湖南省洞口县人民法院
民事判决书
(2011)洞民初字第X号
原告胡某，男，X年X月X日出生。
委托代理人肖立群，湖南伏龙律师事务所律师。
被告尹××，男，X年X月X日出生。
委托代理人刘某涛，湖南伏龙律师事务所律师。
第三人曾××，男，X年X月X日出生。
第三人周××，男，X年X月X日出生。
委托代理人尹文，洞口县法律援助中心律师。
原告胡某与被告尹××、第三人曾××、周××合同纠纷一案，本院于2011年7月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托代理人肖立群、被告尹××的特别授权委托代理人刘某涛、第三人曾××、周××的特别授权委托代理人尹文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某诉称：2005年5月30日，被告尹××将其拥有的原洞口县老罐头厂一半房地产作价140万元，转让给包括原告在内的四人，并签订了《房地产转让协某书》。当日，原告等四人交定金30万元，后又按合同履行了付款义务。2005年7月被告交付了其房地产，并于同年8月27日将18本房产证交给原告等四人，写下履行2005年5月30日协某书承诺。由于该房地产土地使用证在被告另一合伙人手里，被告没有履行合同义务。原告等四人购买后按出资进行了分割，后由于被告的原因，原告其他三位合伙人的房地产又被被告收购回去。原告的房地产坚持自己开发利用，但被告至今不配合原告办理相关产权的转让手续，致使无法办理国土手续，房地产闲置至今，给原告造成了重大经济损失。原告多次与被告协某，被告以各种理由一拖再施，协某未果。2011年4月，原告知悉洞口县立新物业发展有限公司（以下简称立新物业公司）将原告受让范某内的房地产部分转让给唐某平，法院判决由被告和立新物业公司为其办理土地使用证，侵害了原告的权利。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法判令被告继续履行合同，协某原告办理除法院判决部分外房地产权属变更登记，并承担违约金3.3万元和本案诉讼费。
原告为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据材料：
1、洞国用（2002）字第X号《国有土地使用证》，以证明被告转让原洞口县老罐头厂土地使用权的主体资格；
2、洞房权共字第x-X号《房屋所有权证》，以证明被告转让原洞口县老罐头厂房屋所有权的主体资格；
3、胡某地基平面图，以证明原告受让被告房地产的位置、范某和面积；
4、《房地产转让协某书》，以证明被告与原告等四人签订了房地产转让的协某书，约定了双方具体的权利和义务；
5、《转让房产证字据》，以证明被告将原洞口县老罐头厂房产证书18本交给原告等四人，并承诺按双方签订的协某书履行；
6、《暂分使用说明》及草图，以证明原告等四人将受让被告的房地产进行了分割，明确了各自分得的房地产位置和范某；
7、收条4张，以证明原告等四人向被告支付了110万元转让房地产价款，原告支付其中的20万元通过袁再洋转付给被告；
8、原告委托代理人调查袁××、刘××的笔录，以证明被告与原告等四人签订《房地产转让协某书》的过程及履行协某情况；
9、照片5张，以证明原告受让并占有被告的房地产原貌；
10、袁××证明，以证明原告出资20万元购买被告的房地产；
11、《承诺书》，以证明被告与立新物业公司联合开发洞口老罐头厂房地产，立新物业公司对收回原告等四人受让的房地产，向被告承诺代其协某，事实是对原告房地产问题未能处理好；
12、《租赁合同》3份，以证明原告受让被告转让的房地产后自己一直占有、使用和受益，主张权利不存在超过诉讼时效问题；
13、袁××证明2份，以证明原告等四人合股购买被告转让的房地产，按出资多少进行了分割，由各人处理各人的。袁××受让的房地产2007年处理，和原告相连那座房屋当年共同出租。
被告尹××辩称：被告与原告等四人签订了《房地产转让协某书》之后，原告等四人没有按约定付清房地产价款，因协某书约定的转让法律关系是附条件附期限的，故协某并未生效。原告等四人作为协某一方是个整体，其中三人的房地产转让价款已经退还并给予其补偿，双方协某已经解除，原告的房地产问题没有处理好只是遗留的债务纠纷，且原告主张权利已超过诉讼时效。被告将原老罐头厂全某房地产转让给立新物业公司，双方是转让和受让的关系，并不是合伙关系，被告与第三人没有法律关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为反驳原告诉讼主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、洞房权共字第x-X号《房屋所有权证》，以证明原洞口县老罐头厂的房地产属于被告与葛××共有，原告并未能举证证明被告所占房地产的位置、范某和面积；
2、《房地产转让协某书》，以证明协某书约定了原告等四人需偿还清被告的100万元工商银行贷款后，被告才配合原告等四人办理房地产权属证书，原告等四人未全某支付价款，四人作为整体没有分开明确各自范某和面积，其中三人已与被告解除协某；
3、收条3张，以证明被告只收到原告等四人的房地产转让款110万元，与协某书约定价款相差30万元，说明原告等四人违约。
第三人曾××、周××述称：2006年9月26日，立新物业公司与第三人签订了《地基转让合同》，将原罐头厂内A2区X、8、X号宅基地出让给第三人建房，第三人按合同约定支付了全某价款。因原告与房地产开发商之间的经济纠纷未解决好，立新物业公司无法按期将国土城建手续交付给第三人，导致第三人无法在受让土地上建房。被告与原告等四人签订的《房地产转让协某书》因原告等四人未交清价款，所附条件未成就、期限未届至而未生效，不存在履行的问题。原告等四人整体作为协某一方当事人与被告签订的协某已解除，且原告主张权利超过诉讼时效，不存在继续履行问题。立新物业公司与第三人签订的合同属合法有效合同，第三人拥有该地基的土地使用权。原告向法院起诉要求将第三人受让土地确认给原告，侵犯了第三人的合法权益，请求法院依法驳回原告主张土地权属的诉讼请求。
