上诉人(原审被告)彭某某。

被上诉人(原审原告)康某某。

委托代理人于某某。

委托代理人余某某。

上诉人彭某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，一、上海市杨浦区X路X弄某号X室房屋(以下简称系争房屋)系公房，承租人为康某某。2009年2月21日，康某某作为出租方(甲方)、彭某某作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋租给乙方作为店铺使用，每月租金为人民币(以下币种均为人民币)1,500元，租期为贰年。付款方式：首期付款为房租叁个月，押金壹个月，合计陆仟元，以后为每三个月为一期。先付款后入住，不得违约。甲、乙双方若需中途终止合同的，需提前一个月通知对方或由双方协商处理。甲、乙双方若未能提前通知对方而致使合同终止需双倍赔偿当月租金。该合同还对水、电、煤的使用等相关事项作了约定。签订协议当日，彭某某向康某某支付了三个月租金及一个月押金共计6,000元。系争房屋在租赁给彭某某时存在违章搭建，在使用系争房屋过程中，彭某某使用了违章搭建部分。2009年11月16日，系争房屋所属街道对系争房屋的违章搭建予以了拆除，彭某某以其使用面积缩小为由向康某某提出要求使用厨房部位，遭到康某某的拒绝，彭某某即于2009年11月21日起未支付租金。

二、康某某提供《关于某止军工路X弄某号X室房屋租赁协议的再次告知》一份，以证明康某某于2009年6月8日向彭某某发出了解除协议的书面通知，彭某某表示未收到该书面通知。康某某提供2009年6月10日其向系争房屋所在地居民委员会呈交的信函，以证明彭某某在使用租赁房屋过程中对周围邻居的日常生活造成了一定的影响，该信函的内容是康某某打印的，信函注明的收信单位为杨浦区X街道办事处，该信上有部分邻居签名，彭某某对该信函不予认可。彭某某提供照片一组及证人邵某某等证言，以证明彭某某在使用系争房屋过程中物品堆放整齐且对邻居的生活并没有产生影响。康某某对彭某某所提供的照片的真实性没有异议，但认为彭某某未将其堆放零乱的地方拍摄进去，对彭某某提供的证人证言因证人没有到庭作证，故不予认可。

三、彭某某表示康某某在签订协议时约定彭某某可使用的部位包括违章搭建，康某某对此不予认可，彭某某未提供证据予以证明。

四、彭某某于2010年1月25日收到起诉状副本。

2010年2月，康某某诉至原审法院，请求解除双方签订的《房屋租赁协议》，判令彭某某将系争房屋恢复原状并腾空归还康某某，并向康某某支付2009年12月至2010年3月的租金6,000元，并按月1,500元的标准支付自2010年4月起至实际迁出日止的房屋使用费。

原审法院经审理后认为，康某某与彭某某签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，应为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。彭某某自2009年12月起未支付租金，对此，彭某某抗辩称其暂缓支付租金的原因是康某某在签订协议时约定彭某某可使用的部位包括系争房屋的违章搭建、而违章搭建被有关部门拆除导致彭某某使用面积减少，但康某某与彭某某签订的租赁协议中并未明确约定彭某某可使用违章搭建，且康某某否认其同意彭某某使用违章搭建部位，故对彭某某此节抗辩，法院不予采信。根据该协议的约定，康某某、彭某某任何一方如需中途终止合同，需提前一个月通知对方；康某某称其于2009年6月8日向彭某某发出过解除协议的书面通知，彭某某表示并未收到，康某某也未向法院提供证据证明该书面通知已经送达彭某某，故康某某以该书面通知为由要求解除协议，于某无据；但康某某在诉状上有要求解除协议的意思表示，该诉状副本已于2010年1月25日送达彭某某，距今已逾一月，故对康某某要求解除协议的请求，法院予以准许。协议解除后，彭某某理应将系争房屋腾空、返还康某某并支付拖欠的租金，以及参照租金的标准支付合同解除日至实际迁出日止的房屋使用费。至于某某某支付的押金，康某某表示在结清水、电、煤及卫生费后返还彭某某，与法不悖，法院予以支持。

原审法院据此作出判决：一、康某某与彭某某于2009年2月21日签订的《房屋租赁协议》于2010年1月25日解除；二、彭某某应于某决生效之日起十日内将上海市杨浦区X路X弄某号X室恢复原状、腾空上述房屋并将上述房屋返还康某某；三、彭某某应于某决生效之日起十日内支付康某某2009年11月21日2010年1月25日租金3,242元；四、彭某某应按月1,500元的标准支付康某某自2010年1月26日起至实际返还房屋日止的房屋使用费；五、准康某某在与彭某某结清水、电、煤及卫生费后，将押金1,500元的余某返还彭某某。

原审法院判决后，彭某某不服，向本院提起上诉称：其所签订的《房屋租赁协议》依法成立，应受法律保护。该协议的标的当然包括3平方米的厨房面积。故康某某无权阻止彭某某合法使用厨房。在交付系争房屋时康某某隐瞒其中近15平方米的场地是违章建筑，康某某理应承担相应的过错责任。现因违章建筑已被拆除，承租的有效面积缩小，故彭某某要求相应降低租金是公平、合理、合法的。另外，康某某还经常以其他借口干预彭某某的正常经营，显属违约，康某某应承担违约责任。据此，请求撤销原判，改判康某某继续履行《房屋租赁协议》并承担降低租金的违约责任。

被上诉人康某某辩称：双方所签订的《房屋租赁协议》对解除合同的条件作了约定。因系争房屋本是居住用房，出租给彭某某用于某营已经违法，且影响到周围邻居的生活，故康某某多次向彭某某提出要求终止合同。但彭某某一直不配合，所以康某某就提起诉讼要求解除合同。现康某某已满足提前终止合同的条件，康某某依约无需承担任何责任。关于某赁面积，彭某某承租时对不能使用厨房是没有异议的，且违章建筑面积未计入租金范围。据此，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭某某主张双方签订协议时约定彭某某可租赁使用的部位包括系争房屋的违章搭建，现因违章搭建被拆导致彭某某租赁面积减少，所以其有权暂缓支付原租金，并要求康某某降低租金。对此主张，康某某予以否认，彭某某未能提供确凿证据予以佐证，理应承担举证不能的不利后果。基于某某某起诉状副本已于2010年1月25日送达彭某某，在该诉状中康某某已明确提出解除租赁协议，原审法院依据协议约定判决解除双方签订的租赁协议并无不妥，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审法院判决彭某某恢复房屋原状、腾空系争房屋并将上述房屋返还康某某、支付康某某2009年11月21日─2010年1月25日租金3,242元、按月1,500元的标准支付康某某自2010年1月26日起至实际返还房屋日止的房屋使用费以及准康某某在与彭某某结清水、电、煤及卫生费后将押金1,500元的余某返还彭某某亦无不妥，本院亦予维持。上诉人彭某某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人彭某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张晓频

审判员徐江

代理审判员李媛

书记员仇某杰