原告某，男。
委托代理人冯某业，重庆继维律师事务所律师。
委托代理人王某宇，重庆继维律师事务所律师。
被告某庆沿江房某地产开发有限公司。
法定代表人陈某，经理。
委托代理人张某某，被告某位办公室主任。
被告某某，男。
委托代理人杨某，重庆季霖律师事务所律师。
原告某与被告某庆沿江房某地产开发有限公司（以下简称沿江公司）、彭某商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴昌华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某及其委托代理人冯某业、王某宇，被告某江公司的委托代理人张某某，被告某某及其委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某诉称，位于江津区德感的“德百商业步行街商业楼”项目由沿江公司开发建设，但彭某是该项目的实际投资开发人，并系该项目的负责人及全权委托代理人。2007年6月22日，彭某以沿江公司的名义与我签订《房屋认购书》，约定：沿江公司将德百商业步行街B栋BX-X-X号（系书写笔误，实为BX-X-X号）面积约158.36平方米（以房管部门测绘面积为准），按每平方米1220元的价格出售给我，总房款为193199.2元，并对该房的交房标准、房权证的办理、税费缴纳及认购房天然气、闭路的开通、大修基金的缴纳等相关事宜进行了约定，还约定了待沿江公司取得合法售房许可后，通知我10日内签订正式商品房买卖合同。但沿江公司在取得售房许可后却一直不通知我签订正式商品房买卖合同，反而以拆迁还房的名义将该房的产权办理到彭某名下。我认为，彭某以沿江公司的名义与我签订《房屋认购书》构成表见代理，《房屋认购书》内容具体确定，性某属于商品房买卖合同，合法有效。《房屋认购书》约定用彭某欠我的工程款冲抵房款，没有工程款我就另外支付房款，故《房屋认购书》并非工程款的抵押担保合同。我诉彭某等劳务合同纠纷案中，调解协议确定彭某等应支付我的工程款12万元应视为我已付的房款。由于房屋产权已登记给彭某，《房屋认购书》已无法履行实现我购房的目的，为此，请求解除《房屋认购书》，由二被告某偿我已付房款一倍的损失12万元及房屋差价损失（以鉴定结论为准）。
被告某庆沿江房某地产开发有限公司辩称，德百商业步行街B栋工程系我司开发的项目，彭某曾经是该工程的项目经理，其只负责工程建设，无权出卖房屋。我司从未与李某签订房屋认购合同，也未委托彭某与李某签订房屋认购合同。该工程项目的所有售房合同都由我司签订盖章并交房管部门备案，而《房屋认购书》并无我司盖章，是彭某与李某之间的个人行为，即《房屋认购书》的双方主体应为彭某和李某。李某没有交纳分文购房款，其得到了工程款，就意味着放弃了房屋。因此，请求驳回原告某我司的诉讼请求。
被告某某辩称，德百商业步行街B栋工程系沿江公司开发的项目，我是沿江公司聘请的工程项目经理。《房屋认购书》是我个人和李某签订的，因为落款是我个人签名而无沿江公司盖章，李某也没有任何证据证明我代理沿江公司与之签订《房屋认购书》。《房屋认购书》约定的“BX-X-X楼”在德百商业步行街B栋工程中并不存在，说明标的是虚假的。《房屋认购书》不是商品房买卖合同，而是用我的拆迁还房抵扣我欠李某的工程款的担保合同，现工程欠款已经法院调解并全部结清，原告某权再对房屋主张权利。为此，请求驳回原告某我的诉讼请求。
经审理查明,原江津市德感“德百商业步行街B栋”工程系沿江公司开发的项目。2006年3月31日，沿江公司（发包人）与重庆市聚友建设工程有限公司（承包人）签订《建设公司施工合同》，约定发包人将“德百商业步行街B栋”工程发包给承包人施工，该《建设公司施工合同》第一部分协议书中发包人的委托代理人及第三部分专用条款中的项目经理均为彭某。该工程施工建设中，彭某从2005年10月29日起，多次以个人名义与李某签订《建设工程施工劳务协议》等，将前述工程的有关劳务分包给李某。期间，彭某数次直接支付金额不等的劳务费给李某。2007年6月22日，彭某与李某签订《房屋认购书》，其中，第一页抬头的甲方为“重庆沿江房某地产开发有限公司”，乙方为“李某”，尾页落款的甲方由“彭某”签名并盖私章，乙方由“李某”签名并按手印；第一条、乙方自愿认购甲方正在建设中的商品房；第二条、甲方开发的德百商业步行街B栋位于德感正街红星印刷厂片区地块；第三条、乙方认购房价款缴纳方式：1、第一次交认购房价款“193199.20元，壹拾玖万叁仟壹佰玖拾玖元贰角正，此房款在工程款中冲抵找补差款。”；第四条、乙方向甲方选定房屋户型“BX-X-X楼”面积“158.33”单价“1220元3”，总计房款为“193199.20元壹拾玖万叁仟壹佰玖拾玖元贰角正”；第九条、待甲方取得合法售房许可后，通知乙方10日内正式签订商品房预售合同。以上摘录内容中，双引号部分为手书，其余为打印；“BX-X-X楼”即为“BX-X-X号”房屋，系沿江公司还给彭某的拆迁安置还房。《房屋认购书》签订时，彭某与李某对劳务款金额尚未进行结算，因而并未确定用多少金额的工程款冲抵房款。2007年7月10日，彭某和李某参加了前述开发项目的竣工验收,同年9月10日通过竣工验收。2009年10月31日，沿江公司取得前述开发项目的商品房预售许可证。时至今日，李某与沿江公司未就《房屋认购书》约定的房屋签订正式的商品房买卖合同，沿江公司也未通知过李某签订正式的商品房买卖合同，李某亦无证据证明其要求过沿江公司签订正式的商品房买卖合同。2010年11月28日，房某地产管理部门作为拆迁安置还房将前述“BX-X-X号”房屋的产权办理给了彭某。
