湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

（2012）永中法民二终字第X号

上诉人（原审原告）潘某。

上诉人（原审原告）刘某。

委托代理人潘某。

被上诉人（原审被告）唐某。

被上诉人（原审被告）欧某。

原审原告杨某。

原审原告潘某、刘某、杨某（原审误写为杨某）诉原审被告唐某、欧某房屋租赁合同纠纷一案，永州市X区人民法院于二0一一年十二月十八日作出（2011）零民二初字第X号民事判决。潘某、刘某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于二0一二年三月一日在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人潘某，被上诉人唐某、欧某到庭参加诉讼。上诉人刘某委托潘某出庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2011年4月6日，原告潘某、刘某、杨某与被告唐某、欧某签订了《湖南科技学院学生活动中心三楼场地经营KTV》的租赁合同，合同一式四份，双方各执两份。合同租赁期为五年，自2011年9月1日起至2016年9月1日止，每年租金拾伍万元（不含税金）。第一年租金分两次预付（每半年付柒万伍仟元），以后每年按照先付款后租用的原则在每年7月1日前支付1年租金（不计息）。合同签订当日，原告向被告交纳了房租押金3万元，被告将出租地交付原告使用。2011年7月5日，原告又向被告交付租金7.5万元，由于原告之间产生意见分歧，原告杨某、刘某分别于2011年7月6日、7月17日退伙。此后，原告潘某多次找被告要求退还租金，经双方协商，被告退还原告潘某租金7.5万元后，原告潘某将合同原件退还给被告。2011年8月23日，原告潘某等以双方已约定解除租赁合同，要求被告退还押金3万元为由提起诉讼。

原判认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提出7月21日与被告唐某协商，解除了双方于4月6日签订的租赁合同，并在原合同上签了“与唐某原签订合同作废”，与唐某约定“重新合作”，该主张没有证据证实，应承担不利后果，其诉讼请求不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决驳回原告潘某、刘某、杨某的诉讼请求。案件受理费550元，由原告负担。

宣判后，潘某、刘某不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：双方签订的租赁合同违反法律规定，二被上诉人没有取得湖南科技学院的授权委托，无权出租，租赁合同无效。被上诉人唐某已经同意解除了双方签订的租赁合同，应退还3万元押金，请求撤销原审判决，依法改判。

原审时潘某提交了双方签订的合同复印件及3万元押金收据两份证据，以支持自己的诉讼请求，二审时未提交新的证据。

原审时唐某、欧某提交了双方签订的合同原件及《湖南科技学院学生活动中心投资协议》两份证据，以支持自己的答辩请求。二审时另提交了下列两份证据：1、湖南科技学院后勤处出具的证明1份，主要内容为：欧某、唐某在经营期间，可以将部分经营项目对外承包或出租。拟证实二上诉人有将活动中心对外承包或出租的权利；2、陈永军的书面证言一份，主要内容为：因潘某三人不能履行合同，经陈永军出面协调找到唐某将半年租金7.5万元退给潘某，潘某同意将押金3万元作为违约金处理。拟证实押金3万元作违约金处理，是双方同意的。

潘某对上述两份证据的真实性无异议，当庭用手机与陈永军电话联系，核实了证据2系陈永军亲笔所写的事实。同时陈述陈永军系自己妻子的堂兄，在零陵区公安分局朝阳派出所工作，2011年7月29日，是自己找到陈永军出面协调才退回已交的租金7.5万元。

上述两份证据，因潘某对其真实性无异议，与本案案件事实有关联，本院予以采信。

本院二审查明，唐某、欧某原审提交证据2是其二人（乙方）于2010年与湖南科技学院（甲方）签订的《湖南科技学院学生活动中心投资协议》，该中心由唐某、欧某投入部分资金建设。协议三约定：乙方有18年的经营使用权。协议五约定，乙方经营期间，如需将部分经营项目对外承包或转让，需事先与甲方协商，经甲方同意，并将承包或转让合同交甲方存档。

另查明，原审原告杨某实名杨某，原审误写为杨某，2011年11月9日，杨某向原审法院书面申请将一万元股份赠与潘某，自己不参与该案诉讼。

本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实、证据，予以确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方主要争执焦点为二被上诉人是否有权出租房屋、房屋出租合同是否有效、双方是否约定解除合同、3万元押金是否转为违约金不予退还。经查，二被上诉人租赁给潘某等人的房产，是其投入部分资金与湖南科技学院共同开发的，有18年的经营使用权，18年内，湖南科技学院允许二被上诉人对外出租或承包，故二被上诉人具有出租权。诉争双方的租赁合同未违反国家相关法律规定，是双方真实意思表示，为有效合同。合同签订当日（2011年4月6日），潘某等人交纳押金3万元，2011年7月5日，潘某等依合同约定交纳了半年租金7.5万元（后于7月29日退还潘某），此后并无证据证实双方约定将该租赁合同解除。后因潘某等三人不能履行租赁合同，2011年7月29日，经永州市公安局零陵公安分局朝阳派出所的民警陈永军协调，同意唐某等二人退回7.5万元租金给潘某，3万元押金转作违约金处理，体现了当事人的意思自治，真实有效。潘某、刘某上诉提出双方已同意解除签订的租赁合同，该3万元没有转为违约金应予退还，但没有提交证据证实，也与查明的事实不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担维持不变，二审案件受理费550元，由上诉人潘某、刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长乔晋楠

审判员黄雪云

代理审判员黄勇

二0一二年三月六日

代理书记员张玲慧

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：

（一）原判认定事实清楚，适用法律正确的，依法驳回上诉，维持原判；

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