原告吴某，女，X年X月X日出生，汉族，个体户，现住（略）。
原告章某，男，1970年6月产生，汉族，个体户，现住（略），是原告吴某的丈夫。
特别授权委托代理人何剑俊，田某县X镇法律服务所法律工作者。
被告田某县某某局。住所地：（略）新市街。
法定代表人杨某，该局局长。
特别授权委托代理人颜俊，广西百澄律师某务所律师。
委托代理人张某某，广西百色市X区某某局公务员。
第三人师某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户，现住（略）。
原告吴某、章某诉被告田某县某某局及第三人师某请求确认合同无效一案，本院在2011年4月25日立案受理后，依法组成由审判员覃立革担任审判长、审判员曾秋菊和人民陪审员杨某霞参加的合议庭，于2011年6月2日公开开庭进行了审理。原告章某及两原告的委托代理人何剑俊，被告田某县某某局的委托代理人颜俊、张恩岱及第三人师某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告从2004年开始承租被告位于田某县X镇卫生院斜对面的铺面进行经营，当时是与被告的福利公司经理签订租赁合同。2005年5月31日原告又与被告签订一份租赁期限为七个月的租赁协议书，租赁期满后，被告将铺面发包给杨某斌，原告又与杨某斌继续签订租赁合同。2010年12月30日被告终止了杨某斌的承包合同，原告又与被告续租，并向被告支付了2011年元月份的铺面租金2000元。但到2011年2月份被告无故终止原告的租赁协议，并将铺面出租给第三人。原告认为，原告一直承租被告的铺面6年多的时间，租赁期满后被告仍出租铺面的，原告在同等条件下有优先承租的权利，但被告没有采取公开竞标的招租方式而是暗箱操作将铺面出租给第三人，其行为侵害了原告的“优先承租权”。为维护合法权益，原告诉请法院确认被告与第三人签订的租赁合同无效。
原告为其主张提供以下证据：1、原告的身份证各1份（用以证明原告身份）；2、章某与杨某斌签订的《房屋租赁协议书》、被告出具的行政事业单位资金往来结算票据各1份（用以证明原告一直租用被告的铺面）。（原告的证据均为复印件，均与原件核对无异）。
被告辩称，首先，原告与被告之间不存在任何法律关系。2005年9月30日被告与杨某斌签订《房屋租赁协议书》，将被告所有的田某县乐里敬老院房屋出租给杨某斌使某，租期为2005年11月1日至2010年12月31日。之后杨某斌违反合同约定，擅自将其承租的房屋转租给原告。因此，原告与被告之间不存在租赁关系。原告称其已向被告支付2011年元月份的铺面租金，与事实不符。因为当时被告与杨某斌的租赁合同期限届满，被告不再与杨某斌续租，并发出通知要求杨某斌履行合同义务、要求各房屋用户于2011年1月18日前自动搬出。但原告等几户到2月底才搬出，因此被告才要求原告等几户支付占用房屋期间的费用，并不是租金。其次，原告主张“优先承租权”没有法律依据。目前，国家法律、法规及相关条例均未规定有“优先承租权”。在司法实践中也有支持“优先承租权”的，但“优先承租权”应具备以下四个条件：存在合法有效的租赁合同；行使某主体只能是承租人；出租人继续出租租赁房屋；同等条件。而原告与被告之间并不存在租赁关系，相对与被告来说原告不是承租人，且其租赁的期限、费用及支付方式等不是在同等条件下。所以原告无法享有“优先承租权”。第三，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告与第三人签订的租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律、法规的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。被告与第三人签订的租赁合同是合法有效的。
