上诉人（一审被告）南宁荒岛房地产开发有限公司。

委托代理人苏某。

被上诉人（一审原告）卢某。

委托代理人岑某某。

上诉人南宁荒岛房地产开发有限公司（以下简称荒岛公司）因与被上诉人卢某商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月7日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人荒岛公司的委托代理人苏某，被上诉人卢某的委托代理人岑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：南宁市东沟岭景观路临X号阳光绿城系荒岛公司开发建设。2007年1月21日，卢某、荒岛公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：买受人(即卢某)向出卖人(即荒岛公司)购买位于南宁市东沟岭景观路临X号阳光绿城X号楼X单元X号房，建筑面积为125.40平方米，房屋总价款为294941元。买受人按附件四约定方式付款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种情形处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第二十四条约定：合同预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向南宁市房产管理局申请登记备案。双方还在合同中就其他事项作了约定。

双方在合同附件四补充协议中约定，买受人同意按银行按揭付款方式：买受人须在《商品房买卖合同》签订之日起三日内，即2007年1月26日前向出卖人缴付实际购房总价款的30%，即88941元(含定金)，房屋按揭贷款为实际购房总价款的70%，按揭期限为30年，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起7日内向出卖人提供下列证明材料：买受人具有法律效力的身份证明(户口本及身份证)、买受人具有稳定经济收入和偿还能力的证明、银行要求提供的其他材料。若买受人未在前款规定期限内提交证明材料，每逾期一日，应按房价款总金额的万分之一点五向出卖人支付违约金，逾期十五日，出卖人除收取违约金外并有权解除《商品房买卖合同》。买受人所选择的购房按揭贷款为实际购房总价款的70%，按揭期限为20年，买受人须在《商品房买卖合同》签订之日起五日内，即2001年1月26日前一次性向出卖人缴付实际购房总价款的30%金额，即88941元(含定金)，由出卖人开具购房收款收据；出卖人将买受人所提供的证明材料及双方签订的《商品房买卖合同》和购房缴款收据送交抵押银行审查，申请办理按揭贷款手续；买受人所提出的按揭贷款申请经银行批准后，买受人在接到按揭银行或出卖人通知之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款，买受人办理该项按揭贷款手续所发生的费用由其自行承担；若买受人未在前述期限内签订借款合同，每逾期一日，应按房价款总金额的万分之一点五向出卖人支付违约金，逾期十五日，出卖人除收取违约金外并有权解除《商品房买卖合同》；若买受人的按揭贷款申请未获按揭银行批准，则买卖双方解除《商品房买卖合同》及本协议，买受人应选择一次性付款或分期付款方式，另与出卖人签订《商品房买卖合同》；在买受人付清全部款项或者与银行签订按揭贷款合同之前，买受人无权要求出卖人按《商品房买卖合同》第八条规定的期限交付商品房，也无权要求出卖人承担《商品房买卖合同》第九条约定的违约责任。

2007年1月23日，卢某向荒岛公司交纳购房首付款88941元。2007年6月26日，卢某向税务机关交纳购房契税4424.12元。

2010年12月21日，广西广天一律师事务所向卢某发出一份《律师函》，称由于卢某逾期支付房款构成违约，符合合同解除条件，荒岛公司决定解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求卢某才于5日内到该公司办理解除合同手续。

荒岛公司未提供证据证明其于何时向卢某送达上述《律师函》，庭审中卢某认可其于2010年12月31日收到。此后，卢某委托广西广合律师事务所李某岳、郭家炯律师向荒岛公司回复一份《律师函》，称卢某履行首期款付款义务的同时已将办理按揭贷款所需的材料提交给了荒岛公司，但因荒岛公司的原因导致银行贷款迟迟未能办理，卢某未能支付余款的责任在于荒岛公司，故不同意荒岛公司解除合同。

卢某于2011年3月18日向法院递交起诉状，提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。卢某补正完毕后，一审法院于2011年4月18日立案受理本案。

一审法院另查明，荒岛公司拥有的本案所涉房屋所在的土地于2004年6月28日办理了抵押登记手续，抵押权人为中国工商银行广西壮族自治区分行营业部，2011年4月29日办理了解除抵押登记。

