上诉人（一审被告）：桂某

被上诉人（一审原告）：李某

上诉人桂某因与被上诉人李某居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区X区人民法院（2012）南民初(二)字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年5月16日受理后，依法组成合议庭于2012年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人桂某的委托代理人左雄、吴某、被上诉人李某的委托代理人蒋国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：桂某是柳州市鼎胜房屋置换信息部业主，属个体工商户。2009年11月29日，桂某出具收款单认可收到李某购房金5000元，并在收款单上注明“晶远花苑X栋X单元X-X号”、“房屋总售价为人民币叁拾伍万捌仟元正￥358000元正、过户费用由买家支付、中介费0.8%，卖买双方各支付”。李某以桂某骗其购买二手房“晶远花苑”X栋X单元X-X号，不让其与卖房主讲价为由，于2009年12月10日向工商部门投诉，并要求退还定金，但经工商部门调解无果。2009年12月31日，“晶远花苑”X栋X单元X-X号房由林坚将该房屋卖给他人。为此，李某多次与桂某协商退还定金无果，遂诉至法院，要求桂某双倍返还定金1万元。

一审法院审理认为：本案属居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，桂某出具收到李某的购房定金的收款单，已表示接受李某欲购房的委托，应视为双方之间的委托与接受委托关系的成立，是双方当事人的真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，受法律保护。桂某作为居间人，只有在促成合同成立后，才能按照约定要求支付报酬。本案中，桂某没有证据证实取得卖房人的委托，更没有促成买卖房屋的合同成立，依法不得要求支付报酬。桂某收到李某的购房定金并非佣金，桂某的行为应认定为代收购房定金。购房定金是买卖双方的一种担保，房屋买卖合同并未订立，桂某未能促成买卖房屋的合同成立，不能取得报酬，因此，桂某应依法将代收的购房定金退还李某。综上所述，李某诉请要求桂某双倍返还代收的购房定金，没有法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的规定，该院判决如下：桂某退还李某的购房定金5000元。案件受理费50元（李某已预交），减半收取25元。由桂某负担12.50元，李某负担12.50元。

上诉人桂某不服一审判决，上诉称：一、一审法院违反证据规则，对上诉人依法提交的真实、有效的部分证据不予采信，导致了对法律关系认识的缺失。上诉人在一审过程中提交的上诉人与“晶远花苑”X栋X单元X-X号房的原所有权人林坚签订的《委托售房合同》是书面证据，一审法院以林坚未出庭作证为由，对该证据的真实性不予确认，这违背了证据审查的规则，并以此认定上诉人未取得卖房人的委托，这是明显不当的。一审法院认定上诉人、被上诉人、林坚之间存在居间合同关系，符合客观事实，但是上诉人和林坚还存在委托销售关系，而不仅仅限于提供居间服务。而且依照委托售房合同，上诉人在林坚所确定的房屋价格基础上，有权利在一定幅度内决定房屋售价，超出基础价格的部分归上诉人所有。

二、一审法院对法律关系认识的缺失，直接引起了对“定金”性质认识的错误。一审法院认定上诉人和被上诉人之间只存在居间合同关系，而没有认定上诉人和林坚之间还存在委托销售合同关系，从而对本案争议标的定性为“代收购房定金”，这是法律事实认定错误。上诉人所收取的定金，就是购房定金，且上诉人依据与林坚之间的委托售房合同有权收取定金。

三、本案所涉及房屋的价格已经由上诉人和被上诉人明确约定，而被上诉人擅自违反约定的不诚信行为，直接导致购房合同不能签订，因此，被上诉人交付的定金依法不应予以返还。

综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人李某口头答辩称：一审法院认定事实清楚，判决公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”，从以上法律规定可以看出，债权合同是主合同，定金合同是为了保证主合同能够顺利履行而订立的从合同，故作为从合同的定金合同主体应当与作为主合同的债权合同主体相一致。本案中，主合同应当是被上诉人与“晶远花苑”X栋X单元X-X号房的原所有权人林坚意向订立的房屋买卖合同，从合同是定金合同。作为主合同的房屋买卖合同以及作为从合同的定金合同的主体双方均应为被上诉人与林坚，上诉人并非房屋买卖合同的当事人一方，不符合向被上诉人收取定金的主体资格。

定金罚则是对违约行为的否定性评价，具有一定的惩罚性。定金合同在当事人之间发生的约束力是指当事人一方不能履行或者不完全履行有效成立的主合同时才发生定金罚则的效力。如前所述，定金合同不能单独成立，如主合同不成立，则定金合同亦不成立，本案中，虽然上诉人以“定金”的名义向被上诉人收取5000元，但上诉人不具备签订定金合同和收取定金的资格，且被上诉人未能与“晶远花苑”X栋X单元X-X号房的原所有权人林坚协商一致订立作为主合同的房屋买卖合同，故本案处理不适用定金罚则，上诉人和被上诉人均依据不成立的定金合同主张本案适用定金罚则于法无据，均不应当予以支持，上诉人收取被上诉人的“定金”5000元属于不当得利，应当返还被上诉人。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人桂某负担。

本判决为终审判决。

审判长朱文泉

代理审判员温清华

代理审判员申武

二○一二年六月十五日

书记员韦晓璐