广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2003)佛中法民一终字第X号

上诉人(原审被告)高明市荷城区房地产开发公司，住所：佛山市高明区X路X号。

法定代表人伍某某，该公司经理。

委托代理人关某某、严某某，系该公司职员。

被上诉人(原审原告)胡某某，女，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。

委托代理人钟立明，广东信孚律师事务所律师。

上诉人高明市荷城区房地产开发公司因商品房预售合纠纷一案，不服原广东省高明市人民法院(2002)明民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审判决认定：原、被告于2003年11月6日签订购房协议，2002年5月上旬被告将原告房屋交付给原告使用。双方于5月14日签订物业管理委托合同。合同约定了物业管理费的收费标准，还约定：被告提供全封闭式物业管理；永安花园业主或物业使用人不得改变商铺外墙及结构，不准在小区内墙安装防盗网及悬挂广告牌；被告向原告提供治安、消防管理、公共环境卫生等公共性服务。被告提供给原告的业主手册中也规定：小区物业管理实现全封闭式管理，保安24小时值班。签订合同后，原告依约交纳了500元的物业管理保证金。6月17日晚，原告的住宅发生失窃，次日其向高明市公安局莲花派出所报案，派出所到现场调查情况后已立案侦查，目前尚未破案。原告向派出所报案称其所失物品及价值为：现金1500元、白金项链2条、黄金项链1条、黄白金项链1条、黄白金手链1条、黄金玉吊坠1个、钻戒指2个、黄金戒指1个、黄白金戒指1个、玉手镯1个、白金钻石玉耳环1对、手机电板、充电器各1个和车匙1条，合计价值（略）元。原告入住时，被告所建的永安花园仅有几户人入住。被告有两个门卫看守大门，另有一名保安负责小区内治安。原告发生失窃事件后，被告增加了一名保安。出事时，被告虽然给原告提供了楼梯防盗门，因统一安装有关某路尚未安装到原告所住的单元，故原告所住的单元内的楼梯防盗门尚不能使用。原告装修时曾提出要求安装防盗设施，但被告的工作人员答复不能在外墙安装，可以在阳台与房间之间的落地门处安装铁闸，但要等被告统一制定铁闸的款式、规格并通知原告后才能安装。但至出事时，被告一直未通知原告可以安装防盗铁闸。被告是一家成立于1989年的主营房地产经营的公司，其对所兴建的永安花园已取得商品房预售资格。

原审判决认为：被告具备商品房预售的资格，其与原告就购买商品房签订的协议内容真实，故购房协议合法有效，具有法律约束力。原告入住后与被告就物业管理签订的委托管理合同是服务合同，也是双方真实意思表示，故也是有效合同。这两份合同虽然有一定的联系，但分别涉及两种法律关某，属于两份独立的合同。原告以被告提供的物业管理有缺陷而要求解除购房合同没有法律依据，不予支持。因解除合同而要求返还的相关某项如购房款、购房定金等请求，也不予支持。物业委托管理合同是否应该解除则要视被告是否严某违约。本案中由于原告住宅失窃的直接原因是小偷的违法行为所致，故原告提出解除物业委托管理合同依据不充分，不予支持。与解除该合同相关某返还有关某用的请求也不予支持。但是，由于原告住宅失窃时，被告的专职保安人员仅一名，难以做到24小时巡逻值班，而且原告所住的单元的楼梯防盗门尚不能使用，加上被告一直未通知原告可以安装防盗铁闸，造成原告的住宅一直没有任何防盗设施。因此被告作为物业管理方当时未完全尽到管理义务，其提供的安全服务存在明显的缺陷，客观上对原告住宅失窃有一定的间接作用，故被告应对原告因此造成的损失承担一定的赔偿责任。被告辩称其提供的安全服务没有缺陷与事实不符，不予采信。作为物业管理方也应该在此事件中吸取教训，加强管理和提高服务水平。虽然原告在向公安人员报案时对损失物品及价值进行了陈述，在没有其他有关某失物品与价值的直接证据佐证的情况下，该陈述不能作为证据采信，而只能作为参考。考虑到被告物业管理上的缺陷对失窃事件的影响及原告的损失情况，本案应酌情由被告承担（略）元的赔偿责任。原告的请求过高，其高出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、原告胡某某与被告高明市荷城区房地产开发公司签订的《购房协议》及《物业管理委托合同》继续履行。二、被告高明市荷城区房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿（略）元给原告胡某某。三、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。本案受理费4605元，由被告高明市荷城区房地产开发公司负担410元，原告胡某某负担4190元。

