原告XX公司，注册地本市X区X路，办公地本市X区X路X号。

法定代表某冯X，职务董事长。

委托代理人郭X，XX律师事务所律师。

委托代理人袁X，XX律师事务所律师。

被告朱X，男。

原告XX公司诉被告朱X房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭斌独任审判，于2010年4月28日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人袁X到庭参加诉讼。被告朱X经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，原、被告双方于2009年3月20日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将本市长宁区X路X弄X号A单位房屋在毛坯状态下出租给被告使用。该合同约定：被告承租房屋用于开设便利店，不得擅自改变该房屋用途；租期为2009年7月1日至2012年6月30日；第一年的月租金为人民币8,517元，第二年的月租金为8,730元，第三年的月租金为8,943元，租金先付后用，并应提前七天支付后三个月的租金；保证金为8,500元；租期届满或合同解除后的三天内被告应当归还房屋，原告有权要求被告恢复房屋原状；被告迟延支付租金超过十五日的，原告有权单方面解除合同，收回房屋，原告有权要求被告按照月租金的三倍支付违约金，并以保证金充抵违约金的相应金额后追索不足部分。签约后，原告按约于2009年4月23日交付了房屋，被告则进行了简单的装修后开始使用。被告向原告支付了保证金8,500元以及三个月的租金，但被告一直未支付自2009年10月1日之后的租金。原告为此口头及书面多次向被告进行催讨，但被告仍未履行支付租金的义务。原告认为，被告迟延支付租金超过了十五天，原告可以依照合同约定行使解除权，并要求被告承担违约责任。故原告提起本案诉讼，请求判令解除双方当事人签订的租赁合同；要求判令被告恢复涉讼房屋毛坯原状后将该房屋交还原告；要求判令被告支付自2010年10月1日起至实际适格交还房屋之日止按每月8,517元计算的租金（使用费）、违约金25,551元；要求判令被告所支付的保证金8,500元归原告所有。

被告朱X无答辩意见。

经审理查明，原告指称之事实基本属实，本院予以确认。

原告表某，被告已于2010年4月25日搬离租赁的房屋，并将钥匙交还了原告，但房屋尚未恢复毛坯状态；原告向被告主张房屋租金至2010年4月25日，并撤回要求判令被告所支付的保证金8,500元归原告所有的诉讼请求。

另查，双方签订的《房屋租赁合同》中约定：“该房屋自房屋产证标注的登记日后第31天起起租，……租期为三年。”。涉讼租赁房屋的权属于2009年6月1日被核准登记为案外人上海新长宁（集团）有限公司所有。案外人上海新长宁（集团）有限公司曾向原告出具委托书，委托原告对包括涉讼房屋在内的部分商铺对外租赁。原告亦认可被告未支付自2009年10月2日以后的租金。

上述事实，有《上海市房地产权证》、《委托书》、《房屋租赁合同》、催款通知，以及原告的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。

由于被告未到庭应诉，本案调解不成。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按约定支付租金超过十五日，原告可以按照合同的约定行使合同解除权。原告要求被告支付自2009年10月2日至2010年4月25日期间租金、违约金的诉讼请求，本院应予支持。原告要求被告恢复涉讼房屋毛坯原状，亦符合合同约定，该项诉讼请求本院亦予支持。涉讼租赁合同解除后，按照合同约定保证金可用于结算被告应当承担的费用，被告结清包括违约金在内的相关费用后，原告应当退还保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、解除原告XX公司与被告朱X于2009年3月20日就本市长宁区X路X弄X号A单元签订的《房屋租赁合同》；

二、被告朱X应于本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付2009年10月2日至2010年4月25日期间的租金人民币57,915.60元；

三、被告朱X应于本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付违约金人民币25,551元；

四、被告朱X应于本判决生效之日起十日内将所租赁的本市长宁区X路X弄X号A单元房屋恢复室内毛坯状态；

五、原告XX公司应于被告朱X全部履行本判决第二、三、四项义务当日，将保证金人民币8,500元返还被告朱X。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,928.80元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币964.40元，由被告朱X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员郭斌

书记员张艨