重庆市第四中级人民法院

民事判决书

（2012）渝四中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：彭水县宇兴房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县X镇X街X号。

法定代表人：陈某

委托代理人：王子高，重庆渝东律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：黄某，男，苗族，X年X月X日出生

委托代理人：冯某某

被上诉人（原审原告）：葛某，女，汉族，X年X月X日出生

委托代理人：冯某某

上诉人彭水县宇兴房地产开发有限责任公司(以下简称宇兴公司)为与被上诉人黄某、葛某商品房预售合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2012）彭法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

彭水苗族土家族自治县人民法院一审查明：2009年1月8日，黄某、葛某与宇兴公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：一、宇兴公司将其开发建设的位于重庆市彭水苗族土家族自治县X镇石嘴居委的丝绸大厦6-X号住宅以207876元出售给黄某、葛某，黄某、葛某交首付款47876，余款160000元申请银行按揭；二、宇兴公司应当在2010年3月31日前将商品房交付黄某、葛某使用；三、双方进行正式验收交房时，宇兴公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和提供《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，宇兴公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，黄某、葛某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由宇兴公司承担；四、宇兴公司逾期交房的违约责任，除本合同规定遭遇不可抗力的特殊情况外，按下列逾期时间承担违约责任：1．逾期在60日(含)之内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付日止，宇兴公司按日支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，黄某、葛某有权解除合同，黄某、葛某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宇兴公司按日支付已交付房价款万分之三的违约金；五、自商品房买卖合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，如因宇兴公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，黄某、葛某要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宇兴公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宇兴公司向黄某、葛某按日支付已付房价款万分之三的违约金。如因黄某、葛某的责任，导致宇兴公司未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，宇兴公司不承担违约责任。合同签订后，黄某、葛某按照合同约定向宇兴公司支付了首付房款47876元，余款在2009年5月26日按揭付款。2010年7月11日，宇兴公司向黄某、葛某移交了该房。2011年8月8日宇兴公司取得《重庆市建设工程竣工备案登记证》，2011年8月15日取得“丝绸大厦”房地产权总证。至今宇兴公司未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。事后，双方因交房、办证发生纠纷。另查明，宇兴公司提交证据证明黄某、葛某提交办证的申请是2011年12月25日，黄某、葛某称在签订合同时已经将资料交给宇兴公司，只签名不签时间，都是委托宇兴公司办理。2012年2月1日，彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局为黄某、葛某颁发了房地产权证。

黄某、葛某一审起诉请求：一、宇兴公司向黄某、葛某支付交房违约金6423元(从2010年4月1日至2010年7月10日)；二、宇兴公司向黄某、葛某支付未取得房屋产权证书的违约金28500元(从2010年9月11日至2011年10月12日)；三、由宇兴公司限期为黄某、葛某办理《房地产权证》登记。

宇兴公司一审答辩称：应依法驳回黄某、葛某的诉讼请求。一、宇兴公司交房时间没有违约，不应承担违约责任。二、宇兴公司办理房地产权证登记并没有违约。由于黄某、葛某没有按合同约定向宇兴公司提交资料，导致宇兴公司未能取得受理单，过错在黄某、葛某。