被告提供的证据有：1、房权证1998字第（略）号《中华人民共和国房屋所有权证》1本（用以证明乐里镇敬老院的房产权属被告所有）；2、被告与杨某斌签订的《房屋租赁协议书》和收取杨某斌租金的收据各1份（用以证明被告是将房屋出租给杨某斌及租赁期限，并约定不可以转租）；3、2010年12月24日和2011年1月7日的《通知》各1份、张贴《通知》的照片3张（用以证明被告不再与杨某斌续租，被告已通知相关人员限期搬出出租房）；4、被告与第三人签订的《房屋租赁协议书》1份（用以证明被告是在原告搬出后才与第三人签订该协议书，该协议书合法有效）。（被告的证据中除3张照片是原件外其余均为复印件，复印件均与原件核对无异）。
第三人述某，其是在前承租人租赁期满后才去租被告的房屋，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人没有提供证据。
经质证，原告和第三人对被告提供的证据没有异议。被告和第三人对原告的身份证复印件没有异议，认为章某与杨某斌签订的《房屋租赁协议书》和行政事业单位资金往来结算票据不能证明原告的主张，因为该租赁协议书是杨某斌擅自转租，而该票据中所写的“租金”是笔误，应该是占用费。
对当事人没有异议的证据，本院予以认定，对有异议的证据，本院认为：原告提供的章某与杨某斌签订的《房屋租赁协议书》、行政事业单位资金往来结算票据是真实的，可以证明原告曾使某过被告的门面和曾向被告交纳过费用的事实，但被告不是该协议书的当事人，故该协议书不能证明原告和被告之间存在租赁关系，对原告所交纳费用的性质应结合本案其他事实进行认定。
综合全案有效证据，本院认定以下法律事实：
被告在田某县X镇X路有一幢混合结构七层楼房（房产证号为房权证1998字第（略）号；土地证号为（略）－X号；该楼房原来是用做田某县乐里敬老院，其所在街道原属田某县X镇X街范围，后其所在街道另定名称为现在的河滨路）。2005年9月30日被告与杨某斌签订《房屋租赁协议书》，约定被告将该楼房整幢出租给杨某斌，租赁期限自2005年11月1日起至2010年12月31日止，租金的支付方式采取先付款后使某、分年度一次性支付的办法，还约定杨某斌在租赁期间不能另行出租、转包等等。2005年12月31日，杨某斌擅自将该楼房一楼临街的四间铺面分别转租给原告等四户使某（每户使某一间铺面）。杨某斌为此与章某签订了一份《房屋租赁协议书》，该协议书约定租赁的期限自2006年1月1日起至2010年12月31日止，租金的支付方式采取先付款后使某、分年度一次性支付的办法。2010年12月24日，被告向杨某斌发出通知，要求杨某斌在租赁期满之日履行交清尚欠的租金及将该楼房交还被告等合同义务。2010年12月31日租赁期满后，两原告等人仍继续使某被告的铺面，被告为此于2011年1月7日在该楼房张贴通知，告知被告与杨某斌的租赁合同已期满，要求两原告等人于2011年1月18日前搬离该楼房，但两原告等人到2011年2月中旬才搬离。2011年2月28日，被告与第三人签订《房屋租赁协议书》，将整幢楼房（包括一楼的四间铺面）出租给第三人。
另查明，2011年1月19日，原告支付给被告2000元，被告为此出具一份行政事业单位资金往来结算票据给原告，该票据所写的收款项目是“2011年元月份房租”。对这2000元，原告主张是原租赁期限届满后其与被告续租铺面所交纳的租金，而被告则主张是因为原告没有按期搬离铺面而收取的原告占用铺面的费用，不是租金，票据中写收款项目为租金是笔误。庭审中，本院向原告询问在杨某斌与被告的租赁合同期满后原告如何与被告约定续租事宜时，原告方的陈述某“与杨某斌签订的合同一样”。就被告提出的原告主张优先承租权没有法律依据的问题，原告代理人在法庭辩论时提出：对于“优先承租权”，法律的确没有规定，但“优先承租权”是从优先购买权中衍生的，应该得到支持。
本案的争议焦点为：1、2010年12月31日后原告是与被告租用铺面还是暂时使某铺面；2、原告是否有“优先承租权”；3、被告与第三人签订的租赁合同是否有效。
