上诉人（原审被告）宋某。
委托代理人陆某某。
委托代理人农某某。
被上诉人（原审原告）黄某甲。
被上诉人（原审原告）黄某乙。
以上两被上诉人的共同委托代理人李志成。
以上两被上诉人的共同委托代理人农某宁。
原审第三人广西广平房产置换有限公司。
法定代表人梁某。
委托代理人吴某。
上诉人宋某因与被上诉人黄某甲、黄某乙，原审第三人广西广平房产置换有限公司（以下简称广平公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月20日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月28日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人宋某的委托代理人陆某某，被上诉人黄某甲、黄某乙的共同委托代理人李志成、农某宁，原审第三人广平公司的委托代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年6月11日，黄某甲、黄某乙、宋某及广平公司签订一份《房屋买卖合同》，约定：宋某购买黄某甲、黄某乙位于南宁市X区X路X号云星•城市春天X号楼C单元X号房，成交价为79万元；买方（即宋某）不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方（即黄某甲、黄某乙）支付该物业成交价的20%作违约金。当日，黄某甲、黄某乙与宋某签订了一份《合同补充条款》，约定：卖方所出售物业尚未办理房产证，现拥有《商品房买卖合同》及购房收据，《房屋预告登记证明》，现卖方于银行按揭款约40万元，买方支付给卖方39万元整，购房余款约40万元由买方按月支付卖方的银行按揭款，直至还清全部按揭款为止；办理卖方房产证后，由买方一次性还清银行按揭贷款，办理买卖双方各项证件及其中产生的任何税费及费用（包括契税、个税、营业税、专项维修基金、防洪保安费、公证费、交易手续费等），全部由买方承担；卖方无偿将该房产内家私电器赠予买方（详见家私电器清单）；签订本合同当天，买方交付定金5万给卖方，首某购房款15万元，买方与卖方到公证处公证当天支付给卖方，购房余款19万元，买方于2010年7月31日前支付给卖方，如逾期支付，买方从2010年6月11日起按月以购房余款的2%支付利息给卖方，2011年1月1日前如买方无法付清购房款，则属买方违约，卖方有权收回房产，终止合同，按违约论处。合同及补充条款中对其他事项进行了相关约定。合同签订后，宋某按约于当日给付黄某甲、黄某乙购房定金5万元。2010年6月18日，黄某甲、黄某乙缴纳个人房屋买卖契税，宋某给付黄某甲、黄某乙首某购房款15万元，黄某甲、黄某乙同日将约定的房屋连同该房产内家私电器（冰箱1台、厨柜X组、热水器1个、彩电1台、沙发1套、床3张）交付宋某，未制作家私电器清单。2010年1月5日、1月11日，宋某分别支付黄某甲、黄某乙1万元、15000元。自2010年6月22日起，宋某按月将2200元存入黄某甲、黄某乙用于偿还银行按揭贷款的银行账户，至2011年1月20日止，共计存入17600元。2011年1月13日，黄某甲、黄某乙诉至法院，请求法院判决：1、解除黄某甲、黄某乙与宋某签订的房屋买卖合同；2、宋某将位于南宁市X区X路X号云星•城市春天X号楼C单元X号的房屋及房内的家具家电归还给黄某甲、黄某乙，恢复黄某甲、黄某乙对该房屋的占有和使用，要求宋某搬离房屋；3、宋某支付给黄某甲、黄某乙违约金158000元；4、宋某承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理认为：关于《房屋买卖合同》及《合同补充条款》的效力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。“效力性强制性规定”的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定不属于效力性强制性规定，宋某以转让未取得权属证书的房屋是违反法律、行政法规的强制性规定为由，主张《房屋买卖合同》及《合同补充条款》无效，于法无据，不予支持。本案讼争的房屋未取得权属证书，基于与开发商签订的《商品房买卖合同》，黄某甲、黄某乙享有合同权利并实际取得了房屋。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，黄某甲、黄某乙可以将其与开发商签订的《商品房买卖合同》的权利全部或者部分转让给第三人。各方当事人自愿签订了《房屋买卖合同》及《合同补充条款》，约定由宋某按月支付黄某甲、黄某乙的银行按揭款，在黄某甲、黄某乙取得房产证后，由宋某一次性还清银行按揭款，即转让房屋的合同没有损害抵押权人的利益，亦没有为开发商设立义务。综上，确认《房屋买卖合同》及《合同补充条款》合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。宋某辩称黄某甲、黄某乙曾口头表示2010年10月份就能取得房产证，未能举证证明，不予采信。在合同履行过程中，宋某未能按合同约定于2011年1月1日前付清购房款，且在黄某甲、黄某乙起诉后，宋某即停止支付黄某甲、黄某乙的银行按揭款，表示不再继续履行合同义务，要求双方相互返还财产，导致合同目的无法实现，故黄某甲、黄某乙诉请解除合同，合法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，黄某甲、黄某乙可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失，黄某甲、黄某乙要求宋某将房屋及房屋内的物品返还黄某甲、黄某乙，合法有据，予以支持。