中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(1997)民终字第X号

上诉人(原审被告)：武汉游子乡置业有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区X街X号。

法定代表人：谢某某，董事长。

委托代理人：刘哲峰，北京泽丰法律事务所主任。

委托代理人：柳平，武汉天元律师事务所主任律师。

被上诉人(原审原告)：武汉金达服装有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区X路X号。

法定代表人：汪某某，总经理。

委托代理人：邱海洋，北京康达律师事务所律师。

委托代理人：黄初华，武汉易黄李某律师事务所律师。

原审第三人：君安证券有限公司武汉营业部。住所地：湖北省武汉市江岸区X街X号。

法定代表人：李某，总经理。

委托代理人：卞翔平，湖北省第七律师事务所律师。

委托代理人：张善斌，湖北省第七律师事务所律师。

上诉人武汉游子乡置业有限公司(以下简称游子乡公司)为与被上诉人武汉金达服装有限公司(以下简称金达公司)、原审第三人君安证券有限公司武汉营业部(以下简称君安营业部)商品房预售纠纷一案，不服湖北省高级人民法院(1996)鄂民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

经审理查明：1993年3月6日，金达公司与游子乡公司签订《商业用房预购合同》，约定：金达公司购买游子乡公司游子乡大厦A座1—X层商业用房，建筑面积9234平方米，每平方米9200元，共计（略）元；合同签订后15天内金达公司按总房款的30%交付第一期款，共计（略）元，其余款项由金达公司分两次付给游子乡公司；在分期付款期间，除发生特殊情况时，如遇国家施工定额和预算价格调整及政府明文增收有关基本建设规费时，需金达公司按未付金额比例承担差价补偿外，一般不作变动，若延期付款，金达公司承担贷款利息；房屋交付使用时间，预定于1994年12月(除不可抗力的原因影响施工进展顺延工期外)；本合同经双方代表签字并加盖公章后生效。1993年2月16日至同年5月13日金达公司向游子乡公司支付购房款（略）元。同年5月12日金达公司与游子乡公司签订《购游子乡商场1—X楼补充协议》约定：游子乡公司确保二、三期房款即总房款的70%协助金达公司办理好银行按揭金额（略）元，届时金达公司只承担银行正常按揭利息和七年分期还款计划；游子乡公司保证在1994年12月份将1—X层商场的设备、装修全部按照合同规定安装完毕，并交付金达公司使用，保证营业不受影响，逾期由游子乡公司承担逾期期间全部房款的贷款利息；双方签订的原合同继续有效，原合同与补充合同相冲突部分，以补充合同为准。1994年4月22日金达公司向游子乡公司支付购房款150万美元，折合人民币（略）元。同年12月7日金达公司与游子乡公司签订《协议书》约定：第二期房款（略）元，付款期为1993年7月28日，余款（略）元，经双方商定于1994年12月付款，缓期付款之补偿利息为（略）元，共计（略）元；第三期房款金达公司应付总房款20%即（略）元，付款日期为1994年12月28日，双方商定二、三期房款一次付清，共计（略）元，如游子乡公司不能按原购房合同规定之各项条款及时间交付房产与金达公司使用，游子乡公司应承担金达公司已支付游子乡公司全部购房款的利息，直到楼房正式交付使用为止(利息按工商行对金达公司的按揭利率支付)，金达公司应支付购房总款为（略）元，第二期缓付资金的利息款（略）元(月息以13‰的三分之二计算)，共计（略）元，并根据房产部门认定后的产权面积多退少补(每平方米单价为9200元)。同年12月9日金达公司以从中国工商银行武汉市分行国际业务部贷款的人民币2000万元、美元（略）万元(折合人民币（略）元)支付给游子乡公司。至此，金达公司已付清全部购房款（略）元。1994年12月5日君安营业部与金达公司、游子乡公司签订《商品房屋买卖合同》约定：金达公司与游子乡公司将游子乡大厦A座1—X层商业用房售与君安营业部，建筑面积9234平方米，每平方米单价（略）元，共计（略）万元。1994年12月25日金达公司致函游子乡公司催交讼争房屋。合同期满后，游子乡公司未能按期向金达公司交付房屋。1995年1月6日金达公司再次致函游子乡公司催交讼争房屋。同年2月18日金达公司致函游子乡公司提出要求游子乡公司承担逾期交房的已付购房款银行贷款利息。同年3月31日金达公司致函游子乡公司称，为加快游子乡大厦A座1—X层商场工程施工进度，同意对1—X层地面、楼梯贴面和扶手及所有栏杆项目作甩项处理，并退回该部分工程的费用，确保已承诺的1995年5月底交房期限，若不能在1995年5月底以前交房，要承担一切违约责任。同年4月30日和5月30日金达公司两次致函游子乡公司催要购房款利息。同年6月23日游子乡公司致函金达公司称，根据甩项处理要求，已具备室内装饰施工条件，请组织接收并安排进场装修事宜。金达公司要求游子乡公司解决接收装修的前提问题。同年10月10日游子乡公司致函金达公司称，游子乡大厦已进入全面装修及竣工阶段，请于10月16日前就1—X层地面、楼梯、栏杆等工程项目是否按图施工给一个明确答复，逾期即按图施工。同月14日金达公司致函游子乡公司就进场装修、甩项施工问题进行磋商，并提出目前不具备进场装修的条件，要求游子乡公司抓紧做好装修前的竣工工作。因金达公司认为游子乡公司没有解决接收装修的前提问题，双方未就甩项处理问题最终达成一致，也没有形成一个双方都认可的有关是否具备进场装修条件的纪要等书面材料。1996年2月13日金达公司以要求游子乡公司交付房屋、赔偿损失等为由诉至湖北省高级人民法院。在一审期间，一审法院委托湖北省建设工程造价管理总站对游子乡大厦A座1—X层的工程造价进行鉴定，鉴定结论认为该工程土建安装费用共需调增（略）元。

