原审原告魏某某，女，现年54岁。

委托代理人岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。

原审被告毕某某，男，现年50岁。

原审被告李某某，女，现年49岁。

第三人叶某某，男，现年46岁。

委托代理人张某某，女，现年45岁。

原审原告魏某某与原审被告毕某某、李某某房屋所有权确认纠纷一案，本院于2006年9月28日作出的（2006）宛东民初字第X号民事判决，已经法律效力。本院于2009年2月26日作出（2006）宛民监字第X号民事裁定，对本案提起再审。本院提起再审后，案外人叶某某以原判决所确认的权利义务侵犯其合法权益为由，申请以第三人参加诉讼，本院予以准许。于2009年9月21日另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原审原告魏某某、第三人叶某某到庭参加诉讼，原审被告毕某某、李某某经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。

原审中，原告魏某某诉称：二被告将其位于南阳市X路X巷X号房产卖给了原告，双方在公证处办理了公证。原告按协议约定价格全部付清房款，且该房在城建部门登记户名由被告变更为原告，但原告不是所在村组的老居民，该房在市房管部门暂无法办理产权证。为明确产权，维护原告权利，故请求确认原、被告之间的房屋买卖协议有效，原告对该房依法享有所有权。

原审中原告毕某某和李某某在法定答辩期内未提交答辩状。

原告为支持自己的诉请，向法庭提交如下证据：

1、原、被告的居（村）民建房建设工程规划许可证申请书。以证明争议房以前归被告所有，后经城建部门变更为原告所有。

2、公证书。以证明买房时协议书经公证部门公证，协议有效。

3、协议书及收到条。以证明买房时双方达成的意见及被告卖房后收到原告的房款16.5万元。

4、毕某某和李某某证明。以证明房屋归被告所有时的用地

来源。

5、行政事业性收费基金专用票据。以证明该房变更为原告后南阳市宛城区X街办事处建设环境保护所，向原告收取基建占道费800元。

6、潘××、唐××和王××证言。以证明该房以前属被告所有。

被告毕某某、李某某未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，也未提交证据，对原告提交的证据应予采信。

根据原告的举证和审核，原审确认如下案件事实：

2006年6月16日经原、被告协商，并签订协议一份，二被告将位于南阳市X路X巷X号私宅一处，以16.5万元卖给原告，约定该房未取得产权证和土地使用证，在原告办理时，被告必须负责协助原告办理，原告将房款结清后，产权正式转移给原告，原有的一切债权债务均与该房无关。2006年6月21日，原告将16.5万元房款交付被告，被告给原告出具了收到条；当日经南阳市公证处对原、被告所签的协议进行了公证。之后原告经宛城区仲景办事处东关村第X组、东关村委会、环城乡建设环境保护所批准，建房手续（规划许可证）由被告名变更为原告名。因原告不是原村居民，暂不能办理房产证。原告请求确认原、被告之间的房屋买卖协议有效，原告对该房享有所有权。

原审认为：原、被告双方在自愿、公平、有偿、诚信的原则下签订了买卖协议，原告按协议付清了房款，该协议又经公证部门公证，且原告又在城管部门申请取得了规划许可证，故双方所签房屋买卖协议应为有效。现原告对该房拥有所有权，但具体办理房屋、产权手续应按照法律规定进行。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十六条和第七十二条之规定，判决如下：

原告魏某某与被告毕某某、李某某所签的房屋买卖协议有效，原告魏某某对位于南阳市X路X巷X号房产享有所有权。

案件受理费50元由被告负担。

申诉人（第三人）叶某某申诉称：原判认定原告魏某某与被告毕某某、李某某之间的房屋买卖协议有效，确认争议房产所有权归魏某某所有属事实不清。该争议房产因被告毕某某姐姐毕某霞拖欠我借款不还，已被法院依法查封。毕某某虽提出异议，但被法院驳回。原审原被告买卖法院查封的财产系违法行为。另，原审确权的房产没有产权证书，法院判决文书系司法代替行政。原审缺席审理，应适用普通程序，适用简易程序系程序违法。原审原被告之间买卖的是农村房屋违反土地管理法、房地产管理法、民法通则等相关法律规定。

