上诉人（原审被告）某市人民政府驻北京联络处代办服务部

委托代理人徐某

被上诉人（原审原告）马某

委托代理人孙某某

委托代理人薛某

被上诉人（原审原告）陈某

委托代理人孙某某

委托代理人薛某

上诉人某市人民政府驻北京联络处代办服务部（以下简称景德镇代办服务部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

马某、陈某在原审法院起诉称：2005年7月17日，马某、陈某与景德镇代办服务部双方签订《房屋租购协议书》，合同中约定马某、陈某将私有产权的广华轩小区X号楼B座X室房屋出租给景德镇代办服务部，租期为十年，年租金为四万元，景德镇代办服务部应当于每年房租到期提前半个月一次性支付租金，但实际履行中景德镇代办服务部屡次拖延给付租金，按照双方的约定，违约方应当按总房款的30%向守约方支付违约金。合同中同时约定在租期内景德镇代办服务部可以按收购价80万元购买承租的房屋，合同履行中，租售协议标的的市场价格已经超出400万元，如果双方继续按照原合同履行，必然会造成对马某、陈某明显不公的情况。鉴于继续履行合同的基础已经丧失，现马某、陈某诉至法院，要求景德镇代办服务部支付违约金24万元，并解除马某、陈某、景德镇代办服务部双方签订的《房屋租购协议书》。

景德镇代办服务部在原审法院答辩称:马某、陈某、景德镇代办服务部在签订合同时对于房屋价格的涨跌是可以预见的，房价的上涨属于商业风险，继续履行合同是公平的，不履行合同对景德镇代办服务部是不公平的，合同目的也能够实现。此外，景德镇代办服务部没有拖欠过租金，没有违约行为，马某、陈某无权解除合同。综上，景德镇代办服务部不同意马某、陈某的诉讼请求。

原审法院审理查明:马某、陈某系夫妻关系。北京市X区广华轩X号楼B2-X号房屋系马某、陈某马某名下的私产房屋，建筑面积137.5平方米。2005年7月17日，马某、陈某与景德镇代办服务部签订《房屋租购协议书》，约定马某、陈某将涉案房屋出租给景德镇代办服务部经营业务使用，景德镇代办服务部向马某、陈某承诺租用该房是为了在租用期内购买该房，收购价80万元，马某、陈某是在得到景德镇代办服务部以上承诺后才同意将该房出租给景德镇代办服务部的，并且同意景德镇代办服务部根据自己需求改动房间结构，同时不再对外出售该房；景德镇代办服务部租用该房时间为10年，自2005年8月1日起至2015年8月1日止（在租房期内景德镇代办服务部可以提前按收购价80万元购买，但不得延期），年租金4万元，实行一年一付，一年一清，每年房租到期提前半个月支付，自2005年8月1日起向马某、陈某支付租金；如任何一方违约，违约方按该房总房款的30%向守约方进行赔付。景德镇代办服务部于2011年6月向法院提起诉讼，要求马某、陈某履行协议书约定的房屋出售义务，将涉案房屋出售给景德镇代办服务部并协助办理过户手续。该案审理中，马某、陈某以协议书履行过程中景德镇代办服务部存在拖延给付租金的情况，以及涉案房屋价格现已上涨至400万元以上，继续履行合同对马某、陈某明显不公为由诉至法院，要求景德镇代办服务部支付违约金24万元，并解除马某、陈某、景德镇代办服务部双方签订的《房屋租购协议书》。景德镇代办服务部以其答辩意见，不同意马某、陈某的诉讼请求。另查，2007年至2010年景德镇代办服务部每年给付租金时间均在7月23日至8月1日之间，2011年景德镇代办服务部给付租金时间为2011年7月15日。本案经调解，双方当事人各执己见。

