原告（反诉被告）周某乙，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省祁东县人，高中文化，农民，住（略）。

委托代理人匡和平，湖南群利律师事务所律师。

被告（反诉原告）付某（又名付X），男，X年X月X日出生，汉族，湖南省祁东县人，高中文化，农民，住（略）。

委托代理人刘某某（系付某之妻），女，X年X月X日出生，汉族，湖南省耒阳市人，中专文化，住（略）。

被告（反诉被告）彭某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省祁东县人，高中文化，工人，住（略）。

原告周某乙与被告付某、彭某房屋买卖合同纠纷一案，于2011年4月1日向本院起诉，本院受理后，被告付某于2011年4月14日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，于2011年12月27日公开开庭合并审理了本案，原告周某乙的委托代理人匡和平、被告付某的委托代理人刘某某、被告彭某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）周某乙诉称，2009年10月20日，被告彭某与原告签订协议，将被告付某座落于祁东县X区信用社家属宿舍第八单元六楼向西的一套房屋转让与原告，房价108,000元。该房屋交付某，原告对该房进行了装修，花费装修费92,000元。事后，被告付某以无权代理为由向祁东县人民法院提起诉讼，要求原告返还房屋。祁东县人民法院于2010年4月1日判决原告与被告彭某签订的房屋售购协议无效，判令原告将房屋返还给被告付某。原告周某乙请求人民法院判令被告彭某支付某告周某乙购房款108,000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付某息，并要求两被告支付某告房屋装修费92,000元。

为支持其主张，原告周某乙向本院提供了下列证据：

1、收据一张，证明被告彭某收取原告购房款108,000元的事实。

2、房屋售购协议，证明原告周某乙购买被告付某的房屋与彭某签订过房屋售购协议的事实。

3、衡阳市中级人民法院民事判决书一份，证明原告周某乙与被告彭某签订的房屋售购协议无效，原告周某乙应将房屋返还给被告付某的事实。

4、鉴定书，证明原告周某乙对付某的房屋进行了装修，花费88,587.47元的事实。

5、鉴定费收据，证明原告周某乙申请对装修费用的鉴定花鉴定费5000元的事实。

被告付某辩称兼反诉，原告周某乙作为完全民事行为能力人在明知被告彭某在没有得到答辩人任何授权的情况下即自行与彭某签订房屋买卖协议，购买将本属于答辩人所有的房屋，并对该房进行装修。在上述的所有行为中，答辩人并不知情，因此答辩人自始至终不存在任何过错，当然也不应承担任何法律责任，请求法院驳回被答辩人周某乙对答辩人的所有请求。原告周某乙自购房之日起至现在一直占有、使用被答辩人付某的房屋，请求人民法院判令由原告（反诉被告）周某乙付某告（反诉原告）占有房屋期间的租金10,000元，并对该房屋停止侵权，恢复原状。被告（反诉被告）彭某对上述债务共同承担赔偿责任，但未向本院提供相关证据。

被告彭某未予答辩。

经庭审质证，两被告对原告提供的证据1、2、3、4、5均无异议，本院依法予以确认。

经审理查明，被告彭某系被告付某表姐夫，经其介绍，2006年11月19日，付某与周某乙山（系案外人谭建胜委托卖房代理人）签订房屋售购协议，将谭建胜所有的位于祁东县X区家属宿舍集资房八单元六楼西向的套房（面积134平方米）卖给被告付某，价款为88,000元，被告付某在购买该房后将房屋钥匙交给被告彭某妻子保管后就外出务工。2009年10月20日，被告彭某未经被告付某同意，与原告周某乙签订房屋售购协议，将该房以108,000元的价格卖给了原告周某乙，在合同上注明是代付某卖房，并向周某乙出具108,000元卖房款收据，但没有将该款转交给被告付某。尔后，原告周某乙在将该房屋装修后就入住了该房屋。经鉴定，原告装修该房屋共花费88,587.47元。2010年9月，被告付某从外面回来时知道后要求原告周某乙返还房屋未果，遂诉至本院，请求人民法院依法判令确认原告周某乙与被告彭某买卖被告付某房屋的行为无交，并要求周某乙返还房屋。2010年4月1日，本院以（2010）祁民一初字第X号民事判决书判决确认被告彭某与原告周某乙于2009年10月20日签订的房屋售购协议无效，并限周某乙在本判决生效后10日内将房屋返还给付某。周某乙不服，提起上诉，衡阳中级人民法院于2011年6月27日判决驳回上诉，维持原判。本案原告周某乙于2011年4月1日向本院起诉，请求人民法院判令被告彭某支付某案原告周某乙购房款108,000元及按中国人民银行同期同类贷款利率支付某息，并要求彭某、付某支付某案原告周某乙房屋装修费92,000元。被告付某在答辩期间向本院提出反诉，要求本案原告周某乙支付某有、使用房屋期间的租金10,000元，并对该房屋停止侵权、恢复原状，并要求被告彭某共同承担赔偿责任。

本院认为，被告彭某未取得被告付某的委托授权，擅自将被告付某托其代管的房屋出售给原告周某乙，并收取售房款，导致买卖合同无效，被告彭某应承担主要责任，被告彭某因该合同取得的购房款应予以返还，原告周某乙因房屋买卖合同无效而遭受的各种损失，被告彭某亦应承担主要赔偿责任。原告周某乙在购买房屋时未对被告彭某是否对该房拥有所有权或代理权进行审查，便与其签订房屋买卖合同，对导致合同无效亦有过错，应承担相应的责任。被告付某在房屋买卖过程中没有过错，对原告周某乙因买卖合同无效而遭受的各种损失，不承担赔偿责任。但被告付某因合同无效所取得的财产房屋装修在不能返还的情况下，应当折价酌情补偿给原告周某乙。余下损失，由被告彭某与周某乙各自承担相应的责任。被告付某反诉要求原告周某乙支付某屋租金10,000元并对房屋停止侵害、恢复原状，要求被告彭某对上述债务共同承担赔偿责任。因为原告周某乙占有、使用房屋是基于房屋买卖合同，经（2011）祁民一初字第X号民事判决书判决后，本案原告周某乙应在法院判决规定的履行期限内将被告付某的房屋返还给付某，本案原告周某乙未自动履行，被告付某依法应申请法院执行，被告付某现反诉请求原告支付某租、停止侵害系重复诉讼，其请求恢复原状，因该房刚花数万元进行装修，将其恢复原状，势必会扩大损失，对于被告付某的反诉请求，本院不予支持。案经调解不成，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、被告彭某返还原告周某乙购房款108,000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付某息（从收款之日起至返还之日止）。

二、原告周某乙在被告付某房屋中的装修设施归被告付某所有，被告付某补偿原告周某乙装修费用88,587.47元的60%计币53,152.5元，余下装修费损失35,435元及鉴定费5000元，合计40,435元，由被告彭某赔偿70%计币28,304.5元，其余损失12,130.5元由原告周某乙自负。

三、驳回被告付某的反诉请求。

上述一、二款项，限负有赔偿义务的被告在判决生效后十日内履行，逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，加倍支付某延履行期间的债务利息。

本案受理费4300元，反诉费150元，合计4450元，由被告彭某负担3010元，被告付某负担150元，原告周某乙负担1290元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长刘某剑

人民陪审员何鑫

人民陪审员赵剑平

二O一二年二月九日

代理书记员凌永红

附本判决书所适用的相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。