原告杨某，男，X年X月X日出生，汉族，富县X村民，住（略）。

委托代理人梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，陕西聚能律师事务所法律工作者，住（略）。

被告张某，女，X年X月X日出生，汉族，甘泉县X镇居民，住（略）。

委托代理人马某某，女，X年X月X日出生，汉族，甘泉县法律援助中心法律工作者，住（略）。

原告杨某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人梁某某、被告张某及其委托代理人马某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某诉称，被告张某在（略）圣泉楼有一门面房出租，原告准备从事手机经营想租赁该间房子，2008年9月22日上午，原、被告双方就该门面房租赁进行协商，被告张某提出每月2000元租赁费，一年共计24000元，租赁之前一次性交清，原告同意先租赁3年，被告让原告交纳12000元的定房款，租赁期满后，原告如果中途没有私自转让房子的话，被告就全部退还原告。原告就给被告交了12000元的定房款，被告当时给原告出具了收条。当天下午，原告就筹款给被告交纳了一年的房租24000元，同时被告给原告出具了收据。同年10月1日，原、被告双方就该门面房的租赁签订了一份协议，协议中写明，被告在圣泉楼有一间门面房租赁给原告使用，每月房租2000元（按年结算）；房租期限：2008年10月1日至2009年10月1日；房屋租赁期内水电及杂费开支由原告负责；房租到期后，原告有优先续租权；此协议签订后原告交付全年房租共计24000元。后原告便找人开始卖手机，因该门面房没有防盗窗，原告让被告找人安装，被告答复让原告自己安装，所花费用待原告退房时连定房款一次交给原告。一年租赁期满，原告准备交纳第二年的房租时，届时已到2009年的11月份，被告就提出加收10月份的房租费2000元，共计收取原告房租费26000元。到第三年被告提出要涨房租费，一下就涨到30000元，原告与被告争论说，租赁当时说好三年租赁费都按24000元收取，为何要变卦，被告不管，原告考虑再三，只好按照被告的要求交纳了2010年11月份至2011年11月份的房租30000元。后因第三年租赁期即将到期，原告提出被告应返还三年前向其交纳的定房款事宜时，被告却拒不承认收过此款项，于是原告不想再续租房子，被告就让原告立即搬出去，因原告将租赁费交至2011年11月1日，期限不到，但被告三番五次去原告门市催促原告腾出房子，导致原告不能正常经营，只好在2011年10月2日将房子腾出。原告当日给被告交回钥匙，被告验收房子后表示满意，退房后原告又将该房恢复了原貌。原告向被告提出返还定房款12000元及安装防盗窗1300元之事和提前一个月终止合同给原告造成的经济损失时，被告只是退还了原告未能使用的2011年10月1日至11月1日一个月的房租，故原告向本院提起诉讼，要求被告张某返还向原告收取的定房款12000元和安装防盗窗的材料费及工时费1300元及赔偿原告2011年10月1日至11月1日不能经营手机的经济损失30000元。本案诉讼费用由被告张某承担。

原告杨某为证明其主张某法庭提交了以下证据：

1、租房协议一份，证明原、被告双方签订协议的时间、期限及租赁费等事宜；

2、定房款收据一份，证明被告于2008年9月22日向原告收取12000元定房款的事实；

3、房租费收据一张，证明被告于2008年9月22日收取了原告2008年10月1日至2009年10月1日房租费24000元的事实；

4、房租费收据一张，证明被告收取了原告2009年10月1日至2010年11月1日房租费26000元，该年的房租还是24000元的事实；

5、房租费收据一张，证明被告收取了原告2010年11月1日至2011年11月1日的房租费为30000元的事实；

6、收款收据一张，证明原告安装防盗窗支付1300元的事实。

被告张某辩称，原告杨某要求被告返还定房款12000元、支付防盗窗的材料费及工时费1300元以及赔偿2011年10月1日至11月1日不能经营手机的经济损失30000元无事实依据和法律依据。事实是被告在甘泉县圣泉楼有一门面房，原告原在美水饭店楼下修理手机，因该饭店楼需要拆迁重修，原告就打算租赁被告的门面房，2008年9月22日原、被告最终约定租期1年，每月2000元房租，一年计24000元，如果原告需要租三年，那么房价随大行情走，周围门面房租赁费如果不涨，那被告的也不涨，如周围的门面房涨价，被告的门面房租赁费也涨。双方初步达成意见后，被告提出原告先交定金12000元，到正式签订协议时，定金折抵租赁费交给被告，也就是一年的租赁费24000元，原告已经交了12000元的定金，再交12000元的现金，就交足了第一年的租赁费24000元。2008年10月1日晚上，原告与他的合伙人来到被告家签订了房屋租赁协议，协议达成后，原告又支付了剩余的12000元房租费，被告给原告出具了收条，但是由于被告年龄原因，忘记收回先前给原告所打的定金条据。原告称定房款等到租赁期满后退给原告的说法不是事实，原告在三年后要求退回定房款超过诉讼时效。关于防盗窗的费用不予认可，事实是原告所租赁的房屋被贼盗过，原告为了自己的利益而安装的防盗窗，被告根本不知情，故不存在承担该项费用的责任。关于原告要求被告赔偿2011年10月1日至11月1日不能经营手机的经济损失30000元的请求不予认可，事实是第二年的房租是原、被告协商后涨到26000元，房租都是按年计算，不存在多收原告一个月房费的问题，后原告搬出以后，突然说多交了一个月的房租费，被告儿子为了息事按2010年的房赁退还了原告2500元，因此不承担该项损失。请求依法驳回原告各项诉讼请求。