原审法院认定上述事实，有房屋产权证、《房屋租购协议书》、银行对账单及存折、证人证言、房地产评估报告、委托确认书、委托出租协议、房屋发票及契税票据、网络二手房成交单、房租费收条、函、律某、特快专递详情单、查询结果、回执证明、网页摘录及双方当事人的陈某等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律某束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，马某、陈某与景德镇代办服务部签订的《房屋租购协议书》系双方自愿订立，且内容不违反法律、法规规定，该合同当属合法、有效。马某、陈某称景德镇代办服务部延期支付房租，根据本案证据显示景德镇代办服务部支付房屋租金的时间均不迟于每年房租到期日，景德镇代办服务部的行为尚不足以构成对马某、陈某的违约，故对于马某、陈某要求景德镇代办服务部支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。依据《房屋租购协议书》内容，景德镇代办服务部租用马某、陈某的房屋是为了在租用期内以80万元的价格购买该房。合同履行期间，受国家调控政策、市场波动等多方面因素影响，涉案房屋价值已远超双方当事人在签订合同时所能预见到的市X镇代办服务部自2005年合同签订后，至2011年起诉前从未向马某、陈某提出过购买房屋的主张，现景德镇代办服务部要求履行协议，但涉案房屋价值与协议约定的价格相差巨大，不符合等价有偿的原则；审理中，经法院多次调解，双方当事人亦无法达成一致意见。综合上述情况，若马某、陈某与景德镇代办服务部此时按照协议书约定办理房屋出售事宜，对马某、陈某显失公平。故对于马某、陈某要求解除《房屋租购协议书》的诉讼请求，法院予以支持。应当指出，景德镇代办服务部在合同履行中并无过错，合同解除后，马某、陈某应就合同解除一事承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第某条、《中华人民共和国合同法》第某之规定，判决如下：一、解除马某、陈某与某市人民政府驻北京联络处代办服务部于二00五年七月十七日签订的《房屋租购协议书》。二、驳回马某、陈某的其他诉讼请求。

景德镇代办服务部不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销原审法院判决，驳回马某、陈某的全部诉讼请求。上诉理由是：原审法院适用“等价有偿原则”系错误；涉案房屋价格的变化属于正常商业风险，不应适用情势变更原则；涉案房屋的市场价格经过2006年和2007年后的上涨后，已经上涨很多了，而马某、陈某并未提出解除；即使买卖无效，租赁部分也不应解除。

马某、陈某答辩称：同意原审法院判决，不同意景德镇代办服务部的上诉请求。

经审查，本院对原审法院查明之事实予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈某在案佐证。

本院认为：双方当事人之间订立的合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律某规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应当按照合同约定履行。景德镇代办服务部支付租金的时间并未违反合同约定，未构成违约。

本案中，双方当事人于2005年签订合同，约定景德镇代办服务部可以以80万元的价格购买诉争房屋，现诉争房屋价格已经上涨数倍。诉争房屋的价格上涨是因市场价格变动引起的，是市场经济规律某定的，属于正常的市场风险。如果仅因市场价格发生变化就解除合同，不利于维护诚信的市场交易秩序、合同的确定性与可信赖性。马某、陈某应当正确认识变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高对市场变化的预见性。关于价格是否有失公平，除去正常市场风险，应当以合同订立时的市场价格为参考，但马某、陈某并未提供相应证据证明合同订立时诉争房屋价格明显低于当时的市场价格。原审法院以涉案房屋价值已远超双方当事人在签订合同时所能预见到的市场价值范围为由，认定若马某、陈某与景德镇代办服务部此时按照协议书约定办理房屋出售事宜对马某、陈某显失公平，不符合现行法律某规规定，亦不能维护正常交易安全及信赖，本院予以更正。马某、陈某要求解除合同，不符合法律某定，本院不予支持。景德镇代办服务部的上诉请求，于法有据，本院予以支持。

综上所述，原审判决适用法律某当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十三条、第某十四条之规定，判决如下：

一、撤销北京市X区人民法院（2011）西民初字第X号民事判决；

二、驳回马某、陈某在原审法院提出的全部诉讼请求。

一审案件受理费四千九百元，由马某、陈某负担（已交纳二千四百五十元，剩余二千四百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费四千九百元，由马某、陈某负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张洁芳

代理审判员张磊

代理审判员范磊

二○一二年五月十一日