根据合同约定，买方（即宋某）不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方（即黄某甲、黄某乙）支付该物业成交价的20%作违约金。黄某甲、黄某乙依据上述约定要求宋某支付违约金158000元，符合双方的约定，于法有据，予以支持。黄某甲、黄某乙主张宋某于2010年1月5日、1月11日分别支付的1万元、15000元为购房余款的利息，提供两则手机短信予以证明，但接收人不是本案黄某甲、黄某乙，发送短信的手机号码用户不明，宋某亦不认可，故不予采信。确认连同上述款项、定金及首某，宋某已给付黄某甲、黄某乙购房款共计225000元。此外，宋某代黄某甲、黄某乙偿还银行按揭款17600元，与前述款项合计242600元，黄某甲、黄某乙应予返还宋某。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除黄某甲、黄某乙与宋某、广平公司于2010年6月11日签订的《房屋买卖合同》及黄某甲、黄某乙与宋某于2010年6月11日签订的《合同补充条款》；二、宋某将位于南宁市X区X路X号云星•城市春天X号楼C单元X号房屋及房屋内的家具家电（冰箱1台、厨柜X组、热水器1个、彩电1台、沙发1套、床3张）返还黄某甲、黄某乙；三、宋某支付黄某甲、黄某乙违约金158000元；四、黄某甲、黄某乙返还宋某购房款及代偿银行按揭款共计242600元。案件受理费6640元，由宋某负担。
上诉人宋某不服一审判决上诉称：一、一审认定《房屋买卖合同》及《合同补充条款》合法有效错误。被上诉人将尚未取得权属证书的房屋转让给上诉人，必须提交其与开发商签订的《商品房买卖合同》、《商品房备案证明》及开发商、抵押权人银行的同意转让证明等权属证明，但直至一审庭审，被上诉人均未按要求提交上述证据材料，也未提交双方约定的《房屋买卖合同》公证书。一审在上述相关权属证据不足的情形下，认定双方签订的《房屋买卖合同》及《合同补充条款》合法有效明显认定事实不清。被上诉人在未取得房屋所有权证书的情况下，其对房屋尚未取得完全的处分权，如果将房屋转让给第三人，在未有开发商及房屋抵押方书面同意的情况下，就擅自将房屋转让他人，损害了开发商及银行的合法权益，其单方转让行为应当无效。且被上诉人黄某甲在另一权利人黄某乙未在场也未提交授权委托书的情况下，单方签订的合同，也应当认定无效。二、上诉人不存在违约情形。上诉人在与被上诉人签订《房屋买卖合同》及补充条款后，依约支付了定金、首某及代偿银行按揭款。上诉人在了解到双方签订的合同存在上文所述的被上诉人无权处分可能导致合同无效的情况后，要求被上诉人提交相关权属证明，完善相关手续并办理房屋所有权证，被上诉人却一直无法提供相关保障，在此情形下，上诉人暂停支付剩余房款及银行按揭款，要求被上诉人履行相关义务，这是《合同法》赋予上诉人合法的不安抗辩权，不属违约行为。三、一审判决上诉人支付违约金158000元没有法律依据。上诉人与被上诉人关于物业成交价的20%作为违约金的约定明显过高，即使双方签订的合同有效，上诉人拒不支付剩余房款，也不应向被上诉人支付高息158000元的违约金，该违约金明显大大高于违约所给被上诉人造成的实际损失，该违约金应当适当减少。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判并依法改判，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人黄某甲、黄某乙答辩称：一、我方与开发商签订购房合同后已经取得了合同的权利，将房屋转让给上诉人是双方的真实意思表示，没有损害开发商和银行的合法权利，房屋买卖合同是合法有效的。二、双方明确约定了房款的支付时间，但上诉人没有履行，存在逾期付款的违约行为，双方约定的合同解除条件已经成就，我方解约符合合同约定。三、违约金没有超过合同标的的20%，在合法范围内，上诉人也没有举证证明约定的违约金明显超过损失，因此一审判决上诉人支付违约金是合情合理合法的。上诉人没有遵守诚信原则依约履行合同，应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人广平公司认为：《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，而且合同双方已经依约履行了相应手续。关于违约金，如果双方依约履行就不会存在问题。
当事人争议的焦点是：《房屋买卖合同》及《合同补充条款》的效力如何确定被上诉人黄某甲、黄某乙要求上诉人宋某承担违约责任支付违约金158000元是否依法有据
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，被上诉人黄某甲、黄某乙在二审提交《公证书》。
上诉人宋某认为：对《公证书》的真实性无法确认，但公证处的公章是真实的。
原审第三人广平公司认为：《公证书》是真实的。
原审第三人广平公司应法院的要求提交《云星城市春天租房成交价格情况表》。
上诉人宋某认为：对广平公司提供的《云星城市春天租房成交价格情况表》的真实性没有异议。
