上诉人（原审被告）X某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，现住葫芦岛市X某西街盛日华庭X某楼X某元X某。

上诉人（原审被告）X某，男，X年X月X日出生，汉族，退休干部，现住葫芦岛市X某供电局X某楼X某元X-X号。

上诉人（原审被告）X某，男，X年X月X日出生，汉族，干部，现住锦州市X路X某楼X某。

三上诉人共同委托代理人XX，系辽宁凯洋律师事务所律师。

上诉人（原审被告）X某，男，X年X月X日出生，汉族，干部，现住葫芦岛市X某。

委托代理人X某，系辽宁宏程律师事务所律师

被上诉人（原审原告）X某，男，X年X月X日出生，汉族，个体业者，现住葫芦岛市X某杨帆开发小区X-X号。

委托代理人XX，女，35岁，汉族，个体，现住葫芦岛市X某X-X号。

上诉人X某、X某、X某、X某因与被上诉人X某房屋买卖合同纠纷一案，不服南票区人民法院（2011）南民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院查明，本案诉争房屋及土地为葫芦岛市XX某发建设有限公司所有，该公司所有权性质为股份制，股东为XX、X某、X某，土地使用性质为国有划拨土地。2010年6月6日，X某、X某作为出售方（甲方），X某作为出售方的委托代理人，X某作为购买方（乙方），X某作为中间人签订了房屋买卖协议书，就老基地路南原XX某司大院及房屋、土地买卖事项达成协议，基本内容为甲方将XX某司的房屋及土地150万元卖给乙方，签订合同前的一切债权债务以及应缴的一切税费等由甲方负担，合同发生的契税、土地出让金等其它税费由乙方负担。甲方提供所有合法有效手续，帮助乙方更名过户。在付款方式中写明乙方将定金60万元交付给甲乙双方共同选出的中间人X某，X某无权在房屋未过户前将定金款交付给任何一方，为保证公平原则，其余款项待房屋过户手续办理后一并交齐。同日双方又签订了一份房屋买卖协议附加条款，该协议约定X某作为买方承诺签订协议后30日内将余款90万元交齐，否则先期交付的60万元定金归卖方所有。60万元先期付款由X某收取，X某促成买卖房屋，收取14万元居间费。

原审另查明，XX某司三名股东于2006年5月20日召开股东会，决议股东张辉退出公司，将所持股份全部转让X某。

原审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同中包括转让土地使用权，该土地使用权性质为划拨，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案原、被告签订的协议违反了法律法规的强制性规定，且在起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此该合同无效。

关于被告X某辩称不是合同当事人，不应作为本案被告的问题，原审法院认为合同无效应返还取得的财产，60万元先期付款由被告X某收取，其负特定的返还义务，故其作为本案被告适格。

关于被告X某辩称收取14万元居间费与房屋买卖合同不是同一法律关系的问题，原审法院认为该行为与房屋买卖互相牵连，以促成买卖为前提，其取得的居间费亦应退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，并经原审法院审判委员会讨论，判决：一、原告X某与被告X某、X某签订的房屋买卖合同无效；二、被告X某于判决发生法律效力后十日内返还原告X某购房款60万元及相应利息（自2010年6月6日起，按中国人民银行同期存款利率计算至判决确定的给付之日止）；三、被告X某于判决发生法律效力后十日内返还原告X某居间费14万元及相应利息（自2010年6月6日起，按中国人民银行同期存款利率计算至判决确定的给付之日止）；四、被告X某、X某不承担返还责任。一审案件受理费11200元，由被告X某承担9072元，被告X某承担2128元。

一审宣判后，上诉人X某、X某、X某、X某不服，上诉至本院。

上诉人X某、X某的上诉意见为：一审法院认定上诉人转让划拨土地使用权错误，该土地使用权是经与XX某政府置换有偿取得，土地使用证也无注明该土地是划拨地；双方签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人享有对房屋的处分权能，双方交易价格不包括土地价格，合同中明确约定土地出让金由被上诉人承担，且土地使用权与房屋所有权分割转让，法律并无禁止性规定；基于社会价值角度应维护市场公平交易；请求二审法院予以撤销改判。

