上诉人（原审原告）陆某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人余海鹰、袁某某，河南银辉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）徐某，男，X年X月X日出生，汉族。

被上诉人（原审第三人）武某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人马德保，河南楚天阁律师事务所律师。

上诉人陆某因与被上诉人徐某、武某房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市X区人民法院（2011）平民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陆某及其委托代理人余海鹰和袁某某、被上诉人徐某、被上诉人武某的委托代理人马德保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，原、被告原系夫妻关系，2006年6月9日双方以夫妻感情破裂为由协议离婚，在离婚协议中双方就子女抚养，财产分割等事项达成的协议为：婚生子女徐某、徐某归原告抚养，徐某归被告抚养，双方互不负担抚养费；登记在被告名下的位于信阳市X镇X路的四间四层楼房归原告所有（房产证分别为：明港字第X-X-X号，X-X-X号）；债务共28万元，原告负担18万元，被告负担10万元。后因被告没有按约定把原告所有的房屋产权变某在原告名下，原告以夫妻财产约定纠纷为由诉讼，于2008年4月16日原审法院作出（2008）平民初字第X号民事判决书，判决：原以徐某为户名的二处房屋（房权证号分别为明港字第X-X-X号、第X-X-X号，均座落于信阳市X镇）自判决生效之日起归原告陆某所有。判决书发生法律效力后，经原告申请执行，2011年1月26日信阳市房产管理中心明港分局把登记在被告名下的明港字第X-X-X号房屋产权变某登记在原告名下，变某后的房屋产权证号为信房权证平桥区字第（略）号。登记在被告名下的明港字第X-X-X号房屋因办理了抵押登记手续，未能变某登记在原告名下。另查明，原、被告在夫妻关系存续期间在明港镇X路共建六间四层临路门面房，每两间四层办一个房产证，共计办了三个房产证即明港字第X-X-X号、第X-X-X号、第X-X-X号，该房产权均登记在被告名下。原、被告2006年6月9日协议离婚，双方就夫妻共同财产协议约定，登记在被告名下的明港字第X-X-X、第X-X-X号房屋所有权归原告所有；第X-X-X号房屋所有权归被告所有，被告把其所有的房屋于2008年2月变某在其现在妻子赵玲的名下。2010年5月1日被告把上述六间四层房屋出租给第三人从事经营活动，年租金80000元，租期10年，订立合同当日第三人一次性付给被告10年租金800000元。

庭审中，被告为证明其辩称理由，提供了一份原告与其子徐某订立的协议和明港信用社X年6月27日贷款本金利息收回凭证，协议内容为陆某自愿与徐某共有位于建设路法院判决的四间四层房屋的其中贷款的两间房产与徐某共有，剩余两间无贷款的房产归陆某所有，……共有两间房屋产权号917，归陆某所有两间房屋产权号X号。贷款本金利息收回凭证载明的内容为：原贷日期2008年3月24日，到期日2009年3月24日，贷款金额110000元，利息7850.70元，归还本金0元，合计7850.70元。

原告称被告就房屋的出租仅给她打过电话，具体租赁合同的细节被告没有给她说，她也不知道，她没有同意被告把房租给第三人。现原告以被告未经她同意把属于她所有的房屋租给第三人侵犯了其合法权益为由诉至法院，要求确认该租房合同无效。

原审法院认为，公民的合法财产受法律保护，依法成立的合同应受法律保护。本案争执焦点是被告在人民法院作出生效判决确认登记在其名下的房屋所有权归原告所有之后，并在房屋所有权转移变某登记之前，其是否继续享有对房屋的处分权。根据《物权法》第二十八“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变某、转让或者消灭的自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及第三十一条“依照本法第二十八至第三十条规定享有不动产物权的；处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，被告对登记在其名下的明港字第X-X-X号、明港字第X-X-X号仍享有不动产物权。第三人在2010年5月1日与被告订立租赁合同时，由于所租赁的房屋均登记在被告名下，对于第三人而言其有理由相信被告有处分权，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变某的，不影响租赁合同效力，所以被告与第三人在2010年5月1日所订立房屋租赁合同系有效合同，即原告请求判决确认被告与第三人所订立的房屋租赁合同无效的请求不成立，但原告享有该房屋租金的收益权，对于该租金由于第三人一次性付给了被告，原告应得的租金由被告退给原告，租金数额以原告诉称每年53332元计10年合计533320元。对于被告辩称中关于原告所负债务及婚生子女的抚养费问题属另一法律关系，相关当事人可另行主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告要求确认被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。二、被告付给原告租金533320元。案件受理费1130元，由被告负担。

陆某上诉称，《物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变某、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。上诉人因人民法院生效的法律文书取得房屋所有权，之后，两被上诉人签订了该房屋的租赁合同，因此无效合同，被上诉人徐某应当按53332元/年支付至交付房屋之日止的租金。请求二审依法改判。

被上诉人徐某、武某答辩称，原审认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审维持原判。

二审查明事实与一审查明的事实基本一致。

本院认为，公民的合法财产受法律保护，上诉人陆某因法院生效的法律文书已经取得所有权的房屋，被上诉人徐某无权对外出租。况且登记在徐某名下的明港字第X-X-X号房屋办理了抵押登记手续、明港字第X-X-X号房屋处于法院财产保全状态。被上诉人徐某、武某之间签订的该房屋的租赁合同应属于无效合同，陆某上诉称，被上诉人徐某、武某之间签订的租赁合同属于无效合同的理由成立，予以支持。无效合同应当返还财产，因此，徐某应当支付至交付房屋之日止的租金，陆某的该上诉理由亦成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：

一、撤销信阳市X区人民法院（2011）平民初字第X号民事判决。

二、被上诉人徐某、武某之间签订的《房屋租赁合同》无效。

三、被上诉人徐某按每年53332元的租金支付上诉人陆某至交付房屋之日止。

一、二审案件受理费分别为1130元、9133元，共计10263元，由被上诉人徐某、武某负担。

审判长李某

审判员林照友

代审判员左立新

二○一二年五月八日

书记员陈光建