原告：王某甲，男，1949年出生。

被告：洛阳润峰广场商贸有限公司，住所地：洛阳市涧西区X路X号。

法定代表人：王某乙，该公司总经理。

委托代理人：冯某，该公司法律顾问，代理权限：特别授权。

原告王某甲诉被告洛阳润峰广场商贸有限公司（以下简称润峰商贸公司）为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某甲、被告润峰商贸公司的委托代理人冯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某甲诉称，原告于2003年11月16日在润峰房屋开发公司售房部购买了景华路X幢X#商铺并签定了《房屋买卖合同》又于2004年2月10日与被告签订了《房屋租赁合同》，由于房屋复测面积与原售房合同面积存在误差，又于2006年签订了补充协议及《房屋租赁合同》的《回购协议》的补充协议，根据上述协议，最终建筑面积确定为54.16平方米，总房款x元。根据合同约定，10%的年租金即为x×10%=x.5元。租金的支付时间约定为每季度最后一天发放，逾期10日未发放，被告须向原告缴纳季度租金的万分之五为日违约金。五年包租前2年的租金是按总房款的10%一次性抵交了售房款，从2006年2月19日后的前2个季度的租金都是按10%计付，而后被告以各种理由陆续扣发了大约1.6%的租金，严重违犯以前合同中10%的租金约定，到了08年以后由每季度发放改为每月发。至08年4月20日—5月19日租金领取至今合同期内租金欠9个月，合同外租金欠7个月，共计16个月未发，另外，被告5年包租合同期满后未经我方同意继续将商铺租给金梦家俱广场使用，被告这种行为已构成侵权违约。根据以上事实与理由，被告严重侵犯原告的权利，故应承担相应的赔偿责任，故诉至法院请求：1、判令被告支付原告商铺租金、违约金共计人民币x元（2008年5月20日至2009年9月19日共16个月）；2、判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。

被告润峰商贸公司当庭辩称，1、原告只能根据合同约定向被告主张扣税后的租金，原告所计算的租金本金均未扣税，故其计算的违约金也是错误的。应重新计算。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同的第五条之第一款，在此租赁期限，原告的房屋所产生的租赁税费由原告承担，原告应承担涉案房产所产生的租赁税费，故原告只能主张扣税后的租金；2、原、被告双方的租赁协议已经于2009年2月19日终止，协议终止后的租金应该按被告目前正在实施的“按每平方米实际位置、实际出租价格计算租赁费用办法计算”，不应再按原协议约定计算租金。2004年2月10日作为一种促销措施，原、被告双方签订了房屋租赁合同，当时租金的约定并不符合当时的市场实际租金价格，远远高于客观情况，实际的房屋出租收入根本达不到合同所约定的房屋价款的10%，双方的房屋租赁合同终止之后，被告本着为业主负责的态度，与原告多次协商按被告目前正在实施的“按每平米的实际位置、实际出租价格的办法”代原告出租商铺，原告不同意签订新合同，被告通知原告收回商铺，原告不予理睬。从2008年年底至今，润峰广场租金实际收入仅达到2%多，如仍然按照原租赁合同履行，被告就要承担7%多的亏损。租赁是一种市场行为，唯有符合市场价格的租金约定，才是双方签订租赁合约的基础，脱离了这一价值规律，强行按照违背客观事实的租金主张权益，只能是有意制造混乱，不仅使润峰广场因承担不起、关门倒闭，还损害了所有业主的根本利益，故在与原告合同终止之后，原告的其他诉讼请求不应得到支持；3、根据我公司财务上提出的数字，原告在租赁期内即从2008年5月20日至2009年2月19日，被告拖欠原告租金本金为x元，税后季租为x元。

经审理查明，2004年2月10日，原告王某甲与被告润峰商贸公司签订房屋租赁合同一份，约定：原告将其坐落于洛阳市X路X号润峰广场X层B区X号商铺，建筑面积为51.154平方米，出租给被告润峰商贸公司使用，租赁期限为2004年2月20日起至2009年2月19日止。合同约定被告于每一季度末以现金方式支付租金，被告逾合同期限十天后仍未支付租金，须向原告支付约定租金的万分之五为日违约金，原告房产所产生的租赁税费由原告承担。合同签订后，润峰商贸公司按每季度x元（税后）支付原告租金，截止原告起诉，润峰商贸公司拖欠原告2008年5月20日至2009年2月19日税后租金，共计x元。

另查明，原、被告租赁合同于2009年2月19日终止，此后双方未签订新的租赁合同，被告润峰商贸公司尚在继续使用原告的商铺。因被告润峰商贸公司未支付原告租金，原告诉至法院要求被告支付自2008年5月20日起至2009年9月19日止的租金及违约金。

本院认为，原告王某甲与被告润峰商贸公司签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应全面履行。被告润峰商贸公司未按约定支付原告租金，因此原告要求被告支付拖欠租金及承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的租赁合同到期后未签订新的租赁合同，但被告润峰商贸公司尚在继续使用原告的商铺，双方已形成了事实上的租赁关系，因此原告要求被告支付合同终止后租金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条及相关法律规定，判决如下：

一、被告洛阳润峰广场商贸有限公司支付原告王某甲2008年5月20日至2009年9月19日期间的租金x元（税后）。

二、被告洛阳润峰广场商贸有限公司支付原告王某甲迟延支付租金的违约金（以x元为标的自2008年9月11日起按该标的的日万分之五计算至2009年9月19日止；以x元为标的自2008年12月11日起按该标的的日万分之五计算至2009年9月19日止；以x元为标的自2009年3月11日起按该标的的日万分之五计算至2009年9月19日止）。

上列款项于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期则加倍承担迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1841元，由被告洛阳润峰广场商贸有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长崔丹丹

人民陪审员沈利利

人民陪审员刘惠利

二0一0年二月二十日

代书记员李冰冰