上诉人(原审原告)龚某某。
委托代理人倪凌华，上海市东方正义律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)夏某某。
委托代理人王某某，上海市杨浦区五角场法律服务所法律工作者。
上诉人龚某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龚某某的委托代理人倪凌华，被上诉人夏某某及委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1、上海市杨浦区X路某号底层248平方米房屋的产权人为上海宝山五角场农工贸联合总公司(以下简称五角场农工贸联公司)。2005年10月19日，该公司出具授权委托书给上海五角场(集团)有限公司，委托该公司对上述房产进行管理和对外租赁事宜。
2、同年11月1日，五角场农工贸联公司(甲方)与夏某某(乙方)签订了一份《房屋租赁合同书》，约定由乙方承租甲方座落于上海市杨浦区X路某号建筑面积约248平方米作为经营场所，租期自2005年11月15日至国家需要动迁为止。双方约定，租赁期间，乙方不得擅自变更经营项目，如有发现可视为违约行为。如因不可抗拒的原因，自然灾害、市政动迁、土地批租等造成合同无法履行时，应以国家利益为重，无条件搬出该房屋。双方互免违约责任。
3、2006年9月29日，夏某某(甲方)与龚某某(乙方)就甲方将本市杨浦区X路某号商铺租赁及“小花园酒家”设备转让事宜签订了《商铺租赁及设备转让协议书》一份，约定甲方将本市杨浦区X路某号商铺出租给乙方作为饭店经营场所，该店建筑面积为287平方米，另附仓库2间。动力电，管道煤气、自来水、空调设备、厨房设备、包房席位、大堂餐位一应俱全。租赁期限为五年，自2006年10月15日至2011年10月14日。第一年到第三年租金为每年人民币(以下币种均为人民币)168,000元，月租金为14,000元；第四年到第五年每年租金为186,000元，月租金为15,500元；押金为14,000元。本着先付后用原则，以后租金在付款前十天内付清。该饭店在正常经营中，餐厅用品一应俱全，甲方一次性转让给乙方，乙方验收无误，确认后即支付设备转让费36万元，店内所有之设施及装潢归乙方所有。甲方无权干涉乙方的经营活动。……双方还约定如遇不可抗力因素，天灾人祸，自然灾害，政府动迁使本协议无法履行时双方顾全大局，互不追究违约责任。此外，双方还对其他事项作了约定。
4、签约后，夏某某依约将本市杨浦区X路某号“小花园酒家”交付给龚某某，龚某某亦按合同约定支付夏某某押金及设备转让费,并将进行经营的饭店名称改为“桃花源酒家”。
5、2009年11月23日，上海五角场集团物业管理公司向夏某某发出《清场通知》，提出：“贵方使用我司位于杨浦区X路某号计212平方米的门面房作为经营用房，贵方已知晓该地块被纳入动迁范围，并于2009年5月11日向我方出具了《承诺书》。在承诺书中，贵方承诺一旦接到我方的清场通知，‘保证在15天内无条件清场。将原租赁使用的房屋完全移交给贵公司’若贵方清场不及时或逾期不清场，所造成的一切责任均由贵方承担，我方有权将房内的所有物品视为‘废弃物而自行处置并不负任何责任’。鉴于该地块的用途和贵方的上述承诺，我方正式通知贵方，请贵方于2009年12月8日前无条件清场，并将房屋完全移交给我方。否则，我方无法保证水电供应，因贵方逾期不清场所带来的一切责任均由贵方承担。贵方已支付的保证金将被没收以示对贵方违反承诺的惩罚。对于贵方违反承诺而给我方造成的损失，我方保留进一步追索的权利”。
6、同年11月25日，夏某某向龚某某发出《告知》函，通知龚某某其在2009年11月24日收到大房东“上海五角场集团物业管理公司”的搬场通知，要求其必须在2009年12月8日前移交房屋，否则无法保证水电的供应，并承担由此带来的责任。该地块去年已纳入政府动迁的范围，居民和商业网点的搬离给龚某某带来一定影响，由于夏某某未收到大房东要动迁的正式通知，所以龚某某也一直在正常营业中，夏某某从2009年第二季度起房租由每月的14,000元调整为12,000元，第三季度又调低为10,000元，10月份又调低为8,000元，这都是考虑到即将拆迁、互相理解、互相谅解的表示。现在区里的拆迁迫在眉睫，大房东也一再催促，希望龚某某能按照协议“如遇不可抗力因素，天灾人祸，自然灾害，政府动迁使本协议无法履行时双方顾全大局，互不追究违约责任”的条款，在2009年12月8日前搬离，至于搬场中物品的损耗及运输等费用可以共同协商解决。
