上诉人(原审原告)上海宝山食品机械有限公司。

法定代表人严某某，董事长。

委托代理人钱翊梁，上海钱翊梁律师事务所律师。

委托代理人郑舜卿，上海钱翊梁律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)顾某某。

委托代理人高时月，上海殷怡律师事务所律师。

上诉人上海宝山食品机械有限公司(以下简称宝山食品机械公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2008年6月6日，宝山食品机械公司(甲方)与顾某某(乙方)签订《租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区X镇X路某号的门面房(包括内四间平房)约450平方米(以下简称系争房屋)租赁给乙方作营业使用，租赁年限为八年，从2008年8月1日至2016年7月31日止(其中6月6日至7月30日作为装修期，甲方免收房租费)；租赁费每年为人民币(以下币种均为人民币)10万元，合同生效全额付清，并付押金1万元；从第二年开始，每年递增6%，全年一次性付清；水电费按表结算，电费每度1.2元，水费每吨2.8元(包括排污费)。同年7月15日，双方签订《增补充合同》，约定，租赁费必须在每年7月20日前一次性付清，逾期作违约处理，如造成经济损失由乙方全部负责；乙方在原协议年租金的基础上，每年再增付1万元给甲方；水电费随国家上调而调整。宝山食品机械公司按约将系争房屋交付给顾某某，顾某某已付清至2009年7月31日止的租金。2010年1月25日，宝山食品机械公司向顾某某发《律师函》，主要内容为，顾某某至今未付2009年7月至2010年间的租金，经多次催讨，顾某某以各种理由推托，要求顾某某在收到本函之日起三日内付清租金，否则将作为顾某某违约处理，宝山食品机械公司将与顾某某解除合同，收回房屋等。该函因“原址迁移”而被退回。同年1月29日，顾某某委托律师向宝山食品机械公司发《律师函》，主要内容为，顾某某应于2009年7月20日前支付下一年租金，该日期之前多次与宝山食品机械公司联系交纳租金事宜，宝山食品机械公司法定代表人严某某却以其不在国内为由推托，后经了解，宝山食品机械公司有意对房屋进行改造并解除租赁合同。顾某某已将年度租金准备好，随时可以交付，希望宝山食品机械公司明确告知如何交付租金。宝山食品机械公司收到该律师函后，未作回复。

原审法院另查明，宝山食品机械公司为系争房屋的房地产权利人，土地权属性质为集体。

2010年2月，宝山食品机械公司诉至原审法院，请求法院判令解除双方的租赁合同，并判令顾某某支付2009年7月20日至2010年7月19日的租金116,000元、2009年7月20日至2010年3月10日的利息3,931元、2010年3月11日起至实际付款之日按每日16元的标准计算的利息、2008年8月1日至2010年7月31日的土地税5,400元、2009年4月至2010年2月底宝山食品机械公司所垫付的水电费27,501元。

原审法院经审理后认为，宝山食品机械公司与顾某某就系争房屋签订租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。顾某某按约应于2009年7月20日前支付2009年8月1日起至2010年7月31日止的租金，顾某某现主张系宝山食品机械公司拒收导致其至今未支付租金，而宝山食品机械公司否认拒收租金，顾某某未就该主张提供相应证据，故法院难以采信。顾某某未按期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。系争租赁合同对顾某某逾期支付租金时宝山食品机械公司是否可以解除合同未作约定，宝山食品机械公司现要求解除合同，应当符合法律规定。合同法规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，宝山食品机械公司于2010年1月25日向顾某某发律师函，要求顾某某在收到本函之日起三日内付清租金，否则解除合同，但该律师函未送达顾某某，即宝山食品机械公司要求顾某某在收到律师函后三日内支付租金的意见未到达顾某某，宝山食品机械公司也未提供向顾某某催要租金的其他证据，故难以认定宝山食品机械公司给予了顾某某合理的付款期限。综上，宝山食品机械公司要求解除合同的诉请，不符合法律规定，法院难以准许。顾某某同意支付所欠租金及水电费，法院对宝山食品机械公司相应的诉请予以准许。顾某某未按期支付租金，宝山食品机械公司要求支付利息，可予准许。宝山食品机械公司要求顾某某支付土地税5,400元，缺乏依据，法院不予准许。

原审法院据此作出判决：一、顾某某于判决生效之日起十日内，支付上海宝山食品机械有限公司从2009年8月1日起至2010年7月31日止的租金116,000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款从2009年7月21日起至判决生效之日止的利息；二、顾某某于判决生效之日起十日内，支付上海宝山食品机械有限公司从2009年4月起至2010年2月底止的水电费27,501元；三、上海宝山食品机械有限公司要求解除合同等其他诉讼请求，不予支持。

原审法院判决后，宝山食品机械公司不服，向本院提起上诉称：顾某某从2009年7月起已欠租超过6个月，依据《上海市房屋租赁条例》规定宝山食品机械公司有权解除租赁合同。催告并非解除合同的前置条件，原审法院以宝山食品机械公司未提供向顾某某催要租金的证据为由不支持宝山食品机械公司要求解除租赁合同的诉请，显然是适用法律错误。欠租发生后，宝山食品机械公司根据顾某某的身份证地址委托律师发函催告，因顾某某搬离而无法送达。顾某某搬离上述地址未及时通知宝山食品机械公司，因此该律师函未能送达的责任在顾某某。综上认为原审法院判决显失公平。据此，请求撤销原判主文第三项内容，依法改判解除双方签订的租赁合同。

被上诉人顾某某辩称：宝山食品机械公司要求解除租赁合同依据的是《上海市房屋租赁条例》的有关规定，但该条例规定与合同法第227条的规定相冲突，故应适用合同法的相关规定。催告必须实际到达对方才能成立。顾某某由于拆迁的原因于2003年10月就搬离身份证地址，并且双方签订租赁合同后频繁联系，宝山食品机械公司应该知道顾某某的新地址，宝山食品机械公司是故意发律师函至顾某某的身份证地址，因此该函无法送达的后果与顾某某无关。顾某某欠租是由于宝山食品机械公司拒收所造成的，因此顾某某不应承担利息损失。考虑到利息损失数额较小，所以判决后未提出上诉。据此，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。宝山食品机械公司与顾某某之间签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依法恪守。顾某某作为承租方未依约按期支付租金，显然构成违约，理应承担相应的违约责任。双方当事人对原判主文第一、二项均无异议，本案的争议焦点为顾某某逾期支付租金时宝山食品机械公司是否可以行使合同解除权。因系争租赁合同对此未作明确约定，原审法院结合本案事实，并根据合同法的相关规定判决不支持宝山食品机械公司要求解除合同的诉请并无不当。关于宝山食品机械公司要求顾某某支付土地税的诉请，本院赞同原审法院的观点，故不再赘述。综上所述，原审法院依查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人宝山食品机械公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3,356元，由上诉人上海宝山食品机械有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张晓频

审判员李媛

代理审判员徐江

书记员宋睿