被上诉人黄某甲、黄某乙认为：广平公司没能提供《云星城市春天租房成交价格情况表》的数据来源、调查方式、具体租赁房屋的标准、具体估价时点、付款方式、房屋的户型、楼某、租赁的附加条件等等，都没有交待清楚。根据我国的房地产规定，对于房屋租赁和成交的价格应该有估价资质的部门和人员作出评估报告，所以广平公司不具备估价资质，其提供的《云星城市春天租房成交价格情况表》不能作为定案依据，故我方对该证据不予认可。另外，我方认为该证据与本案没有关联性。
本院对争议的证据经审理认为：广平公司提供的《云星城市春天租房成交价格情况表》，系根据其公司对云星城市春天成交租赁价格情况调查后作出的，黄某甲、黄某乙虽有异议，但未能提交反驳证据，故本院对《云星城市春天租房成交价格情况表》予以确认。
各方当事人对一审查明的事实均认为“2010年1月5日、1月11日起，宋某分别支付黄某甲、黄某乙1万元、1500元”中的“2010年”系笔误，应为“2011年”，对其他查明的事实没有异议，故本院对一审确认“2010年”纠正为“2011年”后，对其他事实予以确认。
另查明：黄某甲、黄某乙系姐弟关系。宋某已支付黄某甲、黄某乙购房定金、首某、偿还银行按揭款共242600元。
还查明：广平公司对云星城市春天成交租赁价格为：2010年1月至12月：9月（X栋）118m²配齐2300元/月，（X栋）112m²配齐2000元/月，10月（X栋）119m²配齐2000元/月。2011年1月至12月：2月（X栋）123m²配齐2000元/月，（X栋）125
m²配齐2500元/月，3月（X栋）110m²配齐2300元/月，5月（X栋）120m²配齐2600元/月，7月（X栋）110m²配齐2300元/月，（X栋）125m²配齐2400元/月，8月（X栋）123m²配齐2550元/月，10月（X栋）132m²配齐2400元/月，12月（X栋）115m²配齐1700元/月。2012年1月至3月：1月（X栋）105
m²配齐2000元/月，2月（X栋）115m²配齐1900元/月。
本院认为：宋某与黄某甲、黄某乙、广平公司在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》及《合同补充条款》，系各方当事人的其实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可见，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。故宋某以黄某甲、黄某乙未经银行书面同意，擅自转让房屋，转让行为无效等主张依法无据，本院不予支持。宋某主张黄某甲未经共有权人黄某乙授权，单方签订买卖合同，转让行为无效。因《房屋买卖合同》及《合同补充条款》中黄某甲均代黄某乙签名，且黄某乙已参加本案诉讼，均未主张黄某甲擅自处分共有财产，故宋某上诉主张不能成立。一审认定《房屋买卖合同》及《合同补充条款》合法有效依法有据，本院予以维持。关于黄某甲、黄某乙要求宋某按合同约定，承担支付158000元的违约责任是否依法有据的问题。因宋某未能按约在2011年1月1日前付清购房款，构成违约，依约应承担违约责任。黄某甲、黄某乙请求按《房屋买卖合同》及《合同补充条款》约定，由宋某按房屋成交价的20%支付违约金158000元，一审判决予以支持符合双方的合同约定。现宋某以《房屋买卖合同》及《合同补充条款》约定的违约金过高，明显超出黄某甲、黄某乙实际受到的损失为由，上诉要求降低违约金数额的主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院予以采纳。根据法释[2009]X号最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合黄某甲、黄某乙的损失实际为房屋被占用期间的租金损失的情形，本院将宋某应承担的违约责任，调整为从2010年6月18日宋某实际占有使用房屋起至生效判决确定的履行期限的最后一日止，按房屋租金2400元/月的1.3倍计算，由宋某向黄某甲、黄某乙支付违约金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。宋某上诉主张减少违约金的理由成立，对其主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
维持南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决第一、二、四项；
变更南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决第三项为：上诉人宋某支付被上诉人黄某甲、黄某乙违约金（从2010年6月18日宋某实际占有使用房屋起至生效判决确定的履行期限的最后一日止，按房屋租金2400元/月的1.3倍计算）。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费13280元，由上诉人宋某负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长农某菲
代理审判员高翔宇
代理审判员王文强
二○一二年五月十五日
书记员罗世民
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项规定：第二审人民法院对上述案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
