某应当从东方魅力步行街T9－X号商铺中搬出，现期满后仍未搬出，轻纺城公司要求龚某某按照租赁合同中约定的租金标准支付使用费，原审法院予以支持。龚某某辩称，双方约定长期租赁该商铺，并提供了证人侍海燕和金正和的证言，但侍海燕的证言中未提及长期租赁的内容，金正和系利害关系人，也不能证明租赁期限，租赁期限的认定应当按合同约定确定。双方在合同中约定了同等条件下的优先续租权，不能认定该约定即是长期租赁的意思表示，租赁合同到期后是否续租，需双方合意，龚某某也不能依该约定单方要求继续租赁。故龚某某的抗辩意见法院不予采纳。原审法院判决：一、龚某某于判决生效之日起三十日内搬出东方魅力步行街T9－X号商铺；二、龚某某于判决生效之日起三十日内给付轻纺城公司房屋使用费（自2010年1月1日起至判决确定的搬出日止按每年人民币x元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，上诉人龚某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人于2007年承租被上诉人商铺时，受被上诉人许以长期续租才达成承租；其次，根据租赁合同第二条第二款明确约定：“租期届满，若乙方（承租方）无意续租的，乙方应于租期最后一日前将商铺交还甲方（出租方）；若乙方需续租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，并另行签订租赁合同。乙方享有同等条件下的优先续租权”，该约定阐明了承租户的续租权，上诉人无权以一年租赁合同届满为由擅自与上诉人终止续租，除非承租户无意续租了续租方才能取消。请求改判由上诉人龚某某继续租赁东方魅力步行街T9－X号商铺。

被上诉人轻纺城公司辩称，上诉人称被上诉人承诺将商铺长期租赁给上诉人使用，与租赁合同及事实情况明显相悖，上诉人与被上诉人于2008年签订的租赁合同合法有效，合同约定如果上诉人有意续租应在合同期满前60天提出续租申请，上诉人并未提出续租要求，因此已经丧失了优先续租权利。被上诉人于2009年12月10日书面通知上诉人不予续租，并多次要求上诉人按时迁出商铺。上诉人承认其开办的餐馆并未办理营业执照，也没有卫生许可证，给被上诉人经营场所造成食品卫生安全隐患，也严重违反了食品卫生法、公共卫生管理条例，个体工商户登记程序规定等法律法规，为保障顾客食品卫生安全，行使被上诉人作为市场管理者的职能，请求驳回上诉维持原判。

二审审理中查明的事实与一审查明的事实相同，双方均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点一：双方签订的为期1年的租赁合同是否是双方当事人真实意思的表示，是否合法有效。双方签订的租赁合同中明确有租赁标的及经营范围、租赁期限、租金及其它费用、商铺装修、经营管理、违约责任等项。其中载明：“租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止”。现上诉人没有足以推翻该合同的证据和理由，应当认定双方签订的合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效。争议焦点二：龚某某要求在合同期满后续租的要求是否应当得到法院的支持。租赁合同到期后是否续租，需承租方和出租方双方合意。首先，根据双方签订的合同，“若乙方需续租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求”，上诉人在合同期满前60天并未提出续租要求，无法证明其有续租意愿；其次，上诉人称轻纺城公司曾口头承诺其可以长期承租，轻纺城公司不予认可，龚某某亦未提供相应证据予以证明；第三，轻纺城公司2009年12月10日给龚某某的书面通知，已明确表明轻纺城公司不予续租的意思，根据双方签订的租赁合同，龚某某的租赁期限至2009年12月31日已经届满，龚某某理应遵守合同约定及时迁出东方魅力步行街T9－X号商铺。故龚某某单方要求在合同期满后续租的要求，于法无据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人龚某某负担。

本判决为终审判决。

审判长潘志江

审判员张红

代理审判员王正和

二○一○年七月二十日

书记员缪玲娜