另查明：在1993年武汉国际渡江节和1994年武汉国际杂技节期间，当地政府有关部门书面通知游子乡公司停止施工各7天，共14天。1993年12月游子乡公司在开挖地基过程中涉及云鹤酒楼的裂缝事故，当地政府有关部门明令游子乡大厦工程停工待处151天，1994年2月3日武汉市人民政府城乡建设委员会发文，建议云鹤酒楼停止加层改建施工，但未作出该楼裂缝事故系游子乡公司施工过错所致的结论。金达公司实际按月息15‰利率向中国工商银行武汉市分行支付按揭款的利息。在游子乡公司、金达公司与君安营业部商品房预售纠纷一案中，与本案讼争房屋为同一标的物的游子乡大厦A座1—X层现值被评估为（略）元，各方均未提出异议。

一审法院认为：金达公司与游子乡公司签订的《商业用房预购合同》及两份补充协议是双方真实意思表示，内容合法，游子乡公司向金达公司预售讼争之房的法律手续齐全，故该合同为有效合同。金达公司依约履行付款义务后，游子乡公司未依约按期交付房屋，应承担违约责任。讼争房屋的工程造价经鉴定部门鉴定应予调增，金达公司应按未付金额比例承担70%的差价补偿。游子乡公司称其逾期交房的时间中应扣除有关合理时间缺乏事实根据，理由不能成立，不予支持。金达公司要求游子乡公司赔偿其他经济损失的诉讼请求缺乏事实根据和法律根据，不予支持。据此判决：一、金达公司与游子乡公司签订的《商业用房预购合同》及两份补充协议有效，游子乡公司于判决生效之日起30日内向金达公司交付游子乡大厦A座1—X层房屋；二、游子乡公司向金达公司支付逾期交房期间已付购房款的利息损失，自1995年1月1日起至房屋交付之日止，购房款为（略）元，利率按月息15‰计算，于判决生效之日起30日内付清；三、金达公司向游子乡公司支付讼争之房的调增差价（略）元，于判决生效之日起30日内付清；四、驳回金达公司的其他诉讼请求。案件受理费70万元，财产保全费15万元，鉴定费7万元，共计92万元，由金达公司负担92万元，游子乡公司负担828万元。