7、龚某某收到该函告后，未在2009年12月8日前搬离，并在同年12月15日停止经营。2009年12月18日夏某某以龚某某拒不搬出所租房屋并将煤气罐堆放在店大门内，扬言如果强迁，欲引爆为由起诉至法院，要求龚某某立即搬出杨浦区X路某号。后夏某某撤回起诉。2010年1月，龚某某诉至原审法院，要求判令夏某某退还设备转让费180,000元;赔偿装潢损失75,000元;退还押金14,000元；赔偿经营利润损失600,000元。
原审审理中,龚某某向原审法院提供了证人李某某出庭作证，以证明龚某某的饭店由证人进行了装潢共计费用为15万元。证人李某某称：2006年11月，龚某某找到证人装潢饭店，当时说好包工包料，没有确定合同。在没有拆除重建的基础上在大厅里加盖了三间包房并且进行了其他的装修工程。最后工程款结算为15万元，龚某某已经付清该款。由于证人是个体经营，没有资质，故也没有开具收据或发票。
夏某某认为，龚某某与证人没有签订合同，且龚某某并没有进行什么装修，只是改了饭店名称。现龚某某没有提供装潢的费用的书面证据，对证人的证词不予认可。
原审法院认为，龚某某、夏某某签订的《商铺租赁及设备转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，当事人双方均应当按照合同约定的义务全面履行。在《商铺租赁及设备转让协议书》中已明确约定如遇不可抗力因素，政府动迁使该协议无法履行时双方顾全大局，互不追究违约责任。现龚某某向夏某某所租的房屋因动迁致双方签订的《商铺租赁及设备转让协议书》无法继续履行，且夏某某在收到因动迁而要求移交房屋通知后及时书面告知了龚某某，并从2009年第二季度起对龚某某进行了补偿，减少了龚某某应支付的租金。龚某某租赁场地是经营饭店，其是明知夏某某将带有相关厨房设备、设施的场地租赁给他，龚某某不仅支付租金而且向夏某某支付设备转让款，龚某某作为租赁房屋的经营者应当知道其投资经营存在的风险，且夏某某与房东之间的合同亦是约定租期至动迁为止。故龚某某现以夏某某欺骗其在与房东没有明确租期的情况下和其签订了5年的租赁合同，而龚某某基于5年的规划进行投资，现以动迁造成其损失为由要求夏某某给予赔偿剩余租期的转让费装潢损失和经营损失的诉请无合同及法律依据，原审法院不予支持。龚某某要求夏某某退还押金并无不当，而夏某某对此亦无异议。
原审法院审理后作出判决如下：一、夏某某应在判决生效之日起十日内退还龚某某押金14,000元；二、龚某某其余之诉，不予支持。
龚某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：夏某某隐瞒了其与系争房屋的业主仅约定三年租期的事实，与上诉人签订了长达5年的租赁合同，由于夏某某的欺诈行为，致使上诉人作出了错误的投资决定，故夏某某应当承担赔偿责任。此外，双方在合同中虽约定了遇政府动迁，租赁合同解除并免除违约责任的条款，但夏某某至今也无法证明本次动迁的性质，故其仍坚持原审诉讼请求。
夏某某辩称：其与系争房屋的业主签订的租赁合同并未约定终止的具体期限，只约定了租赁合同至国家需要市政动迁为止，至于何时动迁，在与龚某某签订合同时大家都不知道，长于5年或少于5年均有可能，故其不存在欺诈故意，不同意承担赔偿责任，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审法院审理中，龚某某认为，夏某某在与业主只有三年租期的情况下，骗取龚某某签订长达五年的租赁合同，致使龚某某做出了错误的投资决定，造成了巨大损失，据此要求夏某某承担赔偿责任。故龚某某对于夏某某存在欺骗其的故意应承担举证责任。现原审法院已查明，夏某某与系争房屋出租人签订的租赁合同期限并非如龚某某所述的仅为三年，双方约定的租赁期限为“自2005年11月15日至国家需要市政动迁为止”。至于何时动迁，各方当事人在签约时均不得而知，故龚某某认定夏某某与系争房屋出租人签订的租赁合同期限短于其与夏某某签订的转租合同，存在欺骗其的故意，显然与事实不符。龚某某作为一名具有完全民事行为能力的公民，在作出投资决定前应当尽到谨慎的注意义务，以避免投资风险。此外，龚某某认为夏某某不符合合同约定的免责条款，亦应当由龚某某承担举证责任，然而直到本院庭审结束时，龚某某仍不能证明系争房屋所在地块是属于何种性质的动迁。故原审法院判决驳回了龚某某的诉讼请求并无不当，上诉人龚某某的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,490元，由龚某某负担。
本判决为终审判决。
审判长汪毅
审判员刘建颖
代理审判员张志煜
书记员范庆韵