本院认为，当事人对其诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。针对房屋租赁中的“优先承租权”问题，目前我国的法律法规中没有相关规定，故承租人在何种情况下对原承租的房屋有优先承租的权利或失去优先承租的权利尚无法确定。因此，即使某告在被告将本案涉及的楼房出租给第三人之前与被告就该楼房确实存在租赁关系，原告据此对该楼房其原使某的铺面主张“优先承租权”也缺乏相关的法律法规为依据。若依当事人意思自治原则，只有在原、被告之间已有关于“优先承租权”的约定的情况下，原告才能依照约定主张“优先承租权”；而本案中原、被告之间并没有关于“优先承租权”的约定。若如原告代理人所述“优先承租权”是从承租人对其所承租的房屋享有的优先购买权中衍生，应得到支持，则原告应有充分的证据证明其所依据的事实主张。原告对于其在2004年开始承租被告的铺面、2005年5月31日又与被告签订合同租赁被告的铺面七个月的事实主张，没有提供证据证明，对原告的这些事实主张，本院不予认定。即使某告的这些事实主张成立，但在2005年5月31日所签订合同的租赁期限届满后，原告也仅对被告紧接着的出租有“优先承租权”，即对被告将楼房出租给杨某斌的这一次出租有“优先承租权”，而对于被告将楼房出租给第三人的这一次出租并没有“优先承租权”。在2006年1月1日至2010年12月31日，原告确实使某被告的铺面，但不是被告将铺面出租给原告使某，而是杨某斌违反合同约定擅自将铺面转租给原告使某，不管该转租行为是否有效，在这段时间内与被告有租赁关系的是杨某斌而不是原告，原告不是被告所签订的租赁合同的主体，在杨某斌与被告的租赁合同期满后，原告无权向被告主张“优先承租权”。对于2010年12月31日后原告是与被告续租铺面还是暂时使某铺面的问题，从被告在2010年12月24日即通知杨某斌按期交还楼房、后因原告等人没有搬离铺面又于2011年1月7日张贴通知要求原告等人搬离铺面以及事后原告等确实也已搬离的事实看，被告不会将铺面续租给原告；而且，假如确实是被告将铺面续租给原告，那么关于续租的约定就像原告所说的“与杨某斌确定的合同一样”，其支付的租金方式就采取先支付后使某的办法，原告就应该在2011年1月1日前支付2011年1月份的租金，而不会到2011年1月19日才支付2011年1月份的租金；所以，原告支付给被告的2000元，应该是被告因原告不能按通知的期限搬离铺面而向原告收取的暂时使某铺面的费用，而不是租金。可见，在被告与杨某斌的合同期满后到原告搬出铺面的这段时间，原、被告之间不存在租赁关系，原告对被告将楼房出租给第三人的这一次出租也不具有“优先承租权”。即使某告与杨某斌的合同期满后原、被告之间有续租关系，但原告没有先付款后使某而是先使某后交纳租金，违反了关于租金支付方式的约定，从诚信原则出发，因原告的违约行为被告也有理由不将铺面出租给原告。综上所述，原告在本案中主张“优先承租权”没有事实和法律依据，本院不予支持。原告以被告和第三人签订的《房屋租赁协议书》侵害其“优先承租权”为由认为该协议无效，其理由不能成立，本院不予采纳。我国法律法规也没有规定房屋所有权人将自己的房屋出租给他人时一定要采取公开招标的方式，故原告以被告没有公开招标就将楼房出租给第三人为由认为原告和第三人签订的《房屋租赁协议书》无效，其理由也不能成立，本院亦不予采纳。本案涉及的楼房（包括原告原来使某的铺面）的财产权属被告所有，被告对于该楼房的占有、使某、收益和处分等权利应受法律保护，现被告将该楼房整幢出租给第三人是行使某合法权利，被告和第三人就此签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，不存在合同无效的情形。原告请求确认该《房屋租赁协议书》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告吴某、章某在本案中的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告吴某、章某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户。帐号：（略）。开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长覃立革
审判员曾秋菊
人民陪审员杨某霞
二○一一年八月二十五日
书记员苏现勇
