原告盛某，女，19XX年X月X日出生，汉族，户籍所在地（略）。

委托代理人陈某，湖南某律师事务所律师。

被告董某，男，19X年X月X日出生，蒙古族，户籍所在地（略）。

委托代理人简某，湖南某某律师事务所律师。

原告盛某因与被告董某发生房屋租赁合同纠纷，于2012年3月15日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王双石独任审判，于2012年5月16日公开开庭进行了审理。书记员谷玲担任庭审记录。原告盛某及其委托代理人陈富、被告董某的委托代理人简丹等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告盛某诉称：原告与被告于2011年11月14日签订一《房屋租赁合同》，原告承租坐落于（略）育英街X号、055-X号星光大厦一层第X号商铺，合同约定房屋租赁期自2011年12月1日至2012年11月30日，共计一年，租金为每月4000元，支付时间为一个季度支付一次。合同签订后，原告于2011年11月14日向被告支付了押金10000元和2011年12月1日至“2012年2月30日”（董某于2011年11月14日出具的收据上载明）期间的房屋租金12000元，并于2011年11月15日至2011年11月28日期间对该宗商铺进行了装修，共花费41000元，后原告将在深圳一品红文化传播有限公司购买的4D动感影视放映设备安装在该商铺后开始营业。

2012年2月25日，原告在交纳了第二季度的房屋租金12000元后，发现该商铺的“产权人”伍凌与匡鸿就自己所承租的该宗商铺于2012年3月8日签订一《商铺租赁合同》，上述事实，造成了该商铺“一房两租”的不法事实，被告的房屋出租权出现严重权利瑕疵。且该事实出现后，由于租赁关系无法实际确认，原告的经营业务工作无法正常开展，装饰装修蒙受巨大损失。为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：一、确认原被告之间的租赁协议无效；二、判令被告返还押金及租金22000元；三、判令被告赔偿原告装饰装修损失30753元；四、判令被告赔偿原告影视放映设备搬迁、安装费用13360元；五、判令被告赔偿原告经营损失54000元；六、判令被告承担本案全部的诉讼费用及财产保全费用。

被告董某辩称：一、本案所涉商铺不存在“一房两租”；二、董某从始至终都是保障盛某的合作经营权的，盛某不存在无法继续经营或被撵走的情况。盛某的诉请与事实不符，董某与盛某合作经营铺面是经过了房东伍凌默许的，转让门面后盛某也一直在经营，不论是房东伍凌还是后来的承租人匡鸿都没有要求盛某搬走，因此盛某的诉求于理不合，于法无据，请求驳回盛某的诉讼请求。

经审理查明：董某从伍凌处承租了（略）育英街X号、055-X号星光大厦一层第X号商铺用于经营奶茶，后董某又与盛某于2011年11月14日签订了租赁协议，双方约定由盛某承租上述门面内侧6.5米的场地用于经营4D影院，租赁期自2011年12月1日至2012年11月30日，租金为每月4000元，合同签订时董某向盛某收取了房租押金10000元，并预收了2011年12月1日至“2012年2月30日”（董某于2011年11月14日出具的收据上载明）期间的房屋租金12000元。后盛某对该场地进行了装修并将在深圳一品红文化传播有限公司购买的4D动感影视放映设备安装在该场地后开始营业。后双方一直在各自经营的场地从事经营活动并相处融洽，盛某还于2012年2月25日向董某交纳了2012年3月1日至2012年5月31日期间的房屋租金12000元。后董某与案外人匡鸿协商将该商铺整体转租给匡鸿，由匡鸿和伍凌直接签订租赁合同，董某退出租赁合同。2012年3月8日匡鸿与伍凌签订了商铺租赁合同，由匡鸿承租上述商铺，租赁期自2012年3月8日至2012年12月1日。后匡鸿继续使用董某原来自己使用的商铺面积，盛某仍然在其承租的商铺内侧6.5米面积内从事经营活动，但匡鸿与盛某之间经常因琐事发生纠纷。盛某认为董某在其不知情的情况下将商铺转租给匡鸿，现匡鸿不允许盛某在门口摆放播放宣传广告的电视机，有时还断电，双方之间闹出许多矛盾，影响了盛某的正常经营，给盛某带来了损失。董某则认为转租商铺的事盛某是知情的，并且曾经一起协商过，以前自己允许盛某在门口摆放播放宣传广告的电视机是自己出于对盛某的帮助，并不是合同约定的义务。现在盛某仍然在该场地内经营，没有任何人撵她走，其诉求的损失不存在。双方就此事协商多次均未达成一致意见，遂酿成纠纷，形成诉讼。

另查明：2012年3月8日，匡鸿对董某出具了授权委托书，授权内容为：全权委托董某在2012年3月8日至2012年12月1日负责（略）解放路星光大厦055-X号一层X号商铺内侧六米（现4D影院使用范围）的一切对外招商、招租事宜。

2012年6月2日，董某向本院递交补充意见称：一、如果盛某愿意继续承租，只要盛某按期交纳租金，董某愿意帮助盛某解决承租困难；二、如果盛某不愿意承租，董某愿意与盛某解除合同，退还盛某交纳的押金10000元，并愿意另行补偿盛某5000元。

以上事实，有经庭审质证的收据、《商铺租赁合同》、谈话录音、证人证言、授权委托书及当事人的陈述等证据证实，足以认定。

本院认为：盛某与董某于2011年11月14日签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，董某的转租行为事后也得到了权利人伍凌的默认，是合法有效的合同。故盛某要求判令双方之间租赁协议无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。现董某已经将该商铺转让给他人，其已退出租赁合同，故其收取的押金10000元应当退还给盛某，故盛某要求董某返还押金的诉讼请求本院予以支持。但由于盛某目前仍然在该场地经营且时间已超过其已交房租的日期，故其要求返还租金的诉讼请求本院不予支持。目前盛某仍然在该场地内从事经营活动，该场地的承租人匡鸿也表示，只要盛某按期交纳房租，同意盛某继续承租至租赁期满，并没有撵走盛某的意思，权利人伍凌对此也予以默认。故盛某要求董某赔偿装修损失、设备搬迁、安装费用等共计44113元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。董某将商铺转租给匡鸿后，盛某的经营状况有所恶化，现董某自愿赔偿5000元作为盛某的经营损失，故盛某要求董某赔偿经营损失54000元的诉讼请求，本院仅支持5000元的数额，其余的诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款的规定，判决如下：

一、董某于本判决生效之日起五天内退还盛某押金10000元；

二、董某于本判决生效之日起五天内赔偿盛某经营损失5000元；

三、驳回盛某对董某的其他诉讼请求。

本案案件受理费2782元，因适用简易程序减半收取1391元，由盛某负担695.5元，董某负担695.5元；财产保全费870元，由盛某负担435元，董某负担435元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员王双石

二○一二年六月四日

书记员谷玲

附：本案援引法律条文原文：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。