上诉人(原审被告、反诉原告)上海海涛苑浴场有限公司。
法定代表人陈某，董事长。
委托代理人蔡某乙，该公司员工。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海服装厂。
法定代表人王某某，厂长。
委托代理人许某某，该厂职工。
委托代理人徐笑蕾，上海市泾锐律师事务所律师。
上诉人上海海涛苑浴场有限公司(以下简称海涛苑公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2009)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市X路X弄某号系上海服装厂(以下简称服装厂)所有的房屋，其中：X号楼(大楼)建筑面积5,231平方米，层数X层；X号楼(裙房)建筑面积306平方米，层数X层；X号楼(配电间)建筑面积79平方米，层数X层；X号楼(裙房)建筑面积246平方米，层数X层。万航渡路X弄某号地下室，建筑面积727平方米，其性质为民防工程，使用单位为服装厂，用途为生活服务。1990年12月，服装厂取得《建筑工程执照》，在X号楼上加建一层(即X层)，建筑面积135.5平方米。1993年9月，服装厂取得《建设工程规划许某证》，将X号楼翻建成X层。2002年12月，服装厂申请自2003年1月1日至2005年12月31日使用万航渡路X弄某号地下室用于浴室等用途，上海市静安区人民防空工程管理所批准同意，并明确人防使用费由海涛苑公司按时支付。
2003年5月20日，服装厂与海涛苑公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：服装厂将本市X路X弄某号地下室、裙房1-X楼及零星宿舍(位于X号楼X楼)共计1,730平方米出租给海涛苑公司经营，海涛苑公司自行办理相关手续，合法经营，租赁期自2003年6月1日起至2009年12月31日止；租金每年人民币(以下币种均为人民币)504,000元，每月付42,000元，自2006年起每年递增6%，为支持海涛苑公司经营，装潢期间服装厂同意2003年的6-7月免收租金，合同签订后，海涛苑公司须付给服装厂押金4万元；租金支付方式为每月支付，每月25日前支付下个月的租金；海涛苑公司不能在变压器附近及水泵房和机修间的门前堆放杂物，并保证服装厂能随时对变压器等设备进行保养和维修，海涛苑公司不得在此范围内设置影响通行的障碍；海涛苑公司如不能按时付款，逾期超过一个月，服装厂有权采取停电、停水等措施，直至收回房屋。2003年6月30日，服装厂与海涛苑公司又签订《房屋租赁合同》一份，约定：服装厂将本市X路X弄某号大楼X-X楼实用面积共计1,240平方米租借给海涛苑公司经营,租赁期自2003年7月1日起至2013年6月31日止(双方先期签署的1,730平方米的房屋租赁顺延至本合同结束);租金每年576,000元，每月付48,000元，自2006年起每年递增6%，为支持海涛苑公司经营，装修期间服装厂同意2003年的7-9月免收租金，合同签订后，海涛苑公司须付给服装厂押金5万元(因租赁面积发生变化,原先1,730平方米的房屋租赁合同中装潢期间服装厂同意2003年的6-7月免收租金，现改为装潢期间服装厂同意2003年的6-8月免收租金)；租金支付方式为每月支付，每月25日前支付下个月的租金；其他条款与前一份合同相同。上述两份合同签订后，海涛苑公司按约支付了押金9万元，服装厂将房屋交付海涛苑公司，海涛苑公司装修后作为经营浴场使用。2004年3月19日，服装厂与海涛苑公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：服装厂将本市X路X弄某号X室、X室，使用面积84平方米租借给海涛苑公司作为办公用房，租赁期自2004年4月1日起至2013年6月31日止；租金每月2,700元(其中含服务费300元)，每月支付一次，海涛苑公司应于每月的15日前将租金支付给服装厂，合同签订之日，海涛苑公司还应支付一个月的租赁押金2,700元。