一审法院经审理认为：卢某、荒岛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。

根据双方合同约定，卢某在交纳购房首期款后，余款以按揭贷款的形式支付，卢某应于签订合同之日起7日内提供身份证明等贷款相关资料给荒岛公司，由荒岛公司将贷款资料交银行审查，申请办理按揭贷款手续。卢某的合同义务系按荒岛公司及银行要求提供符合条件的个人资料、办理贷款手续；而荒岛公司则应保证其所开发楼盘及公司资信状况符合银行贷款要求，并履行其向银行递交贷款资料及通知卢某办理贷款手续等义务。本案中，卢某主张其已将贷款所需证明材料交付给荒岛公司，但未能提供相应的证据予以证实。荒岛公司虽对卢某交付证明材料的事实未予认可，但从荒岛公司提供的证据来看，荒岛公司在7日期限届满后既未催告卢某补交贷款证明资料、通知卢某办理贷款手续，亦未告知卢某贷款是否获批准或与之另行协商付款方式及催告卢某以何种方式付款，荒岛公司亦未能证实其已诚实履行合同义务。且由于荒岛公司已在签订合同前将本案涉诉房屋所在土地用于抵押的事实，即使卢某已提供贷款证明材料，贷款不被银行批准的因素仍然存在。因此，综合本案查明的事实来看，卢某未能获得按揭贷款的原因及责任均未能明确。

即使系因卢某未提供贷款证明材料或因卢某自身原因导致按揭贷款未获批准，构成违约，荒岛公司依据合同约定在卢某逾期提供贷款证明材料的15日后或逾期付款30日后即享有合同解除权，即荒岛公司的合同解除权应发生于2007年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由于双方并未约定合同解除权行使的期限，本案应适用上述司法解释中法定的解除权行使期限即一年。荒岛公司应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使则解除权消灭。荒岛公司2010年12月31日才向卢某发出解除合同的《律师函》行使其解除权，已超过了一年的除斥期间，其向卢某发函的行为并不发生解除合同的法律效果，《商品房买卖合同》仍应继续履行。故卢某请求法院确认荒岛公司单方解除合同的行为无效符合法律规定，应予以支持。

关于荒岛公司主张的卢某提出解除合同异议已超过法定期限的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”上述司法解释规定了在合同当事人未约定合同解除异议期间的情形下，法定的合同解除异议期间为三个月。卢某与荒岛公司未约定解除合同异议期间，卢某于2010年12月31日收到荒岛公司解除合同的《律师函》后，至2011年3月18日向法院递交起诉状提起本案诉讼，并未超过三个月的法定异议期间，故荒岛公司以卢某提出解除合同异议超过法定期限为抗辩理由缺乏事实和法律依据，应不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，该院判决如下：荒岛公司单方解除其与卢某于2007年1月21日就南宁市东沟岭景观路临X号阳光绿城X号楼X单元X号房签订的《商品房买卖合同》的行为无效。案件受理费100元由荒岛公司负担。

上诉人荒岛公司上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定被上诉人于2011年3月18日向法院递交起诉状是错误的。被上诉人提出异议的时间问题是本案双方当事人争议的事实问题。本案中，没有任何证据证明被上诉人于2011年3月18日向法院递交了起诉状，事实上，被上诉人系于2011年4月18日才向法院递交起诉状，已超过了提出异议的法定期限，因此，一审判决作出上述认定没有事实依据；二、一审判决适用法律错误。被上诉人未按约定支付房款，逾期长达三年多，致使上诉人的合同目的无法实现，被上诉人已构成根本性违约，上诉人要求解除合同符合法律的规定。在被上诉人构成根本性违约的情形下，上诉人有随时解除合同的权利。一审判决认为上诉人行使合同解除权必须在一年内提出，显然属于适用法律错误。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人卢某答辩称：一、被上诉人起诉的时间应该以被上诉人递交起诉状的时间为准，这一点一审判决已经查明并作出了认定；二、被上诉人没有违约。被上诉人依照合同规定，在规定期限内将办理按揭贷款的材料交给了上诉人，但上诉人没有为被上诉人办理按揭贷款。根据合同规定，办理按揭贷款是上诉人的义务，被上诉人的义务是将办理按揭的材料在规定时间内交给上诉人，按揭至今没有办下来是上诉人的责任造成的，并且按揭办不下来也应该是上诉人诚信问题造成，因为上诉人已经将楼盘的土地抵押给了工商银行，这可能导致本案所涉房屋的按揭贷款无法通过银行审批。退一万步说，假设被上诉人逾期缴纳了房款，但是根据最高法的相关规定，上诉人的解除权已经消灭，上诉人亦无权行使合同解除权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

