湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2012）芙民初字第X号

原告吴某，男，某年某月某日出生，汉族，户籍所在地（略）。

委托代理人邓某，湖南某律师事务所律师。

委托代理人王某，湖南某律师事务所实习律师。

被告某（湖南）房地产开发有限公司，住所地长沙市X路X号。

法定代表人李某乙，董事长。

委托代理人傅某，男，该公司员工，住（略）。

原告吴某因与被告某（湖南）房地产开发有限公司（以下简称某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2012年1月11日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员钟建林独任审判，于2012年3月5日第某次公开开庭进行了审理。后因吴某申请变更诉讼请求，本案案情复杂，本案依法转为适用普通程序，组成由审判员钟建林担任审判长，人民陪审员夏芸、余晓琴参加评议的合议庭，于2012年6月15日第某次公开开庭进行了审理。原告吴某的委托代理人王某，被告某公司的委托代理人傅某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某诉称：吴某于2004年10月23日在某公司购买了某商务酒店公寓X层EX号商品房作为吴某公司驻长沙办事处，双方签订了商品房认购协某书，吴某依约缴纳了购房款。协某书约定某公司应于2005年6月30日向吴某交付房屋，否则吴某有权按已交付的购房款向某公司追究违约利息（按每日百分之一计算）。时至今日，某公司未向吴某交付房屋，期间吴某多次向某公司催促交房，某公司均以各种理由拖延。某公司的行为严重损害了吴某的合法权益，致使吴某自2005年6月30日至今在附近租房办公，共花费租金178824元。为此，吴某特提起民事诉讼，请求法院判决：1、判令某公司履行交房义务（房款总额为129806元）；2、判令某公司赔偿吴某违约金100000元。后来，由于某公司在未告知吴某的情况下将协某书中的房屋擅自抵押给第某人，并且第某人已经实现抵押权，致使吴某与某公司签订的房屋买卖合同目的不能实现，为此变更诉讼请求为：1、判决解除吴某与某公司签订的《商品房认购协某书》（编号为041023-WJJ-004）;2、判令某公司返还吴某购房款116826元；3、判令某公司支付利息及赔偿损失共计10万元。

被告某公司辩称：同意解除合同，同意退还购房款本金。但吴某主张的支付利息及赔偿损失10万元没有依据，请求法院依法判决。

经审理查明：2004年10月23日，吴某（乙方）与某公司（甲方）签订一份《商品房认购协某书》。主要内容约定：乙方向甲方购买位于长沙市X路X号“某商务酒店公寓”商品房X层EX号房屋（建筑面积41.95平方米）；单价每平方米3094.30元，总额129806元；付款方式：1、在《商品房认购协某书》签订当日乙方向甲方支付定金1万元；2、自《商品房认购协某书》签订之日起三日内乙方向甲方支付90%的房款（含已付定金1万元）116826元；3、在房屋交付使用时，乙方向甲方支付10%尾款12980元；乙方付清全部房款，甲方将所购房屋交付乙方使用；甲方定于2005年6月30日向乙方交付房屋；甲方如未按《商品房认购协某书》规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息（按每日百分之一计算），逾期超过三个月，则乙方有权退房。协某还就其他事项进行了约定。

《商品房认购协某书》签订后的2004年10月26日，吴某向某公司交付了购房款116826元（含1万元定金）。但此后的2005年6月30日，某公司因故未向吴某交付协某约定的房屋，且至今未向吴某交房，吴某也因此未给付某公司10%的尾款。

2007年7月11日，案外人银铁民、贺健平与某公司就《房屋场地租赁合同》的履行纠纷一案经湖南省长沙市中级人民法院调解，达成（2007）长中民一初字第X号民事调解协某，确认：某公司于2007年7月21日前退还银铁民、贺健平款项357万元、给付违约金100万元、于2007年8月21日前赔偿银铁民、贺健平损失120万元；如果某公司未按约定的期限给付银铁民、贺健平款项，则某公司以其名下包含本案讼争的X号房屋在内的36套房屋抵偿给银铁民、贺健平。上述调解协某签订后，某公司未能如期履行付款义务，银铁民、贺健平遂申请强制执行。2008年2月28日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2007）长中民执字第0418-X号《民事裁定书》，裁定将包括本案讼争的X号房屋在内的36套房屋办理过户（备案）手续至银铁民、贺健平的名下。后来，长沙市房屋产权管理局协某法院办理了上述房屋的产权过户（备案）手续。至此，本案双方当事人讼争的X号房屋已经产权过户（备案）到了银铁民、贺健平的名下，某公司已经无法向吴某交付X号房屋并办理产权过户（备案）手续。吴某认为双方的《商品房认购协某书》只能解除，并要求某公司退还购房款和赔偿损失。双方就损失赔偿事宜几经协某不成，酿成纠纷。吴某遂诉至本院，请求裁判。

以上事实，有《商品房认购协某书》、收款收据、（2007）长中民一初字第X号《民事调解书》、（2007）长中民执字第0418-X号《民事裁定书》及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。

本院认为：吴某与某公司签订的《商品房认购协某书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。吴某依照合同约定履行了交付购房款的义务。某公司没有依照合同的约定履行交付房屋的义务，构成违约，依法应承担违约责任。某公司因与案外人发生债务纠纷而将讼争房屋抵偿给了案外人，致使某公司已经无法向吴某履行合同约定的交房义务，吴某的合同目的已经从根本上无法实现，因此吴某要求解除合同、退还购房款本金、赔偿损失的诉讼请求合法，应予支持。但赔偿损失的具体数额宜以购房款本金为基数，从交款之日至全部款项付清之日按同期银行贷款利率的标准给付为宜，超过部分则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十条、第某十一条第（二）项、第某十三条第某款、第某十七条的规定，判决如下：

一、解除吴某与某（湖南）房地产开发有限公司于2004年10月23日签订的《商品房认购协某书》；

二、某（湖南）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三天内退还吴某购房款本金116826元；

三、某（湖南）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三天内赔偿吴某经济损失（以购房款本金116826元为基数，按照同期银行贷款利率，从2004年10月26日起计算至本判决确定的金钱给付义务全部履行完毕之日止）；

如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

四、驳回吴某的其他诉讼请求。

本案受理费4747元，由某（湖南）房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长钟建林

人民陪审员余晓琴

人民陪审员夏芸

二○一二年六月二十一日

书记员陈沛蓉

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第某条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第某依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第某十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第某十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第某十三条当事人协某一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第某十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第某百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。