该合同签订后，海涛苑公司支付了押金2,700元，服装厂将X室、X室交付海涛苑公司使用。此后，双方正常履行三份租赁合同，并且双方协商一致2006年起的租金不予递增，海涛苑公司按照起租时的租金标准支付租金直至2009年3月。此外，2006年起，服装厂应海涛苑公司要求在大楼一楼大厅新开一扇门，海涛苑公司同意每月支付服装厂值班费900元。2009年4月起，海涛苑公司除正常支付水电费外，未再向服装厂支付租金和值班费。为此，服装厂数次发函催讨，海涛苑公司回函称由于受到金融危机影响，又逢上海世博会即将召开，其生意受到严重影响，一直处于亏损状态，希望退让一些楼层给服装厂，以减少租金得以生存，至于拖欠的租金，期待生意好转能及时归还。因双方协商未成，海涛苑公司又提出改变经营模式，准备启用地下室，但是地下室长期漏水，希望服装厂予以解决。因海涛苑公司一直未付清欠租，服装厂于2009年9月29日致函海涛苑公司，要求解除《房屋租赁合同》，归还租赁房屋并支付拖欠的所有费用。9月30日，海涛苑公司回函称，其不是无理拒付租金，而是因为大楼门楼改造搭脚手架、电梯改造占用浴场营业面积以及地下室长期积水，协商归还无果等因素希望减免一些租金，海涛苑公司明确表示不同意解除合同。因此，服装厂诉至原审法院要求判决：1、确认服装厂与海涛苑公司之间的《房屋租赁合同》于2009年9月29日起解除；2、海涛苑公司立即搬出本市X路X弄某号大楼X-X楼、X室、X室、地下室、裙房1-X楼及零星宿舍，并将上述租赁房屋交还给服装厂；3、海涛苑公司将租赁房屋恢复原状；4、海涛苑公司支付自2009年4月1日起至2009年9月30日止的租金556,200元，按每月92,700元计算；5、海涛苑公司支付逾期付款利息，自2009年8月26日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算；6、海涛苑公司支付自2009年4月1日起至2009年9月30日止的值班费5,400元，按每月900元计算；7、海涛苑公司支付自2009年10月1日起至实际归还租赁房屋之日止的房屋使用费，按每月116,323元计算。海涛苑公司则以服装厂违约为由反诉要求判令服装厂退还地下室所有已付租金以及六间房屋被拆除后的租金并赔偿装修损失。
原审法院另查，2009年1月，服装厂将海涛苑公司位于大楼原电梯井和电梯厅1-X楼的六间房屋拆除，安装电梯一部供整个大楼使用。
原审法院再查，根据静安区区政府的统一部署，上海宝翔物业公司于2009年7月5日至9月25日对系争租赁房屋所在的中行小区进行了综合整治，具体施工项目为外立面墙粉刷及小区内地下管道、路X排。
原审审理中，海涛苑公司提供25张照片及光盘一张，证明地下室长期漏水、积水，并申请对地下室漏水原因进行鉴定。海涛苑公司还提供地下室平面图、《投资汇总》、《申请报告》、《情况证明》及证明各一份，证明海涛苑公司于2004年7月投资200余万元对地下室进行装修，拟开设酒吧，由于地下室没有产权证，导致海涛苑公司无法申领营业执照，地下室长期空关，无法经营。服装厂认为，地下室漏水是海涛苑公司自行装修不当所致，海涛苑公司从未就地下室漏水问题向服装厂提出异议，也从未报修过，海涛苑公司提出鉴定的目的是故意拖延诉讼时间，故不予同意。地下室平面图、《投资汇总》由海涛苑公司自己制作，真实性不予确认，服装厂出租房屋给海涛苑公司的用途是经营浴场，海涛苑公司并未告知服装厂其在地下室申请经营酒吧的营业执照。此外，《申请报告》、《情况证明》及证明形成的时间均在服装厂通知海涛苑公司解除合同之后，不能证明海涛苑公司在2004年曾经申请过地下室的营业执照。此外，海涛苑公司还提供2008年7-9月以及2009年7-12月水电煤费用收据，证明系争租赁房屋外立面装修和道路翻修对海涛苑公司的经营造成极大影响，故装修期间的租金应当免收。服装厂认为，2008年和2009年的水电费没有可比性，即使有差异，也是海涛苑公司自身经营不善所致。
