原告秦某甲

委托代理人秦某甲

被告李某

委托代理人李某

被告秦某乙

原告秦某甲诉被告李某、秦某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年元月9日立案受理后,依法由审判员李某华适用简易程序，于2012年2月13日公开开庭进行了审理，原告秦某甲的委托代理人秦某甲、被告李某及其委托代理人李某到庭参加了诉讼因原被告双方矛盾较突出，案件定性困难，于2012年3月27日将本案转换为普通程序审理，依法组成由审判员李某华担任审判长，审判员胡柏松，人民陪审员张国祥参加评议的合议庭，于2012年4月27日公开开庭进行了审理，原告秦某甲及其委托代理人秦某甲、被告李某及其委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告秦某甲诉称，2010年8-9月期间，被告秦某乙在联系我无果的情况下，擅自与被告李某签订了房屋买卖合同，将我拥有合法产权的坐落在湖北铝厂X栋三楼X-X号的自有住宅一套出售给被告李某，房款总价1.8万元，我本人得知情况后，与诸被告交涉无果。故请求人民法院1.依法判决买卖房屋行为无效，返还原告房屋、房屋产权证和土地证书；2.本案诉讼费用由被告承担。

原告秦某甲为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一：安陆市房屋所有权登记申请审批表复印件一份，拟证明所诉争的房产系原告秦某甲所有。

证据二：售房协议复印件一份，拟证明原告秦某甲该房屋的取得来源。

证据三：被告秦某乙的调查笔录一份，拟证明房屋买卖合同的过程。

证据四：原告秦某甲写给安陆市X区的信（打印件）两份，拟证明房屋买卖合同系无效的。

证据五：原告秦某甲的身份证一份，拟证明其主体资格。

被告李某辩称，被告秦某乙系原告秦某甲的父亲，其与我签订的房屋买卖合同行为构成表见代理，合同有效，且我已交付房款，被告秦某乙已交付该房的产权及土地手续，我对该房屋已进行了装修并已入住。现原告反悔无法律依据，法院应驳回原告的起诉。

被告李某为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一：被告李某的身份证一份，拟证明其主体资格。

证据二：被告秦某乙的收据和承诺书各一份，拟证明被告李某买房的事实。

证据三：被告秦某乙交付的原告秦某甲的房产证、土地证各一份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同时，被告秦某乙提供了该房的权利证书。

被告秦某乙辩称，由于原告秦某甲经过两次婚变，房子长期无人居住，我无法管理，便自己做主以秦某甲父亲的身份将房子卖给了被告李某，没有经过原告秦某甲的同意。

被告秦某乙为支持其抗辩理由，未向本院提交证据材料。

经庭审质证，被告李某、秦某乙对原告秦某甲提交的证据一、二、五无异议；原告秦某甲、被告秦某乙对被告李某提交的证据一、二、三无异议，对上述双方当事人均无异议的证据，本院依法予以确认。被告李某对原告秦某甲提交的证据三、四持有异议，认为被告秦某乙与原告秦某甲有直接利害关系，其又是本案当事人，其证言不能作为证据使用。承办人认为，被告秦某乙与原告秦某甲陈述的事实部分与庭审中陈述相一致，被告李某对交易过程并不持反对意见，故可采信。

经审理查明：原告秦某甲常年在上海打工，其位于湖北铝厂X栋三楼X-X号（1970年建造，43.23）的自有住宅一套长期闲置无人居住，故被告秦某乙于2010年8月18日将该房以1.8万元的价格卖与被告李某，并承诺待房主回来后再行办理过户手续。在交付该房的产权及土地手续后，被告李某将该房重新装修让其父亲居住至今。现原告秦某甲以卖房不知情为由，请求人民法院判令两被告的买卖房屋行为无效，返还其房屋及房屋产权和土地证书。

本院认为：所谓买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖人应为标的物的所有权人或标的物所有权人授权买卖的人。就本案而言，当事人的纠纷是由两被告之间为房屋买卖而起，焦点在于被告秦某乙是否有权与被告李某签订房屋买卖合同，其房屋买卖行为是否有效。本案中所诉争房产登记为原告秦某甲所有，因长期无人居住，便由被告秦某乙看管，由于被告秦某乙无暇看管，便以1.8万元的价格将该房卖与被告李某。被告李某在买房时已明知该房系原告秦某甲的个人财产，在未见原告秦某甲任何书面授权的情形下，仅凭被告秦某乙的一面之词，仍与被告秦某乙达成了房屋买卖协议。在两被告房屋买卖过程中，被告秦某乙并非以原告秦某甲的名义进行交易，而是以自己的名义与被告李某签订了房屋买卖合同，并进行了交付，嗣后，被告秦某乙的行为亦未得到原告秦某甲的追认，故被告李某辩称被告秦某乙的行为构成“表见代理”的理由不能成立。

综上，被告秦某乙在未取得房产所有权人授权的情况下，将负责看管的房产作价变卖，属无权处理他人合法财产的行为，原告秦某甲主张两被告房屋买卖行为无效的诉请应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

一、被告秦某乙与被告李某的买卖房屋行为无效。

二、被告李某返还原告秦某甲房屋及该房的房屋产权证和土地证书。

案件受理费300元由被告秦某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件受理费300元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员李某华

二○一二年六月二十五日

书记员吴志华