高明市荷城区房地产开发公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判令上诉人赔偿（略）元给被上诉人是错误的。原审法院既然没有采信被上诉人对其损失的陈述，又为何酌情由上诉人承担（略）元的赔偿呢这（略）元的赔偿又有什么依据原审认定与事实不符。原审认为永安花园在被上诉人入住时只有一名保安，与事实不符，永安花园自售楼开始就一直保持三名以上保安实行24小时巡逻值班，但原审法院却未作调查，仅凭被上诉人的一面之词便下结论。原审法院认定“原告所住的单元的楼梯防盗门尚不能使用，加上被告一直未通知原告可以安装防盗铁闸，造成原告的住宅一直没有任何防盗设施。因此被告作为物业管理方当时未尽到管理义务，其提供的安全服务存在明显的缺陷，客观上对原告住宅失窃有一定的间接作用”也与事实不符。楼梯防盗门既然已安装了，又为何不准住户使用众所周知，楼梯防盗门自安装日起，开与关某是由入住住户自行控制的。另外，永安花园只是不准在外墙安装防盗网，住户在内墙安装防盗网和落地玻璃门外安装防盗铁闸是完全允许的，且不需要上诉人通知。在被上诉人入住永安花园前，已有部分业主安装了防盗铁闸和防盗网，并非原审所认定的那样。最重要的是上诉人与被上诉人所签的物业管理合同中并未约定上诉人要对被上诉人的财产安全负责任，国家有关某律、法规也没有此项规定。上诉人不应对被上诉人的“失窃”负任何责任。请求二审法院撤销一审法院所作判决的第二项，判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人胡某某答辩称：上诉人不能向法院提供永安花园已经过有关某门对其安全防范设施进行验收，并验收合格的有关某明，上诉人在其永安花园没有经过有关某门验收合格的情况下已经将楼房交给被上诉人使用，因此造成的后果应当由上诉人承担。被上诉人财物被盗窃的时候，永安花园没有全封闭，更没有保安24小时值班，而且也没有楼梯防盗门等有关某盗设施。被上诉人的财产是否被盗窃应当以公安办案登记及其记录予以证实。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

上诉后，经审查，上诉人对原审确认的“出事时，被告虽然给原告提供了楼梯防盗门，因统一安装有关某路尚未安装到原告所住的单元，故原告所住的单元内的楼梯防盗门尚不能使用”及“至出事时止，被告一直未通知原告可以安装防盗铁闸。”事实有异议，其余事实无异议。对无异议的事实，本院予以确认。

本院认为：本案上诉双方争议的焦点在于上诉人对于被上诉人住宅失窃应否承担赔偿责任的问题。被上诉人胡某某住宅失窃时，上诉人仅招聘了两名保安，且负责巡逻的专职保安只有一名，一名专职保安难以做到24小时的巡逻值班任务。上诉人未能完全尽到双方所签订的《永安花园物业管理委托合同》中约定的安全防范义务，对被上诉人住宅失窃一事的发生有一定过错，应承担相应的赔偿责任。上诉人称对被上诉人住宅失窃不负任何责任的主张，没有事实依据，本院不予采纳。被上诉人被窃财物及其价值虽没有提供直接的证据证实，基于被窃一事已实际发生，其在公安机关某案陈述的有关某实应具有一定的真实性。结合上诉人在本案中的过错，本院确定由其酌情赔偿被上诉人5000元。一审判决认定事实清楚，但判决赔偿的数额过高，本院予以调整。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：

一、维持原广东省高明市人民法院(2002)明民一初字第X号民事判决第一、三项。

二、变更原广东省高明市人民法院(2002)明民一初字第X号民事判决第二项为：上诉人高明市荷城区房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿5000元给被上诉人胡某某。

一审案件受理费4605元，二审案件受理费4605元，共计9210元，由上诉人高明房地产开发公司负担3684元，由被上诉人胡某某负担5526元。

本判决为终审判决。

审判长黄学军

代理审判员奉慕明

代理审判员罗睿

二○○三年十一月十二日

书记员王志恒