原告武汉格林物业管理有限公司。

委托代理人郭某某。

委托代理人何某。

被告武汉中和置业有限公司。

委托代理人古某。

委托代理人殷某。

原告武汉格林物业管理有限公司（以下简称格林公司）与被告武汉中和置业有限公司（以下简称中和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2012年3月13日、2012年4月12日公开开庭进行了审理。原告格林公司的委托代理人郭某某、何某，被告中和公司的委托代理人古某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告格林公司诉称：2010年11月，原告与被告签订《香奈天鹅湖售楼部物业管理合同》一份。合同约定，由原告为被告位于武汉市盘龙城的香奈天鹅湖项目售楼部提供物业服务。同时，合同对服务范围、服务标准、服务费用及支付期限等事项作出了明确约定。合同签订后，原告严格按合同的约定向被告及客户提供了高质量的物业管理服务。

根据合同约定，被告应在每月月底向原告支付物业费，实际上被告未完全某照合同内容履行。原告多次致函被告要求其及时支付物业费，但被告均无任何某应。是此，原告于2011年12月16日致函被告，依法终止《香奈天鹅湖售楼部物业管理合同》，并要求其支付物业费及相关费用。

在履行上述合同的过程中，因被告没有对放置在售楼部室外的空调机采取任何某护措施，导致空调外机在2011年9月被盗。事件发生后，被告却从应当支付给原告的物业服务费中扣除了购置空调外机的费用16000元。此外，因购房者甲某在被告售楼部看房时，车窗被他人损坏，原告代被告赔偿损失1500元。上述二项损失系被告未采取必要的防护措施及第三人的违法犯罪行为所致，该损失不应当由原告承担。综上，为维护原告的合法权益，原告诉请人民法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠的物业费60312元（其中包括2011年10月1日起至12月19日止的物业费32812元、应退还合同履约保证某10000元、空调外机被盗后，被告扣除应当支付给原告的物业费16000元、为购房者甲某垫付的车窗损失费用1500元）；2、本案的诉讼费由被告承担。

原告格林公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证某：

证某一、《企业法人营业执照》。拟证某原告诉讼主体资格适格。

证某二、《企业信息咨询报告》。拟证某被告具有诉讼主体资格。

证某三、《香奈天鹅湖售楼部物业管理合同》。拟证某：1、原、被告之间存在物业服务合同关系；2、双方在合同中对服务范围、服务标准、服务费用、支付期限及违约责任做出了约定。

证某四、《关于要求及时支付物业服务费的函》及国内特快专递详情单等。拟证某被告未支付10月、11月的物业费，且原告向被告已发送逾期付款的催告函。

证某、《关于终止〈香奈天鹅湖售楼部物业管理合同〉的函》及国内特快专递详情单等。拟证某因被告未履行支付物业费的义务，原告依法解除合同的事实。

证某六、保证某收据。拟证某原告向被告支付了10000元合同履约保证某，因被告违约导致合同解除，该保证某应当退回。

证某七：1、空调外机被盗后的报案记录；2、照片；3、原告开具的物业服务费发票5张；4、银行进账单1张。拟证某被告从应当支付给原告的物业费中扣除了购买空调外机费用16000元的事实。

证某八、垫付凭证。拟证某原告代被告向购房者甲某垫付了车窗损失费1500元。

证某九、证某证某。拟证某空调外机在被盗前未安装防盗网，原告保安人员已履行了物业服务合同的约定义务。

被告中和公司辩称：原告所诉没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。

被告中和公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证某：

证某一、《物业管理委托合同》。拟证某：1、按合同约定，被告每月支付的物业管理费为12460元；2、被告从第一季度的物业管理费中暂扣10000元作为合同保证某；3、原告的物业管理服务要求之一就是“实行两班制24小时保安值勤，负责保证某务区域内各项设施安全”。

证某二、《关于天鹅湖售楼部空调外机被盗经过及处理意见》。拟证某原告未按合同约定履行义务。被告重新购买两台空调所需费用16000元，应当从被告支付给原告的物业管理费中扣除。

证某三、付款凭证。拟证某按合同约定，13个月的物业管理费合计161980元，被告已向原告支付物业管理费135961元，其差额为26019元。

经庭审质证，被告中和公司对原告格林公司提交的证某一、证某二无异议；对证某三的真实性无异议，但对其证某目的有异议，原告未按合同约定提供服务；对证某四，被告并没有收到；对证某，被告已收到，但原告违约我公司不应退还保证某，且其还应赔偿我公司购买空调的损失16000元；对证某六，原告并未向我公司缴纳保证某，但我公司从应缴物业费中扣取了10000元作为保证某；对证某七之1、2无异议，但防盗网是事后做的。原告所述我公司在物业费中扣除了16000元不属实；对证某八，因是复印件不予质证；对证某九，恰好证某原告未按合同约定履行物业服务义务。