鉴于双方一致确认大楼原电梯井和电梯厅每层的面积为20平方米，1-X楼共计60平方米，服装厂愿意按照每月每平方米38.70元的标准(48,000元÷1,240平方米)退还海涛苑公司六间房屋2009年1月至2009年3月的租金(38.70元×60平方米×3个月)，并按照每平方米500元的标准赔偿海涛苑公司六间房屋的装修残值损失(500元×60平方米)。此外，服装厂放弃第3项要求海涛苑公司将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，并放弃要求海涛苑公司支付地下室及六间房屋自2009年4月1日起的租金和使用费的诉讼请求，地下室租金按照每月17,649.70元计算(42,000元÷1,730平方米×727平方米)，六间房屋租金按照每月2,322元计算(48,000元÷1,240平方米×60平方米)。
原审法院认为，服装厂与海涛苑公司签订的三份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，租赁标的物中的零星宿舍以及裙房X号楼X-X层系经静安区规划土地管理局批准建造的房屋，地下室亦经人防部门批准同意作为浴场使用，因此，《房屋租赁合同》均为合法有效，双方应当恪守履行。提供符合合同约定用途的房屋是服装厂作为出租人的主要合同义务，而海涛苑公司的主要义务则是按时足额支付租金。在合同签订后长达六年的时间中，双方当事人履约情况良好，海涛苑公司从未就地下室漏水或者无法办理酒吧营业执照向服装厂提出过异议。海涛苑公司自2009年4月起拖欠租金，服装厂数次催讨，海涛苑公司仍未支付，海涛苑公司的行为已经构成了根本违约，服装厂有权单方解除合同，双方签订的三份《房屋租赁合同》自解除通知到达海涛苑公司之日，即2009年9月29日起解除。租赁合同被确认解除后，海涛苑公司应当立即腾空、迁出系争租赁房屋，并将房屋交还给服装厂，同时付清所有欠租及逾期付款利息损失。从双方往来信函的内容来看，海涛苑公司拖欠租金的主要原因是受金融危机影响，经营状况不佳所致，海涛苑公司在信函中也多次承诺待生意好转后及时支付欠租。因此，海涛苑公司在服装厂行使合同解除权后提出地下室漏水等原因作为拒付租金的抗辩，原审法院不予采信，海涛苑公司要求对地下室漏水原因进行鉴定的申请，原审法院亦不予准许。上海宝翔物业公司根据区政府的统一部署对系争租赁房屋所在小区进行综合整治，以迎接世博会的胜利召开，即使在一定程度上对海涛苑公司的经营活动造成影响，海涛苑公司也负有相应的容忍义务，不能以此为由要求服装厂免收整治期间的租金。基于服装厂放弃地下室租金、使用费，故海涛苑公司拖欠租金共计433,945.50元(每月72,728.30元×6个月少1天),海涛苑公司支付的租赁保证金92,700元抵扣欠租后，尚欠服装厂341,245.50元，海涛苑公司应当立即支付，该款并自2009年8月26日起按照银行同期贷款利率计息。此外，海涛苑公司还应向服装厂支付2009年4月至9月的值班费共计5,400元。合同解除后，海涛苑公司继续占有使用租赁房屋，还应当向服装厂支付占用期间的房屋使用费。合同虽然约定了自2006年起每年递增6%租金，但在实际履行过程中，双方并未按此执行，应当认定双方已经协商一致变更了该条约定，使用费以参照原租金标准每月72,728.30元计算为宜。反诉部分，服装厂自愿退还海涛苑公司六间房屋2009年1月至2009年3月的租金6,966元以及补偿六间房屋的装修损失3万元，与法无悖，予以准许。由于租赁合同提前解除的责任在于海涛苑公司，海涛苑公司在合同解除后要求服装厂退还地下室的已付租金并赔偿装修损失的诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予准许。
