上诉人（原审被告）李某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）-X号房屋（忘不了贵宾楼）。

委托代理人陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略），系李某某之夫。

被上诉人（原审原告）姚某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

委托代理人信盛连，湖南邵长律师事务所律师。

上诉人李某某因与被上诉人姚某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵东人民法院于二○一○年二月十九日作出的（2010）邵东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人李某某及其委托代理人陈某某，被上诉人姚某某及其委托代理人信盛连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2003年底李某某从李某成处转租了姚某某所有的（略）-X号房屋，经营忘不了贵宾楼，租赁期满后，姚某某、李某某又于2006年9月26日签订了书面租赁合同（该合同双方均已丢失），租期为三年，即至2009年9月26日止，双方约定租金为x元/年。租赁期届满后，李某某要求续租，但双方未协商一致，并因此产生矛盾，现姚某某要求收回出租房屋不愿继续租赁给李某某。2009年9月26日，姚某某将房屋门面关闭不准李某某营业。李某某在一审庭审中，就其租赁房屋的装修费损失及转租费损失提起反诉，但未在法律规定的期限内缴纳案件受理费。

原审法院认为，姚某某与李某某于2006年9月26日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应受法律保护。2009年9月26日租赁期届满后，双方没有达成续租协议，租赁关系即自然终止，李某某应搬出租赁房屋并将租赁房屋返还给姚某某，李某某继续占用该房屋既无合同依据，也无法律依据，构成侵权。但姚某某已将李某某经营的门面关闭，其要求李某某支付后期租金没有道理，对此不予支持。李某某就其租赁房屋的装修费及转租费损失提出反诉请求，但未在法律规定的期限内缴纳反诉受理费，视为自动撤回反诉请求。原审法院判决：（一）李某某承租的（略）-X号房屋即忘不了贵宾楼，于2009年9月26日租赁期届满合同终止；李某某应当于判决生效后15日内从（略）-X号房屋即忘不了贵宾楼内搬出，将该房屋退还给姚某某；（二）驳回姚某某的其他诉讼请求。

李某某不服原判上诉称，李某某向李某成支付了转让费转租了姚某某所有的房屋，原租期届满后，李某某与姚某某口头说定了租金，但没有约定租期，李某某与姚某某之间的租赁合同尚未到期，原判认定李某某与姚某某之间租赁期为三年没有事实依据；李某某在租赁期内曾有意转租，但经姚某某承诺租金不会大幅上调，要求李某某长期租赁，故李某某两次对租赁物进行装修共花费10多万元装修费，姚某某为了提高租金提起诉讼属于恶意诉讼，无端扩大上诉人的经济损失，请求二审依法改判，判决由李某某继续承租（略）-X号房屋或由姚某某赔偿其支付的转让费和装修费。

被上诉人姚某某答辩称，李某某与姚某某之间的租赁合同已经到期，且出租人在租赁期满前以书面方式通知李某某，租赁期满姚某某将收回房屋，因李某某在租赁期满后拒绝搬迁，姚某某为维护自己的合法权益，依法提出诉讼。原判认定事实清楚，请求二审改判李某某承担诉讼期间的租金5625元。

本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。

上述事实，有当事人陈某，房产证书，证人证言等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。

本院认为，本案的争议焦点在于上诉人李某某与被上诉人姚某某之间的租赁合同是否已经到期，李某某是否还能继续承租（略）-X号房屋。李某某和姚某某在2006年9月26日签订的租赁合同于2009年9月26日届满，由于双方当事人无法达成续租协议，出租人姚某某在租期届满后要求承租人李某某返还租赁房屋符合法律规定，李某某上诉称其与姚某某约定的租期没有届满，要求继续承租（略）-X号房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。李某某于2003年从李某成处转租房屋支付给李某成转租费，该费用的支付与姚某某并无关系，李某某在租赁期间对租赁房屋进行装修属于个人的商业投资行为，是对自己民事权利的自由处分，该装修行为的直接受益人是李某某，故李某某主张转让费、装修费应由姚某某承担没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元由上诉人李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长罗俊辉

代理审判员毛海玲

代理审判员肖某

二○一○年四月八日

书记员柳奕

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

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