原审原告魏某某答辩称：我与原审二被告之间买卖的房屋不存在查封问题，根据2004年2月11日最高人民法院与国土资源部联合下发的（2004）X号文件规定，查封不动产不超过两年，续封不超过一年。根据此规定，执行程序是2006年7月27日查封该房，该房在原审时是2000年9月30日查封，双方的买卖是在2006年6月，因此不存在对查封财产买卖。其次，我方是善意取得，应保护我的合法权益。

原审被告毕某某、李某某经合法传唤未到庭答辩。

经再审查明：原审被告毕某某姐姐毕××（又名毕××）欠第三人叶某某借款，本院于2000年10月30日作出（2000）宛经初字第X号民事判决，判令毕××归还叶某某借款x元及利息。该案审理中，经叶某某申请，本院于2000年9月30日查封了毕××位于环城乡X村X组的房产，并将协助通知送达给九组会计王××。

该裁定没有附查封清单（被查封房产无房证），不显示查封的是毕××几处房产，哪一处房产。

该判决生效后，叶某某于2000年12月4日申请执行，本院分别于2001年3月8日和2001年4月24日发出公告，责令毕××限期履行还款义务，否则依法拍卖被查封房产。2001年3月25日，毕××（毕××之子）对上岗房产（X层单元式，10×11，300平方米）提出异议，2001年4月26日毕某某对九组摩托批发市场三区X号房产（即争议之房）提出异议。2002年11月27日，本院裁定驳回毕××异议。2002年12月3日，本院裁定毕某某异议成立。2003年3月6日，中院以（03）南执复字第X号民事决定书，指令本院撤销对毕某某异议成立的裁定。2003年7月21日，中院以（03）南执复字第X号通知书，告知毕××复议不成立，我院可继续执行。2003年12月1日，本院下发裁定，拍卖毕××位于九组的10×11，300平方米房产。2004年3月1日，本院裁定将10×11房产过户给叶某某。2004年10月15日，中院下发（03）南执复字第X号通知书，告知毕某某因提供不出争议房产归其所有的有效证件，复议理由不能成立，若要确认该房产权问题，可通过诉讼程序解决。2004年11月5日，因找不到毕某霞，对下余款项本院向叶某某发放债权凭证。2006年5月10日，本院以（06）执字第X号裁定驳回毕某某异议。2006年6月16日，毕某某夫妇与魏某某签订卖房协议。2006年7月27日，本院以（06）执字第X号裁定，查封争议之屋。2006年8月5日，本院下发通知告知魏某某，法院驳回毕某某异议，未经法院许可，擅自签订买卖协议无效，限令魏某某腾房。2006年8月29日，魏某某向本院起诉要求确认买卖协议有效，房屋归其所有。2007年1月5日，中院下发（06）南中执复字第X号民事决定，撤销本院2002年12月3日作出的裁定（毕某某异议成立）及2006年5月10日作出的（06）宛执字第X号民事裁定（驳回异议），中止对争议房产的执行，待该房权属确定后再决定是否执行。

在2007年1月5日中院下达中止执行进行房屋确权的决定后，以毕某某为原告诉毕××的房屋确权纠纷起诉本院，叶某某作为第三人参加诉讼，后毕某某以证据不足，于2008年7月11日申请撤诉，本院予以准许。

