上诉人（原审原告）陈某。
委托代理人伍作兴，律师。
上诉人（原审被告）刘某。
上诉人（原审被告）何某。
两上诉人的委托代理人任邵宁，律师。
原审被告绥宁县农业局。
法定代表人杨某。
上诉人陈某与上诉人刘某、何某及原审被告绥宁县农业局房屋租赁合同纠纷一案，湖南省绥宁县人民法院于二○一一年九月五日作出（2011）绥民初字第X号民事判决，陈某与刘某、何某双方均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年11月30日公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈某的委托代理人伍作兴与上诉人刘某、何某及其委托代理人任邵宁到庭参加诉讼。原审被告绥宁县农业局经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，位于绥宁县X镇X街的农科大楼，产权登记在绥宁县农业委员会名下，产权证号为绥房权证公字第X号，该大楼临街一楼门面2间和门面后仓库1间，自1993年建成交付后，就由绥宁县多种经营办公室成立的多种经营科技服务站使用。1996年12月，绥宁县多种经营办公室及服务站划归被告绥宁县农业局接管。1997年5月，科技服务站被注销后职工未被安置，该门面、仓库一直由服务站职工以个人名义对外出租。2009年5月，被告刘某从案外人戴冶林等人处转租得上述2间门面，租期到2013年12月31日。2010年1月29日，绥宁县农业局取得了上述门面和仓库的产权，产权登记证号为绥房权证（2010）公字第X号。2010年5月，绥宁县农业局为安置服务站的职工，欲处置上述2间门面及1间仓库，考虑到待处置的房产已经出租未到期等因素，绥宁县农业局和实际租赁人刘某、何某经协商，双方决定解除原租赁关系，重新签订协议。2010年5月13日，绥宁县农业局（甲方）和刘某、何某（乙方）签订了《门面处置及租赁合同书》一份，合同约定：租期为3年，即2011年1月1日至2013年12月31日；租金每年32000元，3年合计96000元；租金交纳时间为每年12月25日以前将下一年度租金交给甲方或甲方公开招租的长期承租人，逾期不交，甲方或甲方公开招租的长期承租人有权采取任何某段和方式将门面强行收回，乙方不能以任何某由和借口或任何某段和方式拖延和阻拦，否则乙方每拖延一天必须承担500元违约金，因此所造成的一切损失和后果由乙方负责；3年租期内若发生政策性变动，如政府拆迁、拍某、政府产权回收，本协议随即终止，剩余时间租费退还给乙方，其它一切损失由乙方自负；在乙方租赁期内，甲方只要不违背上述租赁条款，有权随时对乙方承租的两个门面对外公开进行长期招租，乙方不能以任何某由和借口采取任何某段和方式加以扰乱和阻拦，否则，甲方有权依法无偿将门面强制收回，乙方不能向甲方提出任何某偿和赔偿，同时乙方必须支付甲方每天500元的违约金；严格按照甲方对外招租的规定，乙方有权参加门面竞租，在竞租租金相等的情况下，甲方允许乙方优先承租。
在上述合同履行过程中，绥宁县农业局决定改变原确定的长期招租的处置方式，决定直接转让该房产的产权。因该2间门面和1间仓库属国有资产，绥宁县农业局就交由绥宁县国有资产管理办公室处置。县国资办遂委托邵阳市大诚拍某有限公司对上述房产公开拍某。在拍某前，绥宁县农业局于2010年11月10日书面通知刘某、何某、曾某琳：“你在我局承租的门面、仓库，现已通过国有资产管理部门委托邵阳市大诚拍某有限公司于2010年11月26日上午10时进行公开拍某。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，你享有在同等条件下优先购买的权利”。刘某、何某收到该通知时表明：放弃优先购买权，并在通知存根联上签署：“保证按农业局合同执行，原合同三年到期，后两年门面租金不加”的意见，绥宁县农业局将该通知存根联交给了拍某公司备案。
2011年11月10日，拍某公司发布了《拍某公告》、《拍某标的情况说明》注明：该标的已经租赁至2013年底，买受人自交付之日起按原租赁合同收取租金至合同期满。并在该情况说明后附了绥宁县农业局与刘某、何某2010年5月13日签订的合同书。同年11月26拍某公司对上述2间门面和1间仓库予以整体拍某，由陈某买得。同年12月2日，县国资办给陈某出具了书面交付凭证一份，证明2间门面和1间仓库从2010年11月26日起移交给陈某，同时将绥房权证（2010）公字第X号交付给了陈某，由陈某自行办理过户等相关手续并行使权利。