彭水苗族土家族自治县人民法院经审理认为，宇兴公司与黄某、葛某签订的《商品房买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同中虽然对办理《房地产权证》究竟是宇兴公司办理还是黄某、葛某办理或者是双方共同办理没有明确约定，但按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在黄某、葛某接房后，宇兴公司应协助办理房地产权证书。双方争议的焦点：一、宇兴公司是否违约交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，宇兴公司应在2010年3月31日前将商品房交付给黄某、葛某使用。庭审查明，黄某、葛某于2010年7月11日接房，宇兴公司称电话通知黄某、葛某在规定时间内接房，但未提交证据证明。宇兴公司逾期交房理应承担违约责任，应根据合同约定支付从2010年4月1日起至2010年7月10日止按已付房款207876元每日万分之三计算的违约金，即宇兴公司应支付黄某、葛某逾期交房违约金6298.60元（207876元×101天×0.0003元/天）；二、双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，交付房屋后60日内为办证期间，逾期则构成违约。宇兴公司称黄某、葛某未按合同约定向宇兴公司交付办证所需资料，宇兴公司在办证过程中未违约。经查，合同约定由黄某、葛某和宇兴公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办证申请，提交资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但宇兴公司并未提交证据证明其何时提交了办证的申请及办证资料，至今宇兴公司也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，且在办理过程中，宇兴公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请时，需要提交“丝绸大厦”房地产权总证，而宇兴公司于2011年8月8日得到《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后于同年8月15日才取得“丝绸大厦”房地产权总证，故宇兴公司明显存在违约行为。宇兴公司在庭审中出示了黄某、葛某提交办证申请的时间是2011年12月25日，认为责任不在宇兴公司。经查，根据合同约定，是由宇兴公司协助黄某、葛某办证，何时提交申请宇兴公司负有通知黄某、葛某的义务，而宇兴公司并未提交证据证明何时通知黄某、葛某，且申请时间不能确定是黄某、葛某书写或黄某、葛某的真实申请时间意思，故导致黄某、葛某于2010年7月11日接房后60日内未取得房地产权证责任在宇兴公司，应由宇兴公司承担违约责任，即宇兴公司应从2010年9月11日起至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止按日向黄某、葛某支付已付房价款207876元的万分之三的违约金。黄某、葛某要求从2010年9月11日起至起诉之日即2011年12月12日止，按房款金额每日万分之三计算支付违约金，符合双方的约定，且不违反法律，本院予以确认。即宇兴公司应向黄某、葛某支付逾期办证违约金28562.20元(207876元×458天×0.0003元/天)，鉴于黄某、葛某只请求支付逾期办证违约金28500元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款之规定，判决：一、由宇兴公司在判决生效后立即向黄某、葛某支付逾期交房违约金6298.60元；二、宇兴公司于本判决生效后立即支付原告黄某、葛某逾期办理房地产权证违约金28500元；三、驳回黄某、葛某的其他诉讼请求。案件受理费673元，由宇兴公司负担。

宇兴公司不服彭水苗族土家族自治县人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.黄某、葛某未按宇兴公司通知按时接房，责任在黄某、葛某；2.根据法律规定和合同约定，办理房屋产权登记的主体不是宇兴公司，而是黄某、葛某；3.宇兴公司未能在接房之日起60日内取得房屋登记受理单，是原判认为宇兴公司违约的基本事实，但原判认定的这一违约事实纯属为“违约”作出的错误判决。

被上诉人黄某、葛某答辩称：宇兴公司诉称理由不本案客观事实不相符合，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点是宇兴公司交付房屋和申请办理《房地产权证》是否存在违约行为。从双方签订的《商品房买卖合同》可知，宇兴公司应在2010年3月31日前将商品房交付给黄某、葛某使用。然黄某、葛某在2010年7月11日才接房，宇兴公司称电话通知黄某、葛某在规定时间内接房，但缺乏证据证明，其辩称理由不能成立，宇兴公司逾期交房违约，应当承担违约责任；《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。黄某、葛某与宇兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当根据合同的约定全面履行义务。宇兴公司于2010年7月11日向黄某、葛某移交了合同约定的房屋，根据双方订立的《商品房买卖合同》第十三条第2项约定，双方应自2010年7月11日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。宇兴公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请时，需要提交“丝绸大厦”房地产权总证，而宇兴公司于2011年8月8日得到《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后于同年8月15日才取得“丝绸大厦”房地产权总证，明显存在违约行为。原判按照合同的约定判定宇兴公司承担逾期交房违约金6298.60元和逾期办证违约金28500元正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费673元，由彭水县宇兴房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张泽端

审判员黄某

代理审判员黄某

二○一二年七月十八日

书记员李某斌