上诉人（原审被告）李XX。

被上诉人（原审原告）XX物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。

上诉人李XX因物业服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）海民初字第XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2011年5月，XX物业集团股份有限公司北京物业管理分公司(以下简称XX物业北京分公司)诉称：李XX是XX家园X号楼X单元X室业主，《前期物业管理服务协议》规定：乙方交纳物业管理费用时间为每年1月10日前缴纳该年度1月至6月的物业管理服务费用，每年7月10日前缴纳该年度7月至12月的物业管理服务费用。同时协议还规定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之零点五缴纳滞纳金。李XX在明知上述约定，并经我公司多次催要之情况下至今未缴纳物业管理费。现诉至法院要求李XX：1、支付物业管理费（2007年1月1日至2011年6月30日）XXXX元、生活垃圾消纳费XXX元，共计x元；2、支付逾期付款滞纳金XXXX元;3、承某本案诉讼费。

李XX在原审法院辩称：我是北京市X区XX城市家园X号楼X单元X室业主，我从2007年1月1日开始至今确实没有交纳过物业费，但我没有与XX物业北京分公司签订相应的物业管理服务协议，故不知道他们为什么向我主张物业费，我也不知道按何标准交纳物业费。现不同意XX物业北京分公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明：李XX为北京市X区XX城市家园X号楼X单元X室（以下简称X室）业主，该房建筑面积XXX平方米。2003年7月10日，北京XX房地产开发有限责任公司（委托方）与XX物业公司（受托方）签订《当代城市家园物业服务合同》，约定深圳长城物业公司向当代城市家园提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积计算，多层物业管理服务费：1.1元/每平方米.月;（带电梯）小高层物业管理服务费：2.2元/每平方米.月（从首层起）;商业及办公用房物业管理服务费3.2元/每平方米.月（不包括甲方自有会所）;首次入伙户一次性交纳六个月的物业管理服务费，之后物业管理服务费由乙方每年收两次，分别于一月十日、七月十日前向业主收取;如遇政府政策调整，按调整后的标准由甲、乙双方协商后执行;委托期限为2年，自甲乙双方签字（盖章）之日起算;合同期内，如小区物业管理委员会正式成立，并与之选定的物业管理公司签订新的物业管理委托合同，则本合同自行终止。2005年5月，海淀区XX城市园业主委员会与XX物业公司签订《会谈纪要》，约定小高层的物业服务费每月每平方米1.9元;多层物业管理服务费每月每平方米0.95元。李XX购房后未与XX物业北京分公司签订相关的物业管理服务合同。合同履行期间，李XX未交纳2007年1月1日至2011年6月30日期间的物业管理费共计XXXX元及生活垃圾消纳费XXX元。XX物业北京分公司向李XX主张所欠物业管理费滞纳金标准，按日万分之五计算。

庭审中，XX物业北京分公司提供了与XXX于2003年9月21日签订的业主登记表、《前期物业管理服务协议》及（2006）海民初字第x号民事判决书，用于证明XXX室开始是XXX与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，并由XXX作的业主登记。因XXX室欠物业费，XX物业北京分公司于2006年曾起诉过XXX向其主张2006年12月31日前的物业费，现该判决已生效并执行。李XX对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不认可，称他是2004年入住的X室，且从未交纳过物业费，他不知道XXX为什么就X室签订物业服务合同，并交纳物业费。就此XX物业北京分公司又提供销售合同审批单及客户资料记录单，用以证明李XX系从XXX处购买的房屋，李XX是XXX室的业主。李XX对上述证据不予认可，称其系从开发商处购买的房屋，其购房之前的情况不知道。同时，李XX提供了XX城市家园第二届业主委员会给XX物业北京分公司的《通知》、《告知》、征询业主意见汇总及XX物业北京分公司的回复、实施意见、施工通知、照片，用以证明整个小区X区域内的问题，物业公司应尽的义务没有尽到或者不足，对基础设施有破坏行为，主要包括对雨水管道的破坏，对小区X区消防通道的破坏。XX物业北京分公司对上述证据的真实性无异议，称收到过上述材料，且进行过书面回复，但这些证据不能作为李XX拒交物业费的理由和证据。

另查,2009年7月20日，XXXX物业公司名称变更为XX物业北京分公司。

原审法院认为：合法的债权债务关系受法律保护。本案中，李XX系XXX室的业主，XX物业北京分公司系小区的物业管理企业。XX物业北京分公司虽未与李XX签订《前期物业管理服务协议》，但在事实上为李XX所居住的房屋提供了物业管理服务，该公司有权基于此事实向李XX收取相应物业费。收费标准系XX物业北京分公司与业主委员会在会议纪要中确定，且低于开发商确定标准，法院予以确认。现XX物业北京分公司要求李XX给付物业服务费及生活垃圾消纳费，理由正当，法院予以支持。李XX另主张XX物业北京分公司的服务存在瑕疵，因不涉及其专有部分，故法院对其该项抗辩亦无法予以采信，可由XX城市家园业主委员会与XX物业北京分公司交涉并解决，如有争议可另案解决。同时，李XX所述针对小区相关共有设施而产生的问题应引起XX物业北京分公司注意，并加以改善。因李XX与XX物业北京分公司之间未签订相关物业管理服务合同，且双方亦未就逾期交纳物业费的违约金予以约定，故XX物业北京分公司要求李XX支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，判决如下：一、李XX于本判决生效后七日内给付XX物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二OO七年一月一日至二O一一年六月三十日的物业管理费人民币XXXX元;二、驳回XX物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，李XX不服原审法院判决，上诉至本院。李XX的上诉理由为：原审判决查明事实与实际不符，强调XX物业北京分公司的权利，忽视李XX个人的权利。要求二审法院在查明事实基础上，撤销原判，依法改判驳回XX物业北京分公司的诉讼请求。XX物业北京分公司同意原审法院判决。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、《业主登记表》、《前期物业管理服务协议》、《XX城市家园物业服务合同》、《会谈纪要》、催收通知单、（2006）海民初字第XXXX号民事判决书、房屋分配单、承某、销售合同审批单、客户资料记录单、《通知》、《告知》、征询业主意见汇总及长城物业北京分公司的回复、实施意见、施工通知、照片等证据材料在案佐证。

本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服

务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同的当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案，2003年7月10日，北京XX房地产开发有限责任公司（委托方）与XX物业公司（受托方）签订《XX城市家园物业服务合同》，约定XXXX物业公司向XX城市家园提供物业管理服务。物业公司服务于整个小区，X城物业北京分公司虽然未与李XX个人签订《前期物业管理服务协议》，但是李XX做为XXX室的业主，2007年1月1日至2011年6月30日一直居住在XXX室，XX物业北京分公司在事实上为李XX所居住的房屋提供了物业管理服务，该公司有权基于此事实向李XX收取相应物业费。XX物业北京分公司所依据的收费标准系XX物业北京分公司与业主委员会在《会议纪要》中确定的，且低于开发商确定的标准，法院对此不持异议。综上，XX物业北京分公司要求李XX给付物业服务费及生活垃圾消纳费，理由正当，法院予以支持。

李XX上诉称XX物业北京分公司的服务存在瑕疵，因不涉及其专有部分，可由XX城市家园业主委员会与XX物业北京分公司交涉解决。李XX的其他上诉理由，本院亦不予采信。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百三十六元，由李XX负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二百七十二元，由李XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长胡沛

代理审判员刘正韬

代理审判员白云

二○一二年一月日

书记员赵小军