2011年春节后即2月23日前某日，刘某打电话问绥宁县农业局的副局长曾某某门面出卖情况与交租金之事，曾某某便告知刘某，门面已卖了，只知道是一姓陈某老板买了，具体情况向拍某公司或县国资办咨询。此后，何某于2011年2月23日电话与陈某联系交租金，陈某回答何某，交租期限已过要求收回门面，并要何某与其委托的伍作兴律师谈。双方经几次交涉，未能达成一致协议。2011年6月14日，陈某委托律师递交了起诉状（起诉状落款日期为2011年2月20日），要求解除租赁合同。刘某、何某应诉后，于2011年6月28日主动将2011年的门面租赁费32000元交至原审法院。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告刘某、何某承租的被告绥宁县农业局的2间门面，在承租期间内所有权发生了变更，原告陈某系新的所有权人。根据“买卖不破租赁”的原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人刘某、何某有权享受租赁合同权利，有履行租赁合同的义务；刘某、何某经绥宁县农业局告知，已知租赁标的已交付拍某情况下，在租赁合同约定的交纳租金期限（2010年12月25日）内，既不向原出租人绥宁县农业局交纳租金，也不找拍某公司、县国资办及原出租人落实新出租人，并履行交纳租金义务，直至2011年6月28日陈某起诉后才将32000元租金交至法院，刘某、何某构成违约，应承担迟延履行的违约责任。
《拍某标的情况说明》载明：“该标的（绥宁县农业局门面及仓库）已经租赁至2013年底，买受人自交付之日起按原租赁合同收取租金至合同期满，租赁合同见附件。”绥宁县农业局在带租拍某过程中一并向陈某转移了收取租金的权利，转让权利时，绥宁县农业局负有通知刘某、何某的义务，而绥宁县农业局未履行通知义务。陈某竞得带租拍某标的后，主张已通知刘某、何某交纳租金，但证据不足，认定原告未合理催交租金，其要求行使合同解除权的主张不予支持。陈某要求按租赁合同约定每日由承租人承担违约金500元的标准、要求承租人支付违约金25500元的请求偏高，原审法院结合合同标的及违约事实酌定为10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决：（一）由原告陈某继续履行被告绥宁县农业局与被告刘某、何某2010年5月13日订立的《门面处置及租赁合同书》；（二）由被告刘某、何某支付原告陈某2011年度租金32000元、违约金10000元，共42000元，限本判决生效后3日内付清；（三）驳回原告其他诉讼请求。
陈某上诉称，原判部分事实认定不清，适用法律不当，处理错误。被上诉人与原审被告绥宁县农业局签订的《门面处置及租赁合同书》是合法有效的，合同书第一条第4项约定被上诉人在每年的12月25日前不将下年度租金交清，出租方有权采取任何某式收回出租的门面，被上诉人还要按500元"天承担迟延搬出的违约金。上诉人在竞得被上诉人承租的门面后，两次书面通知被上诉人缴付租金及解除租赁合同，并提供了同去通知的证人的证言证实该情况。而原审法院却置上述客观事实与法律的明确规定于不顾，主观臆断，强行要求继续履行合同。故请求二审撤销原判，依法改判解除双方的《门面处置及租赁合同书》，并由被上诉人支付迟延搬出门面的租赁费及按约定500元"天支付违约金。
刘某、何某上诉称，被上诉人陈某在竞得门面后并没有与上诉人重新签订或者变更租赁合同，也没有向上诉人催收租金，上诉人没有得到门面所有人变更的具体情况，迟延交付租金，不存在违约的问题。请求二审撤销原判，上诉人不承担违约金。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
上述事实，有《门面处置及租赁合同书》、拍某标的情况说明、绥房权证（2010）公字第X号、拍某成交确认书、交付凭证、何某通话记录打印件，证人陶某、曾某某的证言及当事人的陈某等证据在卷，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为，2010年5月13日绥宁县农业局和刘某、何某签订的《门面处置及租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违背法律、法规的强制性规定，合法有效。在合同的履行过程中，由于绥宁县农业局决定出卖该出租门面，陈某在拍某中竞得上述合同约定的出租门面后，并不影响该合同的效力，陈某即作为新的所有权人继受原绥宁县农业局在该合同中的权利和义务。在门面拍某前，刘某、何某即明确向绥宁县农业局表示执行原合同，在拍某成功后，刘某、何某在绥宁县农业局未告知成交竞买人的情况下，也曾某动向绥宁县农业局询问竞买人及交付租金事宜，主观上不存在拒付租金的恶意。因此，刘某、何某因一时不知道租金交付对象的原因，延误合同约定的时间交付租金，虽违反了合同约定，但不构成根本性违约。原判根据此客观情况，从维护交易安全与合同的稳定性，平衡双方利益出发，认定合同有效，责令继续履行，并在考虑到双方约定500元"天违约金过高的前提下，参考合同标的与迟延时间，判决由刘某、何某酌情支付违约金10000元，并无不当。综上，上诉人陈某与刘某、何某的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费550元，由上诉人陈某负担225元，由上诉人刘某、何某共同负担225元。
本判决为终审判决。
审判长肖竹梅
审判员朱一泓
审判员颜锦霞
二○一一年十二月五日
代理书记员向伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