对被告中和公司提交的证某一，原告格林公司对其真实性、合法性无异议，但其认为被告未按合同约定的时间交纳物业费，原告有权解除合同，而无需向其支付违约金；对证某二的真实性无异议，但16000元从物业服务费中扣除，并不代表原告自愿承担该费用；证某三刚好证某被告长期拖欠原告物业费的事实。

对上述有争议的证某，本院认证某下：原告格林公司提交的证某三，证某了双方的权利义务关系，且其内容不违反国家的法律、法规之规定，应予采信；证某四、证某、证某六与本案事实有关联，应作本案证某使用；证某七之1系公安机关出具的出警说明，该证某内容真实，来源合法，能够证某空调外机失窃的事实，应予采信。证某七之2与1相印证，可以作为证某使用。证某七之3与原、被告之间约定的物业费不一致，应有其他证某证某物业费变更的事实。证某七之4与本案事实相关联，应予采信；证某八系复印件，且与本案无直接关联，本院不予采信；证某九，证某胡某系格林公司员工，与原告有利害关系，故本院对其证某不予采信。

被告中和公司提交的证某一与原告提交的证某三相同，应予采信；证某二与本案有一定关联，且原告对其真实性认可，故予以采信；证某三证某了被告已经缴纳物业费的情况，原告表示已收到该款项，应予采信。

经审理查明：2010年11月，原告与被告签订《香奈天鹅湖售楼部物业管理合同》。双方在合同中对委托服务事项、委托管理期限、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等权利义务内容作出了约定。即甲方中和公司将香奈天湖委托给乙方格林公司实行物业管理服务；委托管理期限为2年，自2010年11月20日起至2012年11月20日止；物业管理服务费为每月12460元。在合同执行期内，当月末支付本月应付费用，如有考核扣款在下月中扣除。在合同实施过程中为了保证某方的服务水平，从第一季度的费用中暂扣10000元作为合同保证某，在合同完成后3个月内退还并结清物业管理服务费。

2011年9月7日，被告放置在售楼部室外的空调机被盗。事件发生后，原告致被告一份《关于天鹅湖售楼部空调外机被盗经过及处理意见》，其中内容为：“应甲方要求，我公司重新购买两台5匹的空调安装到位，所发生费用16000元，从武汉中和置业向我司支付的物业服务费中进行扣除”。2011年12月5日，原告格林公司花费16000元为被告中和公司重新购置两台格力空调并安装到位。

2011年12月12日、2011年12月16日，原告分别以特快专递的形式向被告发送了《关于要求及时支付物业服务费的函》及《关于终止〈香奈天鹅湖售楼部物业管理合同〉的函》各一份，要求与被告终止《香奈天鹅湖售楼部物业管理合同》，并要求被告支付物业服务费32812元、退还履约保证某10000元，以及偿还其垫付的空调外机损失16000元等相关费用。

本院认为：原、被告之间签订的《香奈天鹅湖售楼部物业管理合同》，系双方真实意思的表示，符合法律规定，属合法有效合同，依法应予保护。双方应按合同内容严格履行。

根据庭审查明可知，双方在签订合同之后，原告于2010年11月20日进场为被告进行物业管理服务，于2011年12月21日退场，其实际服务时间为13个月，按合同约定的物业管理服务费每月12460元计算，被告向原告支付的物业服务费应为161980元，扣除合同约定原告需缴纳的合同保证某10000元，被告应向原告支付物业服务费金额为151980元。实际上，被告向原告支付的费用合计仅为135961元，其差额为16019元。由此可见，原告诉称被告欠其物业服务费的请求属实。庭审中，原告主张其在为被告服务的过程中有增加项目，但未能提供充足的证某证某，加之被告对此未予认可，故本院对原告的该项主张不予支持。鉴于原告在为被告服务的过程中并无违约行为，故在双方的服务合同关系终止后，被告中和公司理应将合同保证某10000元退还给原告格林公司。

原告诉称“被告应偿还其垫付的空调外机损失16000元”的请求，因原告在致被告的《关于天鹅湖售楼部空调外机被盗经过及处理意见》中有所承诺，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。至于原告提出该处理意见是在被告胁迫的情况下作出的，因无确凿证某证某，本院不予采信。

针对“原告为购房者甲某垫付的车窗损失费用1500元”应由谁承担的问题，本院认为，因原告提供的证某为复印件，不符合证某规则的要求，该证某所承载的内容在无其他证某佐证某情形下，本院不予采信。故对原告的该项诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：

一、被告武汉中和置业有限公司向原告武汉格林物业管理有限公司支付物业服务费16019元。

二、被告武汉中和置业有限公司向原告武汉格林物业管理有限公司退还合同保证某10000元。

三、驳回原告武汉格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。

上述应付款项均于本判决生效之日起十日内支付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取人民币654元，由被告武汉中和置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员李黎嘉

二○一二年四月十五日

书记员陈某倩