上诉人（原审被告）周某

被上诉人（原审原告）张某

上诉人周某与被上诉人张某英房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2011）光民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人，被上诉人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2010年6月5日原告张某与被告周某经协商签订《租房合同》1份，被告承租原告位于光山县X街座南朝北门面房四间，期限为一年，年租金110000元，合同同时约定被告须于2011年6月6日交房，否则每迟延一日交付，赔偿出租人500元并承担违约金50000元，合同还约定了其他事项。合同期限届满后，被告未能依合同约定按时交付房屋。为此，原告诉至本院，要求判令被告退还租用的房屋，承担合同约定的从退房之日至交房之日止每天500元房租并承担违约金50000元。

原审法院认为：2010年6月5日原告张某与被告周某签订的《租房合同》是在平等、自愿的情况下签订的，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，合同合法有效，受法律保护，双方应依约定如实履行合同。现原告起诉主张某同期限届满后，被告未按合同约定的时间退还房屋，要求被告退还房屋，赔偿合同约定的从退房之日至交房之日止每天500元房租并承担约定的违约金50000元。被告抗辩主张某同租赁期限届满前，于2011年3月1日向原告提出继续承租所租房屋，原告及长子张某新提出房屋年租金145000元，其本人表示同意，双方已达成新的租赁合同，原告主张某事实不能成立，要求驳回原告诉讼请求，对此辩解，原告予以否认。关于被告向本院提交的由其及原告长子张某新署名的两份声明，其内容均为被告在同等条件下对原告房屋享有优先承租权，但原告张某并未在两份声明上署名，原告长子署名也只是起证明作用，没有证据显示得到了原告的授权。被告提供的录音光盘内容显示，不明身份的人与原告商谈，请求原告与其子女商量，同意被告继续承租房屋，该请求并未得到原告同意。该证据属于不合法证据，不能采信。被告提供的订货清单意在表明，其本人得到原告同意继续承租房屋后，才大量进货，否则，将造成重大损失，该份证据与本案无关联性。因此，被告所举的上述四份证据，均达不到自己所主张某已于原告达成新的租赁合同事实的证明目的，因此，被告的抗辩主张某能成立。原告第一项关于被告退还房屋的请求，因双方房屋租赁期限已届满，且双方又未能达成新的租赁协议，故应予以支持。原告第二项关于被告给付合同约定的从退房之日至交房之日止每日500元房租并承担约定的违约金50000元的请求，合同规定既约定了损失赔偿额计算方法，又约定了一定数额违约金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，加重了被告的违约负担，被告逾期退房，按约定给付每日500元房租，足以弥补原告的损失，因此，原告要求被告再承担50000元违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告周某于本判决生效后五日内将所租原告位于光山县X街四间门面房退还给原告张某。二、被告周某从2011年6月6日起至交房之日止赔偿原告张某房租损失每日500元。三、驳回原告张某其他诉讼请求。案件受理费1150元，由被告周某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

周某上诉称，上诉人从2007年租房至2011年6月5日止，被上诉人均让其子张某新参与租房合同的签订，上诉人不应承担合同约定的每日伍佰元的房租损失，上诉人的停业损失7.5万元，应由被上诉人承担。请求撤销原判，改判上诉人不承担租屋损失，并判令被上诉人赔偿上诉人各项损失7.5万元。

张某辩称，上诉人不按双方签定的租赁房屋合同履行，违反合同约定，理应承担违约责任。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，本案争议的焦点是：上诉人周某是否应当承担因延迟交房每日赔偿被上诉人伍佰元的责任。周某与张某订立的租房合同系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合同应为有效合同。按照合同约定周某在合同到期后，应当及时将租赁的房屋交还给张某。但是，合同到期后，周某长期占据该房屋不退，违反了租赁房屋合同的约定，使张某的房屋不能及时收回，造成了张某经济损失。既然合同约定房屋租期届满后，每延迟交付壹日，应赔偿伍佰元，那么周某不退回租赁的房屋，就应当承担赔偿责任。周某上诉提出不应承担每日赔偿伍佰元的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1150元，由上诉人周某承担。

本判决为终审判决。

审判长徐宏

审判员郭毅勇

审判员门长庚

二○一二年四月十日

书记员付巍