重庆市第三中级人民法院

民事判决书

（2012）渝三中法民终字第X号

上诉人（原审被告）某某,。

被上诉人（原审原告）谢某，男。

被上诉人（原审原告）尹某，女。

上诉人某某与被上诉人谢某、尹某商品房销售合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于20作出12年2月1日(2012)南川法民初字第××号民事判决。某某不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后于2012年5月24日询问了双方当事人。上诉人某某的委托代理人张祖伦，被上诉人谢某及委托代理人李方华，被上诉人尹某参加了询问。本院依法组成全文庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：2009年9月21日，谢某、尹某与某某签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，谢某、尹某向某某所购买的房屋建筑面积为85.63平方米，其中，套内面积73.49平方米，共用部位与共用房屋分摊面积12.14平方米。房屋总成交价204696元，建筑面积单价2390.47元/平方米，套内面积单价为2758.36元/平方米。合同约定，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。某某向谢某、尹某出具的《销售不动产统一发票》载明，谢某、尹某向某某所购的商品房建筑面积85.63平方米，单价2390.47元/平方米，金额为124696元。重庆市某某土资源和房屋管理局向谢某、尹某颁发的304房地证2011字第×号房地产权证和《新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》载明，某某向谢某、尹某所交付的房屋，建筑面积为84.79平方米，套内面积73.49平方米，分摊面积为11.30平方米。即某某向谢某、尹某实际交付房屋的分摊面积与双方合同约定的分摊面积相差0.84平方米，从而导致建筑面积相差0.84平方米。

谢某、尹某诉称:我们于2009年9月21日购买了某某开发的位于某某X区X幢×号房屋一套，并与某某签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，本商品房建筑面积85.63平方米，套内面积73.49平方米，共用部分与分摊面积12.14平方米。房屋建筑面积单价2390.47元/平方米,套内面积单价2785.36元/平方米，总成交价为204696元。我们向某某所购的房屋建筑面积误差0.84平方米，即房屋价款2007.99元。福盈房地产以我们购房是以套内面积计算为由，拒不退还多收的房款，损害了我们的合法利益，请求人民法院判令福盈房地产立即退还我们多付的房款2007.99元及资金利息。

某某对谢某、尹某主张的谢某、尹某购买某某开发的商品房这一事实及房屋价格、面积没有异议，但认为双方签订的合同约定“如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内面积计算”，因此，谢某、尹某请求返还价差款的理由不成立，请求驳回其诉讼请求。

一审法院认为:谢某、尹某与某某之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。合同约定的商品房的建筑面积85.63平方米、套内面积73.49平方米、分摊面积12.14平方米。而某某向谢某、尹某实际交付的商品房建筑面积为84.79平方米，套内面积73.49平方米，分摊面积为11.30平方米。商品房的共用部位与共用房屋分摊面积是房屋所有权的一部分，与套内面积相加，应当等于建筑面积。由于某某向谢某、尹某出售的商品房分摊面积相差0.84平方米，从而导致建筑面积相差0.84平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十四第第一款的规定，某某应当与谢某、尹某按实际交付房屋的建筑面积据实结算。谢某、尹某已按合同约定的建筑面积向某某支付了的房款，故，谢某、尹某请求某某退还房款2008元的主张，依法予以支持。谢某、尹某主张某某给付资金利息的请求，因双方之间没有结算，不应当计算房价差额的资金利息。因此，依法不予支持。合同中虽有约定“如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式”，该约定的产权登记面积与合同约定面积并未明确是指建筑面积还是套内面积。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该条款是某某提供的格式条款，故，某某以此为由，主张不应当退还建筑面积误差部分房款的抗辩，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：一、由某某在判决生效后十日内返还谢某、尹某购房款2008元。二、驳回谢某、尹某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由某某负担。

某某不服上述判决，上诉请求依法改判。理由是：一审将合同第六条“关于面积及误差处理”第一款“如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式”的约定认定为格式条款并据以下判是错误的。《重庆市房地产交易管理条例》第13条也明确规定，交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。故我公司向谢某、尹某交付的房屋套内建筑面积符合合同约定，按套内建筑面积以及单价计算，房款并未多收，不应退还；虽然交付的建筑面积有少许出入，但并未影响谢某、尹某的根本利益。

谢某、尹某答辩称：1、我方与某某所签订的合同属某某提供的格式合同，这是不争的事实，故应适用合同法关于格式条款的相关规定处理本案。2、在合同既约定了套内面积又约定了建筑面积的情况下，某某交付的房屋应严格符合合同的约定，而事实是建筑面积比约定少了0.8平方米；我方交付房款后，某某出具的发票也详细载明房款是以建筑面积乘以单价计算的，现建筑面积出现短少，理应退还相应部分的购房款。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。商品房的共用部位与共用房屋分摊面积是房屋所有权的一部分，对商品房的使用价值和交换价值均产生直接影响。本案在商品房销售合同中同时约定了房屋建筑面积和套内建筑面积的情况下，开发商应按约交付同时符合两方面约定的房屋，现某某交付的房屋建筑面积比合同约定短少0.8平方米，明显构成违约。本案合同系某某单方提供的格式合同，该合同对套内面积发生误差的处理原则作了明确约定，而对建筑面积的误差的处理原则未作明确约定。一审法院在查明事实的基础上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》精神，将短少的房屋建筑面积部分价款，按双方约定的房屋建筑面积单价计算后，判决由某某退还，符合法律规定。上诉人认为其交付的房屋仅需符合套内建筑面积即可，无需对房屋建筑面积误差承担责任的上诉理由，于法无据，不能成立。

综上，上诉人某某的上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人某某负担。

本判决为终审判决。

审判长×××

审判员×××

代理审判员×××

二○一二年六月七日

书记员×××