上诉人(原审被告)邓某某。

上诉人(原审第三人)蒋某某。

两上诉人共同委托代理人孙义坤，上海创远律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)王某某。

委托代理人叶坤元，上海市中山律师事务所律师。

原审第三人金某。

上诉人邓某某、蒋某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：邓某某与蒋某某于1990年3月16日登记结婚。2004年1月4日，邓某某与王某某经上海务实房地产经纪事务所居间介绍签订了《房屋认购意向书》一份，约定：房屋坐落在上海市青浦区X路X弄某号X室；价款合计人民币(以下币种均为人民币)196,500元；……双方另以手写形式注明：邓某某依照开发商实际交付房屋日(2004年1月5日)前交付房屋，并在开发商办理大产证后协助王某某及时办理权证过户手续，王某某在权证过户手续当日交清全部房款，并承担过户费用，以上事宜中介方应尽力协助办理，直到产证办妥。双方一致确认王某某为购房累计向邓某某支付186,560元。2005年6月22日，王某某向上海留水园物业管理有限公司支付132.62元维修基金。当日，王某某向上海纵骋物业管理有限公司支付2005年1-12月的物业管理费304.80元。系争房屋自2004年1月一直由王某某占有、使用。

原审另查明，2009年12月，邓某某(甲方)与金某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方受让甲方坐落于上海市青浦区X路X弄某号X室；房地产转让价款共计57万元；双方同意，甲方于2010年4月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方另在附件三付款协议中约定：本合同签定后，乙方于2009年12月18日支付全部房价款的3.x%，计20,000元，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2009年12月21日前支付200,000元；乙方于2010年2月28日前支付350,000元。2009年12月23日，邓某某向金某开具销售不动产统一发票(代开)。当日，金某缴纳契税5,700元。2010年1月25日，邓某某与金某向上海市青浦区房地产交易中心提交申请登记文件。

因邓某某未协助王某某办理产权过户手续，王某某遂于2010年1月诉至法院，请求判令邓某某履行合同，协助办理上海市青浦区X路X弄某号X室房屋过户手续。

原审审理中，邓某某辩称：以系争房屋属于动迁配套的安置房，5年内不得转让、出租，故该买卖合同属于违规；且系争房屋为夫妻共同财产，签合同时未经妻子蒋某某同意，故以合同无效为由不同意王某某的诉请。

蒋某某称自己对于邓某某出售房屋的行为是不知情的。

金某述称：2009年底，自己与邓某某签订了买卖合同，已支付了相应款项，并申请办理房屋过户手续，故系争房屋应过户到自己名下。

原审法院再查明：王某某、邓某某于《房屋认购意向书》中约定的“上海市青浦区X路X弄某号X室”系临时楼号和室号，与现在邓某某名下的上海市青浦区X路X弄某号X室房屋系同一套房屋。上海市青浦区X路X弄某号X室房屋产权属邓某某所有，邓某某于2005年7月13日取得了系争房屋的上海市房地产权证，该房屋系配套商品房，建筑面积72.58平方米，自2004年11月13日起5年内不得转让、出租。

原审法院认为：王某某、邓某某双方签订的《房屋认购意向书》虽名为意向书，但其已具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受大部分购房款，买受人亦据此对系争房屋进行占有、使用至今，故该意向书应认定为商品房买卖合同。对邓某某及蒋某某的辩称意见，首先，原有住房的拆迁安置协议由邓某某一人出面签订，系争房屋亦是登记在邓某某一人名下，故王某某有理由相信邓某某转让系争房屋已征得家人同意，况且在邓某某与金某之间进行的房屋交易过程中，亦只有邓某某和金某在合同上签名；其次，蒋某某自述其对房屋状况不甚了解，有关系争房屋的事宜均由邓某某一人操办，可以理解为蒋某某对于系争房屋有关事宜的概括授权，亦即家庭对此房屋有关事宜的内部安排，故邓某某出售系争房屋的行为应视作家事代理行为，王某某有理由本着此项信赖行事；第三，自意向书签订及王某某入住系争房屋之时至今已逾六年，双方一直依照意向书履行，邓某某及蒋某某从未对合同履行提出异议，现邓某某与蒋某某主张蒋某某对房屋出售一事不知情，于理不合，不予采纳。因此，可以认定该意向书为双方当事人真实意思的表示，且不违反国家有关法律法规的效力性强制性规定，属合法有效。

至于金某主张邓某某已经与其签订合同，并已经履行，故其合同具有优先性一节。原审法院认为，作为债权的一种，合同权利系基于当事人自由意思表示而成立的权利，并无排他性和优先性，且邓某某于2004年初即将系争房屋交付于王某某，故对金某的主张不予采纳。在履行合同的过程中，当事人应本着诚实信用的原则全面、善意地履行自己的义务。现王某某同意在房屋过户时支付剩余房款，故王某某、邓某某双方应继续履行合同。原审法院据此判决：一、邓某某继续履行其与王某某于2004年1月4日签订的《房屋认购意向书》，并应于判决生效之日起十日内协助王某某办理上海市青浦区X路X弄某号X室房屋产权过户手续；二、王某某应于判决生效之日起十日内支付邓某某购房款9,406元。

判决后，邓某某、蒋某某提出上诉，坚持其在原审中的主张，认为原审法院的判决剥夺了当事人就平等债权如何履行的实体选择权，剥夺了系争房屋共有人的财产处分权，要求依法改判或发回重审。

王某某则表示服从原判。

原审第三人金某未提出上诉。

经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。

二审中，王某某表示，根据认购意向书的约定，其愿意承担全部的过户费用。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。邓某某与王某某于2004年1月4日在房屋中介机构就本案涉讼房屋所订立的《房屋认购意向书》系双方真实意思表示，且双方在意向书中已就房屋买卖的主要内容作了约定，故可认定该意向书为房屋买卖合同。现王某某已经支付了绝大部分房款，并实际取得了房屋，其有权要求邓某某继续履行意向书的约定，完成房屋过户手续。至于邓某某、蒋某某辩称因蒋某某不知道房屋买卖事宜，故双方合同应为无效一节，原审法院已经做了详尽的阐述，本院予以认同，不再赘述。原审法院据此所作判决并无不妥，本院予以维持。邓某某、蒋某某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。王某某自愿承担全部过户费用，系其对自己权利的处分，于法无悖，可与准许。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第X号民事判决；

二、王某某承担上海市青浦区X路X弄某号X室房屋产权过户至王某某名下的费用。

上诉案件受理费人民币40元，由上诉人邓某某、蒋某某承担。

本判决系终审判决。

审判长王某雷

审判员王某

代理审判员江禾

书记员周乐晟