当事人争议的焦点是：上诉人荒岛公司要求解除与被上诉人卢某签订的《商品房买卖合同》有何事实和法律依据

当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。

上诉人荒岛公司对一审判决查明“卢某于2011年3月18日向法院递交起诉状，提起本案诉讼，请求确认荒岛公司单方解除《商品房买卖合同》的行为无效。”有异议，认为没有证据证明卢某是2011年3月18日向法院递交起诉状。针对上诉人荒岛公司提出的问题，本院在二审庭审过程中当庭出示一审卷宗记载卢某于2011年3月18日向一审法院递交的起诉状及一审案件受理通知书，上诉人荒岛公司没有异议，表示认可一审法院查明的事实。

被上诉人卢某对一审查明的事实没有异议。

一审查明事实客观、真实，本院予以确认。

本院认为：卢某与荒岛公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，双方意思表示真实，为有效合同，双方当事人应严格履行。根据双方签订的合同约定，卢某的合同义务是按荒岛公司及银行要求提供符合条件的个人资料、办理贷款手续，即卢某应在签订合同之日起7日内提供身份证明等贷款相关资料给荒岛公司，由荒岛公司将贷款资料交银行审查，申请办理按揭贷款手续。卢某主张其已将贷款所需证明材料交付给荒岛公司，但未能提供相应的证据予以证实。荒岛公司虽然不认可卢某交付证明材料的事实，但荒岛公司并没有在合同约定的7日期限届满后催告卢某补交贷款证明资料以便办理贷款手续，同时也没有向卢某说明贷款是否获批准，另外也没有按照合同的约定与卢某另行协商选择一次性付款或分期付款方式付款，可见，荒岛公司同样没有证据证实其已履行合同约定的应向银行递交贷款资料所需证明材料并通知卢某办理贷款手续的义务，因此，一审判决认定卢某未能获得按揭贷款的原因及责任未能明确，是正确的。

即使按揭贷款未获批准的原因是因卢某未向荒岛公司提供贷款证明材料或因卢某自身原因所造成从而认定卢某构成违约，荒岛公司亦应依据合同约定在卢某逾期提供贷款证明材料的15日后或逾期付款30日后行使合同解除权。由于双方在合同中并没有约定合同解除权行使的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，荒岛公司应在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，逾期不行使则解除权消灭。由于荒岛公司的合同解除权发生于2007年，而荒岛公司直至2010年12月31日才向卢某发出解除合同的《律师函》行使其解除权，已超过了一年的除斥期间，因此，荒岛公司向卢某发《律师函》的行为并不发生解除合同的法律效果，双方签订的《商品房买卖合同》仍应继续履行。故卢某请求法院确认荒岛公司单方解除合同的行为无效符合法律规定，一审判决予以支持正确，本院予以维持。

由于卢某与荒岛公司并未在合同中约定解除合同异议期间，卢某于2010年12月31日收到荒岛公司解除合同的《律师函》后，已于2011年3月18日向一审法院递交起诉状提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，卢某提出解除合同异议并未超过三个月的法定异议期间，故荒岛公司主张卢某提出解除合同异议超过法定期限，理由不成立，一审判决不予支持正确，本院予以确认。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人荒岛公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人荒岛公司负担。

本判决为终审判决。

审判长付浩

审判员赵东

审判员陈茹

二0一二年五月二日

书记员李某