上诉人(原审被告)张某。

委托代理人瞿某某。

委托代理人伍先明，上海市罗某律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海汉宇房地产顾问有限公司。

法定代表人施某某，董事长。

委托代理人罗某，该公司员工。

原审第三人袁某甲。

原审第三人丁某。

委托代理人袁某甲。

原审第三人袁某乙。

委托代理人袁某甲。

上诉人张某因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人张某的委托代理人瞿某某、伍先明，被上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇公司)的委托代理人罗某、原审第三人袁某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年11月17日，张某与汉宇公司签订《房地产求购居间协议》，主要约定张某委托汉宇公司以人民币(以下币种均为人民币)1,045,000元的价格购买上海市宝山区X村某号X室房屋。同日，双方又签订《佣金确认书》，约定佣金金额为18,000元，支付日期为签买卖合同当日。同日，袁某甲、丁某、袁某乙作为甲方，张某作为乙方，汉宇公司作为丙方，共同签订《房地产买卖居间协议》，与本案有关的约定为，乙方向甲方购买上海市宝山区X村某号X室房屋，总价为1,045,000元；甲乙双方经丙方居间介绍，协商确定买卖条件并签署《房地产买卖协议》后买卖关系成立，双方同意在该协议签署生效后次日起15天内签订《上海市房地产买卖合同》(签订合同的具体时间可由丙方安排或三方协商确定安排)，并按约履行各自的义务；甲乙双方在签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按房屋总价1%或佣金确认书等约定向丙方支付居间佣金。同日，袁某甲、丁某、袁某乙作为甲方，张某作为乙方，共同签订《房地产买卖协议》，对上海市宝山区X村某号X室房屋状况、交易金额、付款方式和时间、交房期限等均作出约定；该协议还约定，双方同意在本协议签署生效后次日起15天内签署《上海市房地产买卖合同》(签署合同的具体时间可由汉宇公司安排或三方协商确定安排)，并依约履行各自的义务。当天，张某向袁某乙支付定金3万元。之后，双方因故未签订《上海市房地产买卖合同》。嗣后，汉宇公司向原审法院提起诉讼，要求张某支付佣金18,000元。

原审法院另查明，袁某甲、丁某、袁某乙已将系争房屋出售给案外人王某某、陈某，王某某、陈某已于2010年1月13日经核准登记为系争房屋的权利人。

原审法院认为，张某与汉宇公司签订的《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方之间的居间合同依法成立，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。袁某甲、丁某、袁某乙与张某签订的《房地产买卖协议》对房屋的基本信息、房价、房款支付方式等主要内容进行了约定，该协议具备买卖合同的基本形式，买卖合同已成立，故汉宇公司的居间事项已经完成，汉宇公司请求张某依约支付佣金，于法有据，可予支持。佣金金额应以《佣金确认书》的约定为准，确定为18,000元。张某辩称汉宇公司未尽告知义务，也未尽安排上下家签约的义务，缺乏相关证据证明，难以采信。张某关于买卖协议仅有袁某乙一人签名而未成立的观点，因袁某甲、丁某对袁某乙行为的认可，该观点难以采纳。据此，原审法院判决：张某于判决生效之日起十日内，向汉宇公司支付佣金18,000元。

原审法院判决后，张某不服，上诉称，因被上诉人未履行居间协议约定的义务及原审第三人违约，导致上诉人与原审第三人未能签订正式的买卖合同，无法实现其购房目的，被上诉人无权收取佣金。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》中就房价款支付方式的约定中记载“待双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日内，上诉人支付……”，该付款日期的约定是不明确的，故在双方未签订正式的房屋买卖合同前，双方买卖关系并未成立。原审法院就此所作认定有误。且被上诉人收取18,000元佣金违反佣金收取标准为房屋总价1%的规定，不应得到法院的支持。上诉人据此要求撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人在一审提出的诉讼请求。

被上诉人汉宇公司辩称，其作为居间方，已尽到居间义务，上诉人已与原审第三人就房屋交易达成一致。虽上诉人与原审第三人最终未能交易成功，但张某仍应按约支付18,000元的佣金。被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。

原审第三人袁某甲、丁某、袁某乙表示，其同意被上诉人在原审中提出的诉讼请求。

本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本案审理中，被上诉人致函本院，表示考虑到上诉人与原审第三人最终未履行系争《房地产买卖协议》，其愿意收取上诉人佣金15,000元。

本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房地产买卖居间协议》明确约定，上诉人与原审第三人在签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，应分别按房屋总价1%或佣金确认书等约定向被上诉人支付居间佣金。现双方当事人就上诉人与原审第三人之间的买卖关系是否已成立产生争执。上诉人认为因双方之后签订的《房地产买卖协议》未约定具体的付款时间，故双方买卖关系未成立。本院认为，虽当事人在该协议中未具体记载上诉人应支付第一笔房价款的日期，但结合“待双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日内，上诉人应直接支付或通过汉宇公司转付首期房价款……”的约定及双方在同一份协议中又明确在该协议签署后次日起的15天内签署《上海市房地产买卖合同》的情况，上诉人支付房款的时间并非无法确定，且该《房地产买卖协议》第六条亦约定，双方签署本协议后买卖关系成立，双方签署买卖合同是为办理交易手续之需，故原审法院认定系争买卖关系已成立并无不当。就被上诉人是否已履行居间义务，虽买卖双方未能最终签订房屋买卖合同，但根据《房地产买卖协议》中关于“签署合同的具体时间可由汉宇公司安排或三方协商确定安排”的约定，上诉人在未能举证证明被上诉人存在过错的情况下将其与原审第三人最终未能交易的责任归咎于被上诉人没有依据。因系争《佣金确认书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，被上诉人可依据《佣金确认书》主张佣金。现被上诉人明确表示愿意放弃收取部分佣金的权利，本院予以认可。上诉人应支付被上诉人佣金15,000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：

一、撤销上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决。

二、上诉人张某应于本判决生效之日起十日内向被上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司支付佣金15,000元。

一审案件受理费125元、二审案件受理费250元，共计375元，由上诉人张某负担。

本判决为终审判决。

审判长卢薇薇

审判员成皿

代理审判员邬海蓉

书记员陈洁