上诉人（原审被告）李某，男。

上诉人（原审被告）赵某，女。

上述两上诉人共同委托代理人彭某，男。

被上诉人（原审原告）雷某，男。

委托代理人王某，男。

上诉人李某、赵某因与被上诉人雷某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2011）仙民二初字第X号民事判决，于2012年1月11日向本院提起上诉。本院于2012年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人李某、赵某的共同委托代理人彭某，被上诉人雷某的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2005年6月30日，雷某与赵某签订一份购房协议，赵某将其与李某共有的位于仙桃市X组的住房一栋以78000元的价格出售给雷某。同年7月1日，雷某将78000元的购房款交付给赵某，赵某向雷某出具78000元的收条一份，并将土地使用权证、规划许可证交付给雷某。雷某从付款之日起，便搬入诉争房屋居住至今。

另查明，诉争房屋的土地使用权属国有土地使用权，国有土地使用权证登记的土地使用者为李某，仙桃市规划局于2002年8月29日为该房屋颁发了建设工程许可证。该房屋未办理房产证登记。

原审认为，雷某与赵某签订购房协议是双方当事人的真实意思表示，其协议内容合法，有效。赵某将其与李某共有房屋以78000元的价格出售给雷某，雷某于2005年7月已搬入该房屋内居住，李某与赵某应协助雷某办理相关登记过户手续。因赵某出售房屋经过李某同意，李某关于该房屋是赵某与李某共有房产，赵某无权单独转让该房屋的辩称与事实不符。李某、赵某同时辩称，该争议房屋没有房屋所有权证，不能进行转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，且双方之间的房屋买卖合同并没有违反合同法的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、雷某与赵某签订的购房协议有效；二、李某、赵某于判决生效之日起十日内协助雷某办理土地使用权过户登记手续。案件受理费1750元，减半收取875元，由李某、赵某负担。

李某、赵某不服原审判决，向本院提起上诉称，1、赵某与雷某签订的购房协议无效。诉争房屋未依法登记领取权属证书，同时未经过共有人李某同意，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，诉争房屋不得转让。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条亦明确规定：一方未经过另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。由该司法解释规定可看出，一方未经另一方同意出售共有房屋，没有办理房屋产权登记的，买卖无效。2、原审适用《中华人民共和国物权法》第十五条错误。因赵某与雷某于2005年6月30日签订的房屋买卖合同，而《中华人民共和国物权法》于X年X月X日生效。故本案适用法律错误。因此，原审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。

雷某答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中各方当事人均未提交新的证据。

二审查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，雷某与赵某签订购房协议后，李某及赵某以该购房协议无效为由拒不协助雷某办理土地使用权过户手续，双方为此产生纠纷。故本案的争议焦点为：雷某与赵某签订的购房协议是否有效。赵某作为房屋共有人，以夫妻双方的名义出让房屋时，作出了明确的意思表示，双方在签订协议时邀请相关证人作证。且雷某付款后占有使用诉争房屋达七年之久，赵某、李某诉讼中称在出让房屋时未经共有人同意，没有证据证实，本院不予支持。李某、赵某上诉认为诉争房屋未依法登记领取权属证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，诉争房屋不得转让。由于该规定系管理性强制性规范，并非效力性强制性规定，并不影响合同本身的效力。故该上诉理由不能成立。李某祥、赵某银还认为按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》的规定，一方未经另一方同意出售共有房屋，没有办理房屋产权登记的，买卖无效。因本案事实与该解释规定情形不同，故本案并不适用该解释的规定，该上诉理由亦不能成立。因此，雷某与赵某签订的购房协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予以保护。虽然本案购房协议签订于2005年，因当时的法律规范未对该类民事法律行为作出规定，且本案对该行为法律后果的评价亦发生在《中华人民共和国物权法》实施之后，故原审适用《中华人民共和国物权法》第十五条的规定并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1750元，由李某、赵某负担。

本判决为终审判决。

审判长苏哲

代理审判员张双

代理审判员印坤

二O一二年三月六日

书记员刘某梁