游子乡公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1在施工期间，存在着合同约定的影响施工进度的不可抗力原因，共计应扣除274天，包括为拆除并改道重建不能预见之地下管道所额外花费的时间85天、1993年渡江节和1994年杂技节等政府有关部门通知停工造成的工程搁置时间14天、为处理邻近云鹤酒楼的危房对游子乡大厦A座工程而影响的搁置工期151天、因自1994年2月实行5天半工作制而造成实际施工时间减少24天。2一审判决以月息15‰的利率计算支付逾期交房期间已付购房款的利息损失无事实根据，因双方在四份合同中并无逾期交房利息损失如何承担的具体约定，只是约定按已交房款额的银行贷款利息承担责任，在第四份合同中虽约定利息按中国工商银行武汉市分行与金达公司的按揭合同利率计算，但该合同中对利率未作约定。金达公司在履行合同期间迟延支付部分购房款，游子乡公司只以月息13‰利率并按三分之二优惠比率科以罚息，按照公平原则，游子乡公司逾期交房应承担的利息损失或是按照第二、三份合同中明确约定的银行同期贷款利率计算，或是比照此前金达公司因违约而向游子乡公司交付的迟延付款所承担的月息13‰利率并按三分之二比率计算。3金达公司未按照武汉市人民政府1992年6月9日发布的《武汉市利用外资经营房地产管理办法》规定，到市房地产交易所办理交易立契审核手续，致使双方签订的《商业用房预购合同》成为无效合同，不应受法律保护。（略）年初至一审起诉前金达公司曾提出对讼争房屋进行精装修、对部分分项工程做甩项处理，但金达公司在达到进场装修条件时不进场装修，应承担逾期交房期间的已付购房款利息损失。一审判决认定事实不清，请求依法改判，并由金达公司承担本案诉讼费用。金达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为：游子乡公司与金达公司签订的《商业用房预购合同》以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方应当继续履行。游子乡公司提出金达公司没有按照当地政府有关规章规定办理房屋买卖立契审核手续，应为无效合同的请求，缺乏法律依据，不予支持。游子乡公司关于在施工期间，有关部门通知在杂技节、渡江节等经贸活动期间禁止施工车辆进出施工现场，以及在开挖地基过程中邻近危房地基下沉而被政府有关部门通知停工，虽不是法定不可抗力情形，但确实影响了工程的施工进度，该期间共165天应予扣除的主张合理，可予采纳；但其提出应从工期中扣除地下排污管道拆除及改道重建时间和因国家实行新工作制而顺延工期共109天的理由不成立，本院不予支持。金达公司在双方签订合同期满后与游子乡公司协商对讼争房屋进行甩项处理并退回甩项部分的款项，但双方未就当时讼争房屋的状态是否达到约定的甩项进场装修条件形成书面记载，使得对讼争房屋的当时状态难以确认，游子乡公司未在顺延的期限内交房应承担主要责任，金达公司也负有一定责任。金达公司付给游子乡公司的购房款部分是银行贷款，部分是自筹资金，根据权利义务相适应和公平的原则，将游子乡公司逾期交房期间的购房款利率，确定为金达公司支付银行按揭利率月息15‰和游子乡公司提出的按金达公司迟延支付部分购房款利率月息867‰的中间值即月息1135‰，符合本案的实际情况。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、维持湖北省高级人民法院(1996)鄂民初字第X号民事判决第一、三、四项。

二、变更湖北省高级人民法院(1996)鄂民初字第X号民事判决第二项为：游子乡公司向金达公司支付逾期交房期间已付购房款利息损失的60%，自1995年6月15日起至房屋交付之日止，购房款为（略）元，利率按月息1135‰计算，于本判决生效之日起30日内付清；金达公司自行承担该期间已付购房款利息损失的40%，利率按月息1135‰计算。

一审案件受理费、财产保全费和鉴定费92万元，由游子乡公司负担552万元，金达公司负担368万元。

二审案件受理费70万元，由游子乡公司负担42万元，金达公司负担28万元。

本判决为终审判决。

审判长郭彦祯

代理审判员谢某东

代理审判员程新文

一九九八年十二月二十九日

书记员李某顺