另查明，2010年12月28日，李某向本院起诉彭某、沿江公司、重庆市聚友建设工程有限公司，请求三被告某付因彭某就前述开发项目与之签订有关劳务协议而尚欠其劳务费23万元。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2011年7月27日自愿达成如下协议：一、被告某庆市聚友建设工程有限公司、彭某于调解协议时一次性某庭支付尚欠原告某德感德百商业步行街工程项目劳务承包费用共计人民币120000元整。二、原告某自愿放弃本案中的其他诉讼请求。……，本院据此制作了民事调解书送达双方当事人。当日，彭某即支付李某人民币12万元，李某出具收条载明：“今收到彭某支付的德感德百商业步行街工程项目劳务承包费壹拾贰万元正（小写：120000元）。该项目劳务费已结清。收款人：李某。2011年7月27日。”2011年9月15日，李某向本院提起本案诉讼。
审理中，沿江公司明确表示彭某与李某签订的《房屋认购书》与其无关，即使《房屋认购书》是彭某擅自以其名义与李某签订也不予认可；陈某彭某既是“德百商业步行街B栋”工程发包方即沿江公司的项目经理，代表沿江公司对工程的安全、质量进行监督检查等，又是该工程承包方即重庆市聚友建设工程有限公司的项目经理，代表该公司对工程进行组织施工建设等。经本院依法向李某释明，明确告某其《房屋认购书》依法应为无效并可以变更诉讼请求，但李某仍坚持其诉讼请求不变更。
上述事实，有双方当事人陈某，建筑工程施工许可证，建设工程施工合同，建设工程施工劳务协议等，房屋认购书，签到卡，商品房预售许可证，查档证明，收条及本院生效的（2011）津法民初字第X号民事调解书在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案当事人争议的焦点，主要集中在《房屋认购书》的主体、性某、效力三个方面，对此，评析如下：
原江津市德感“德百商业步行街B栋”工程系沿江公司开发的项目，则该工程的业主即为沿江公司。彭某作为该工程的项目经理，依法只对工程建设施工的有关事宜履行相应职责。彭某与李某签订的《房屋认购书》，虽然落款甲、乙双方分别为彭某和李某，但因抬头的甲方为沿江公司、乙方为李某，按照签订合同一般以抬头确定的当事人作为合同主体的习惯，并结合该认购书的有关内容，尤其是第九条“待甲方取得合法售房许可后，通知乙方10日内正式签订商品房预售合同”（因取得开发房屋售房许可的只能是沿江公司而非彭某）进行判断，应当认定《房屋认购书》的合同主体为沿江公司和李某，即《房屋认购书》系彭某以沿江公司的名义与李某所签订。作为项目经理的彭某，本身并无销售沿江公司开发房屋的职责权限，其以沿江公司名义与李某签订《房屋认购书》的行为，既无沿江公司的事前委托，又未获得沿江公司的事后追认，也不符合表见代理的特征，属于狭义的无权代理，所签《房屋认购书》依法应为无效。
李某诉称的诸多理由中：1、所称彭某是“德百商业步行街B栋”工程项目的实际投资开发人，因既不能提供相应的证据加以证明，也与查明的事实相左，本院不予采纳。2、所称彭某以沿江公司的名义与之签订《房屋认购书》构成表见代理的观点，一方面，其不能举证证明存在足以使其相信彭某有权代理沿江公司签订售房合同的合理理由，如彭某曾代理过沿江公司与他人签订售房合同并仍持有相应的授权委托书等；另一方面，其作为“德百商业步行街B栋”工程的实际施工人，明知该工程项目的业主系沿江公司并应当知道项目经理彭某是否有权销售房屋，显然，对彭某无权销售房屋主观上具有过失。为此，彭某以沿江公司的名义与李某签订《房屋认购书》不符合表见代理的构成要件，故该诉称理由依法不能成立，本院不予采纳。3、所称《房屋认购书》内容具体确定，性某属于商品房买卖合同的观点，由于《房屋认购书》不仅不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容（无交房时间等应备内容），而且李某也未按照约定缴纳购房款给沿江公司（包括用现金缴纳或用工程款冲抵），因此，《房屋认购书》的性某依法属于商品房预约合同而非商品房买卖合同，故该诉称理由依法不能成立，本院不予采纳。4、所称诉彭某等劳务合同纠纷案中，调解协议确定彭某等应支付其的工程款12万元应视为其已付的房款的观点，因该案达成的调解协议中并未约定12万元劳务费用于冲抵房款，且彭某已当庭将12万元支付给了李某，故该诉称理由依法也不能成立，本院不予采纳。被告某某辩称《房屋认购书》系其个人与李某签订，属于工程款的担保合同，以及标的虚假的理由，既无相应的证据佐证，也与查明的事实不符，本院不予采纳。被告某江公司辩称的理由中，除认为《房屋认购书》的双方主体应为彭某和李某外，其余理由成立，本院予以采纳。
本案中，李某是以《房屋认购书》有效为由提出的诉讼请求，但《房屋认购书》应为无效，经本院依法释明后李某仍不变更诉讼请求，因此，李某基于《房屋认购书》有效而主张解除《房屋认购书》，由二被告某偿其已付房款一倍的损失12万元及房屋差价损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第四十九条、第九十四条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，判决如下：
驳回原告某的诉讼请求。
案件受理费1350元由原告某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员吴昌华
二○一一年十一月三十日
书记员李某圆