被告张某为证明其主张某法庭提交了以下证据：

租赁合同一份，证明所有承租户如需转租要经过被告的同意，只是在合同中注明了条款，从来不收取转让押金的事实。

经庭审质证，被告张某对原告杨某提供的第1、X组证据无异议，且以上证据来源合法、内容客观真实，本院予以确认。

各方当事人对以下涉及本案的争议焦点的证据持有异议：

一、被告张某对原告杨某提供的第X组证据有异议，认为收取定房款是在租赁协议之前，并不是押金性质，只是先将房子定下来，且原告提供的第三组证据中被告收取的24000元中包含了此笔款项，只是被告忘记抽回定金条据。对该组证据不予认可。本院认为，原告提供的第2、X组证据是被告于2008年9月22日同一天出具的收据，被告所称剩余的12000元房租是2008年10月1日交付的且出具24000元的收条，其中定房款12000元已含在其中的辩解理由不成立，故对原告提供的第X组证据依法予以认定。被告张某对原告杨某提供的第4、X组证据有异议，认为事实是2009年10月1日至2010年10月1日的房租涨至26000元，并不是多收了原告一个月的房租，第X组证据实际上收取的是2010年10月1日至2011年10月1日的房租，属书写有误。故对该两组证据不予认可。本院认为，原告提供的第4、X组证据可以相互印证，被告的辩解理由无相关证据予以支持，故对该两组证据依法予以认定。被告张某对原告杨某提供的第X组证据有异议，认为该证据形式要件不合法，没有加盖任何印章，并不是正式的票据，不能作为证据使用，对该组证据不予认可。本院认为，被告的异议成立，对该组证据不予认定。

二、原告杨某对被告张某提供的证据有异议，认为该组证据与本案无关，不能达到证明的目的，不予认可。本院认为，被告提供的该组证据是其与第三人所签订的，与原告无关，原告的异议成立，对该组证据不予认定。

本院根据上述认证查明：2008年9月22日上午，原告杨某与被告张某协商租赁被告在（略）圣泉楼的一间门面房从事手机经营，约定每月2000元租赁费（按年结算），一年共计24000元，租赁之前一次性交清，原告同意先租赁3年。当日原告应被告要求给被告交了12000元的定房款，被告给原告出具了收条。同日，原告又给被告交纳了2008年10月1日至2009年10月1日一年的房租费24000元，被告给原告出具了收据。同年10月1日，原、被告双方就该门面房的租赁补签了一份协议，协议中写明，房租期限：2008年10月1日至2009年10月1日，房租到期后续交下一年房费，原告有优先续租权。后原告便开始经营手机生意。2009年11月25日，被告又收取了原告2009年10月1日至2010年11月1日房租费26000元。2010年11月4日，被告又收取了原告2010年11月1日至2011年11月1日房租费30000元。后两年续租房屋双方未签订书面合同。2011年10月2日原告退出租赁房屋。被告退还了原告一个月2500元租赁费。

上述事实，有各方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。

本院认为，原告杨某租赁被告张某位于（略）圣泉楼一间门面房，原告按约定及时交清了租赁费，租赁期满后，被告张某理应返还原告杨某的定房款。对被告张某辩称2008年的房租费中包含了12000元的定房款，只是忘记抽回该收据，因其未提供任何证据予以证明，故本院不予支持。原告杨某要求被告张某承担安装防盗窗费用1300元及赔偿一个月的经营损失30000元的诉讼请求因无相关充分证据证明，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：

一、被告张某于判决生效后十五日内返还原告杨某定房款12000元；

二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

案件受理费1080元，由原告杨某承担780元，被告张某承担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于陕西省延安市中级人民法院。

审判长张某林

审判员曹江平

人民陪审员刘晓玲

二0一二年五月二十九日

书记员李晓娟

附：本案适用的法律规定

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：

（四）返还财产

《中华人民共和国物权法》

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张某，由负有举证责任的当事人承担不利后果。