原审二被告毕某某、李某某缺席，适用独任审判定双方买卖协议有效，争议之房归魏某某所有。

原审原告魏某某起诉提交的证据有：

1、2006年6月16日魏某某与毕某某买卖房屋协议。

2、2006年6月21日，毕某某、李某某证明，说明付地皮款6000元。

3、2006年7月13日，魏某某交纳基建占道费800元票据。

4、2006年8月10日，宛城区东关社区X村X组原组长潘××证言，唐××证言。

5、2006年8月11日，王××证言

（以上三位证人原审及再审未到庭）

6、魏某某，南阳市居民建房建设工程规划许可证申请书。（南阳市规划制）

7、毕某某，南阳居（村）民建房建设工程规划许可证申请书（南阳市建设委员会制）

8、公证书，证实2008年6月16日协议书上毕某某、李某某、魏某某签名、指印属实。

9、2006年6月21日，毕某某、李某某收房款条。

第三人举证：（1）（2000）宛经初字X号查封裁定。（2）（2000）宛经初字X号判决。（3）2001年3月8日和2001年4月24日公告。（4）2001年5月29日鉴定书；（5）2003年3月6日（2003）南执复字第X号决定书。（6）2004年10月15日（2003）南执字第X号通知书；（7）2006年5月10日（06）宛执字第X号裁定书。（8）2006年7月27日（06）宛执字X号裁定书；（9）2007年1月5日中院（06）X号决定书。（10）2008年7月8日毕某某撤诉申请书。（11）2008年7月17日（07）宛民初字X号民事裁定书。

本院认为：一、原审适用独任审判进行缺席判决，程序违法，原判应予撤销。

二、第三人叶某某在与毕××借款案中，把争议之房作为毕××财产申请了保全。关于该房的宅基地分配及居住情况，执行程序中2000年12月25日询问叶某某笔录，问“没有办房产证，你为什么知道是毕××的”，叶某“通过了解生产队，说队里分的地皮，是毕××的名字”。问“这处房产现在是谁在住着”，叶某：“房子现在是他兄弟住着”。2001年4月4日，询问九组会计王××，组长刘××，“问，咱们X组这一片房产都办房产证没有（组里市场）”答：“没有，都没有准建申请书”，问，“分给毕××们的地皮，是什么时间分的”，答“一块是修路时拆迁给他们的，就是补给高×那一处，一块是95年分给毕××们的，一家几口人，共分六间地皮，西边三间是李××的，中间一间是李×的，东边两间是分给毕××的。”问“毕××交钱没有”。答“交了，他们是一家几个人在一起交的，不是毕××交的，票在档案里”。2001年4月19日，询问东关村出纳陈××，问“毕××因修公路拆去房产，村里又给他一块，是谁交的款，什么时间交的”，答“经出纳查现金账是毕××交的，是95年9月和李××一块来交的”。以上询问笔录，证实争议之房的两间地皮是东关村X组分给毕××的。

根据我国土地管理法规定，农村宅基地使用权具有村民身份性，只有符合条件者才能取得宅基地使用权，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利。1992年《河南省农村宅基地用地管理办法》第4条也规定“农村宅基地属于集体所有，农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。”依据上述法律规定，本案争议之房的宅基地是毕某霞做为东关村X村民而享有使用权，该宅基地不允许出卖给该集体经济组织以外的成员。对于宅基地上房屋，在1982年《村镇建房用地管理条例》颁布之前，适同“地随房走”原则，而之后适用“房随地走”的原则，只有经行政审批取得宅基地使用权后，方可取得其上房屋所有权。

2006年，原告魏某某购买争议之房时，并不是东关村X组的成员，也没有取得所购之房的宅基地使用权。因此，原告魏某某做为买受人不符合法定的取得宅基地使用权的条件，签订的房屋买卖合同无效。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条之规定，判决如下：

一、撤销本院（2006）宛东民初字第X号民事判决。

二、原审原告魏某某与原审被告毕某某、李某某之间签订的买卖协议无效。

三、驳回原审原告魏某某的其它诉讼请求。

诉讼费50元，由原审原告魏某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长田金盈

审判员张运忠

审判员杜鸿

二00九年十二月十七日

书记员马俊会