湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2012）芙民初字第X号

原告熊某，女，某年某月某日出生，汉族，户籍地（略）。

委托代理人李某某，某律师事务所律师。

被告王某，男，某年某月某日出生，汉族，户籍地（略）。

被告卢某，男，某年某月某日出生，汉族，户籍地（略）。

原告熊某与被告王某、被告卢某房屋租赁合同纠纷一案，熊某于2011年12月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员阳曙文担任审判长，人民陪审员熊某玉、李某华参加的合议庭，于2012年6月18日公开开庭进行了审理。书记员洪志芳担任庭审记录。原告熊某的委托代理人李某某到庭参加了诉讼，被告王某、卢某经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

熊某诉称:她是长沙市X路二段东泉井（综合楼）X号房屋（湘钰楼）（以下简称X号房屋）的业主，2008年12月22日，她为他儿子刘某某与卢某签订了《房屋租赁合同》，将房屋租与卢某用于经营湘钰楼酒楼，双方就租赁期限、租金及缴纳方式、违约责任和解除合同条件进行了约定，因系从前租户接手，卢某自愿承担前租户债务90000元，并于当日出具了欠条；卢某租赁该房屋后，多次发生拖欠租金情况，截止2009年9月7日，再次积欠租金90000元；2010年10月12日，王某和卢某经与她协商后，共同租赁房屋，除租赁期限延长至2014年1月1日外，《房屋租赁合同》其他约定不变，但王某和卢某自2011年7月起，又开始拖欠租金，分文未缴；她多次催收租金未果，请求判决解除她和王某、卢某所签订的《房屋租赁合同》，判决王某和卢某支付她331600元。

王某、卢某未到庭也未向本院提供书面的答辩、质某意见和证据，本院视其放弃了答辩、质某、辩论和举证的权利。

经审理查明：熊某为X号房屋的所有人，2008年12月2日，熊某委托她儿子刘某某办理X号房屋的出租事宜，2008年12月22日，刘某某与卢某签订了《房屋租赁合同》，将X号房屋整体出租给卢某，双方合同约定，租赁期限自2009年1月1日起计算3年，租金19000元/月，在每月X号交纳，卢某并承担上一任租赁户所欠房屋租金140000元，如不按期按时支付租金，卢某每天按应交月租金的2%支付滞纳金；合同签订当日，卢某出具了一份《欠条》，载明“欠到2009年元月份X号前房租费90000元整”，2009年9月7日，卢某出具《欠条》，载明“除餐费30000元，实欠60000元”；2010年10月12日，经刘某某、卢某、王某共同协商，同意王某与卢某共同租赁X号房屋，共同承担租金及合同原有条款，房屋合同期延长至2014年1月1日，合同租金和其他条款不变。

上述事实，有熊某的陈述、《房屋所有权证》、《委托书》、《欠条》、《房屋租赁合同》等证据证实，本院予以认定。

本院认为：熊某和卢某2008年12月22日所签订的《房屋租赁合同》，以及2010年10月12日经三方共同协商，王某和卢某共同租赁房屋，均没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有侵犯他人的合法权益，应为合法有效的合同，各方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务；2008年12月22日，卢某向熊某出具的《欠条》和2009年9月7日出具的《欠条》所涉及的都是90000元，二份欠条书写在同一张纸上，而且从欠条的内容，根据常理推测，后一张欠条应为前一张欠条的补充，熊某主张这二张欠条的欠款金额为180000元，不符合常理，该二张欠条的后一张欠条载明的实欠60000元，应为该笔欠款的最终金额；熊某主张卢某和王某在2010年、2011年至起诉时新增积欠租金106000元，因租金的履行属于王某和卢某的义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，缴纳租金的举证责任在卢某和王某，现卢某和王某未向本院提供证据证明交纳租金的金额，本院推定熊某新增欠交租金106000元的事实成立；因双方约定按欠交租金金额每天2%支付违约金，王某和卢某主张45600元违约金，从卢某和王某欠付租金至今，根据双方合同约定计算的违约金数额已经超过了45600元，王某和卢某的主张符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：

一、解除熊某和卢某2008年12月22日所签订的《房屋租赁合同》（包括2010年10月12日经三方共同协商，王某、卢某和熊某对合同更改的内容）；

二、卢某和王某自本判决生效之日起十日内支付熊某房屋租金166000元；

三、卢某和王某自本判决生效之日起十日内支付熊某违约金45600元；

四、驳回熊某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6354元，由卢某和王某负担。

如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员阳曙文

二○一二年六月十五日

书记员洪志芳

附：判决书法律条文原文：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。