原审法院审理后作出如下判决：一、上海服装厂与上海海涛苑浴场有限公司签订的三份《房屋租赁合同》于2009年9月29日起解除；二、上海海涛苑浴场有限公司于判决生效之日起三十日内腾空迁出本市X路X弄某号地下室、裙房1-X楼、零星宿舍、大楼X-X楼及X室、X室，并将上述房屋交还上海服装厂；三、上海海涛苑浴场有限公司于判决生效之日起十日内支付上海服装厂拖欠租金341,245.50元；四、上海海涛苑浴场有限公司于判决生效之日起十日内支付上海服装厂上述欠租的逾期利息损失，自2009年8月26日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；五、上海海涛苑浴场有限公司于判决生效之日起十日内支付上海服装厂房屋使用费，自2009年9月30日起至实际搬离之日止，按照每月72,728.30元计算；六、上海海涛苑浴场有限公司于判决生效之日起十日内支付上海服装厂值班费5,400元；七、上海服装厂于判决生效之日起十日内退还被告上海海涛苑浴场有限公司六间房屋2009年1月至2009年3月的租金6,966元；八、上海服装厂于判决生效之日起十日内支付告上海海涛苑浴场有限公司六间房屋的装修补偿款3万元；九、上海海涛苑浴场有限公司的其余诉讼请求不予支持。
海涛苑公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：其对原审法院判决的欠付租金的数额并无异议，但其拒付租金事出有因。首先，其在承租服装厂之房屋后对地下室进行了装修用以经营酒吧，但自2005年1月起，地下室常年漏水、积水，造成地下室装修严重损坏，无法经营使用。其次，2009年1月，服装厂拆除海涛苑公司承租的裙房1-X楼六间房屋用于安装电梯，使海涛苑公司实际使用面积减少。再次，2009年7月5日至9月25日，静安区区政府对海涛苑公司租赁房屋所在小区进行综合整治施工，致使海涛苑公司无法正常开展经营活动，营业额大幅下降。本公司为上述问题长期与服装厂交涉未果，只得于2009年4月起暂停向服装厂支付租金，期待双方能公平协商解决争议，故其不同意解除双方签订的租赁合同，不同意迁出系争房屋，亦不同意支付欠付的租金和使用费。
服装厂辩称，在其发出解除合同的通知前，海涛苑公司从未向其提出过地下室漏水的情况。系争房屋早在2003年签约时已交付，2004年海涛苑公司进行了装修，据海涛苑公司称，漏水是发生在2005年，故即使海涛苑公司所称属实，亦应当是该公司装修不当造成的。此外，海涛苑公司所称被本厂拆除的六间房屋搭建于电梯井内，属公共区域不属出租部位，而其在拆除该部位时亦是征得了海涛苑公司的同意，故其不同意海涛苑公司的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：服装厂与海涛苑公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且与法无悖，应当认定为合法有效，双方均应依约履行。在2003年双方签订上述合同后，服装厂即将系争房屋进行了交付，由海涛苑公司装修使用，至今已有六年之久，在此期间海涛苑公司从未提出过地下室漏水的情况，亦正常支付租金，在服装厂向海涛苑公司催讨租金后，海涛苑公司首份复函中亦未提及地下室漏水的情况，海涛苑公司在该函中表达了拖欠租金的主要原因是受金融危机影响，经营状况不佳所致，并承诺待生意好转后及时归还欠租。原审法院据此认定海涛苑公司自2009年4月起欠付租金已构成违约，服装厂有权据此解除双方签订的租赁合同并无不当。此外，海涛苑公司承租的地下室仅占整个出租物的一小部分，即使海涛苑公司所述的地下室漏水对其经营造成影响的情况属实，其亦无权拒付全额租金，故原审法院判决支持了服装厂的诉讼请求是正确的。此外，服装厂拆除六间位于电梯井内由海涛苑公司搭建的包房时，已征得了海涛苑公司的同意，海涛苑公司亦无法提供双方关于拆除包房后的补偿协议，故此节亦不能成为海涛苑公司拒付租金的理由，且服装厂亦放弃了欠付租金中地下室及上述六包房的租金，故原审法院根据查明的事实所作的判决是正确。海涛苑公司的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,861.40元，由上海海涛苑浴场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长汪毅
审判员刘建颖
代理审判员张志煜
书记员范庆韵