上诉人X某的上诉意见为：原审认定事实不清，60万元的性质是定金而非先期付款；原审适用法律错误，X某是中间人只负责为双方保管定金，不是合同当事人，不应将X某列为被告，让上诉人承担返还定金及利息没有法律依据，更没有承担诉讼费的责任。请求撤销原判，驳回对上诉人的诉讼请求。

上诉人X某的上诉意见为：上诉人与被上诉人之间是居间合同法律关系，与本案房屋买卖合同是相对独立的，一审法院合并审理错误；上诉人仅收取了13万元居间费，另1万元是签订房屋买卖合同签订后，被上诉人给的请客吃饭钱。上诉人为促成合同付出了大量的人力和财力，一审法院判决返还居间费用错误，请求撤销原判予以改判。

被上诉人X某答辩意见为：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法，因此，南票区人民法院（2011）南民二初字第X号民事判决合理合法，请求二审法院依法予以维持以维护答辩人的合法权益。

二审查明的事实与原判认定事实基本一致。

另查明，X某于2010年5月30日，用X某身份证在工商银行龙港支行分两笔，将60万元定金存入以X某名义开设的活期存款帐户，并将存折交由X某保管。X某于2010年7月1日因本案纠纷起诉至龙港区人民法院。X某于2010年7月28日将前述款项从银行提出，期间共滋生存款利息132元。X某提现的理由为，X某用过其身份证，且二人的介绍人XX某工商银行职员，在双方纷争后均向其要钱的情况下，迫于定金安全考虑而提现保管。

本院认为，对于双方争议的房屋买卖协议书的效力问题，经本院审查该协议书的内容，此份协议在买卖房屋同时涉及一并转让土地使用权，该土地使用权性质经XX某人民政府2004年11月30日第47期会议纪要佐证，为划拨用地，且该宗土地使用权尚未依法定程序及前述会议纪要议定的要求办理划拨用地变更出让手续。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定了以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批，同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，最高人民法院相关司法解释进一步明确未经审批转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。此外，前述会议纪要并不能等同于已完成了该宗土地性质的变更审批。综上，本案双方签订的该份房屋买卖协议书依法应认定无效，原判对此节认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。

对于60万元性质及本金、利息返还的问题，经查该60万元在房屋买卖协议书中明确约定为定金，对此应当按照合同自治原则，将此60万元依当事人约定认定为定金性质。本院认为，定金依法律规定仅对合同双方当事人具有约束力，X某系双方共同选出的中间人，非合同一方，只负有保管义务，并不享有合同权利，亦不应承担合同义务。在合同无效的情况下，定金亦应退返。保管并足额退返定金是本案中间人X某的义务，除已查明的存款利息132元外，无证据证明X某还有其他存款利息及用作他用取得利益，故无承担给付利息的责任。因此，原判对此节适用法律不当，应予纠正。对X某提出不应承担诉讼费一节，因其非合同当事人，且因本案合同当事人在订立合同时，对如此大宗房屋土地交易均未尽到足够的审慎义务，存在疏忽，故应由合同当事人承担相应诉讼费用。

对于14万元居间费问题，本院经审查认为，14万元属居间法律关系，但因该居间行为依本案房屋买卖行为而形成，与本案具有密切的关联性，原判合并处理并无不当。原判因房屋买卖合同无效，买卖双方已无法实现该合同目的，因合同违法无效而取得的利益不受法律保护，故判定居间费退还，符合法律规定，但因居间费性质非一般债权，且无证据证明利用该居间费取得利益，故原判给付利息缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。

综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持南票区人民法院（2011）南民二初字第X号民事判决第一、四项；

二、变更南票区人民法院（2011）南民二初字第X号民事判决第二项为：X某于本判决发生法律效力后十日内退返X某合同定金60万元及已滋生的存款利息132元；

三、变更南票区人民法院（2011）南民二初字第X号民事判决第三项为：X某于本判决发生法律效力后十日内返还X某居间费14万元；

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回X某其他诉讼请求。

。

一审案件受理费11200元，X某承担4600元，X某、X某承担4600元，X某承担2000元；二审案件受理费11200元，X某承担200元，X某、X某承担9100元，X某承担1900元。

本判决为终审判决。

审判长赵明航

代理审判员唐金荣

代理审判员张信骋

二○一二年三月三十日

书记员刘丽雅