第三人为证明自己主张的事实和反驳原告诉讼主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、《洞口老罐头厂联合开发合同书》，以证明被告将老罐头厂全某房地产已转让给立新物业公司，因此包括原告等四人受让的房地产，被告与原告等四人签订的《房地产转让协某书》已解除；
2、《地基转让合同》，以证明立新物业公司将原老罐头厂开发，作出了整体规划，第三人受让地基的位置、范某、面积和价款；
3、收据，以证明第三人向立新物业公司支付了地基转让款；
4、（2011）洞民初字第X号《民事判决书》，以证明被告与立新物业公司签订的《洞口老罐头厂联合开发合同书》、立新物业公司与唐××签订的《商居房地基转让协某》为合法有效合同，唐××受让的地基属于原告主张房地产权属的土地范某之内；
5-7、第三人委托代理人调查陈某新的笔录、被告委托代理人调查袁××、付××的笔录，以证明因原告等四人未交清转让价款，其与被告签订的协某书没有履行，被告与立新物业公司合作开发后经多次协某双方已解除协某，其中三人的赔偿款已付清，只有原告因其要价太高没有谈好，但这只是债务纠纷问题。被告收购了葛××房地产后全某由立新物业公司开发，原告已不再拥有老罐头厂内的房地产；
8、老罐头厂开发规划图，以证明有关职能部门已对立新物业公司与被告合作开发的老罐头厂进行了规划勘测设计；
9、照片4张，以证明第三人购买的地基被原告非法占用。
对各方所举证据经庭审质证，本院对证据证明力作如下认定：原告的证据内容客观真实，形式、来源合法，与本案具有关联性，对证明本案案件事实形成完整的证据链，全某予以采信。被告和第三人对其证据的真实性及合法性不持异议，只是对部分证据证明目的和关联性提出质证异议。其质证异议有些与客观事实不符，有些未能提供有效证据反驳，有些无实质性意义，均不能成立。被告的证据与原告的证据2、4、7系相同证据，予以采信，但其举证证明目的不能成立。第三人的证据1-4、8-9，对其内容的客观真实性以及证明的相关案件事实，予以采信，但有些证据证明目的不能成立。证据5-7，对证明“被告与立新物业公司联合开发老罐头厂房地产，被告收购了葛××老罐头厂的房地产，被告与立新物业公司多次与袁××等四人协某解除被告与他们签订的房地产转让协某，除原告外其他三人已处理好”的情况，与客观事实相符，予以采信。对证明“被告与原告等四人签订的协某没有履行，原告等四人都同意解除协某，只是原告因其要价太高属于债务纠纷尚未处理好以及被告将老罐头厂全某房地产已转让给立新物业公司”的情况，与客观事实不符，又无其他充分有效证据证实，不予采信。
本院依据采信的证据，结合庭审调查，认定如下案件事实：
2002年8月，被告尹××和葛××以出让方式共同取得洞口县老罐头厂的土地使用权和房屋所有权，各占1/2的产权。2005年5月30日，被告将其房地产作价140万元转让给袁××、袁××、刘××和原告胡某，双方签订了《房地产转让协某书》，约定了双方具体的权利和义务，被告作为甲方，袁××和袁××作为乙方代表，在协某书上签字。签订协某书当天，原告等四人按约定向被告付定金30万元，但被告未按约定在10日内与其该房地产共有权人签订好平分协某书交给原告等四人和现场界定范某。同年7月，原告等四人向被告支付房地产转让款70万元（其中原告出资20万元），用于偿还被告工商银行贷款后，被告即为原告等四人交付了其转让的大部分房地产，原告等四人又于同年7月20日，向被告支付了房地产转让款10万元。同年8月20日，原告等四人将受让的房地产按各人出资数额进行了分割，明确了各自分得的房地产位置和范某，由各自占有、使用和受益。原告受让的房地产有3处：一处东抵大路、南抵河边、西抵王××地基、北抵王××等13户住宅楼；一处东抵谭××房屋、南抵河边、西抵围墙、北抵曹××地基；一处东抵路、南抵尹××房屋、西抵大路、北抵肖××房屋。原告等四人分割房地产后，袁××在该场地搞木材加工，刘××在该场地搞车床加工，袁××将房屋出租。原告受让的房地产，除1个车棚已拆除外，基本上维持原貌，由原告使用出租至今。同年8月27日，被告将洞房权共字x-X号从x-x房产证书共18本交给原告等四人，并承诺1个月内将土地使用证复印件交给原告等四人。此后，被告并未按约定协某原告等四人办理转让房地产的权属变更登记，还受让了其共有人葛××所拥有的老罐头厂一半房地产，并于2006年3月4日与立新物业公司签订了《洞口老罐头厂联合开发合同书》，连同已转让给原告等四人的房地产作价296万元入股，双方合作开发。随后，为了收回被告转让给原告等四人的房地产，立新物业公司和被告曾多次与袁××等四人单独协某，袁××、刘××和袁××先后于2007年、2008年退回了受让的房地产，并由立新物业公司退还转让款、赔偿损失和支付违约金。原告并没有退回受让的房地产，被告和立新物业公司也没有退还其房地产转让款。2011年4月，原告知悉立新物业公司将原告受让的房地产部分转让给唐××，法院判决由被告和立新物业公司为唐××办理国有土地使用证，遂向本院提起诉讼。庭审中，原告自愿撤回对本院判决的唐××受让地基办理土地权属变更登记的诉讼请求。
2006年9月26日，立新物业公司与第三人签订了《地基转让合同》，将原告受让房地产范某内的336平方米土地使用权转让给第三人建房，第三人按合同约定向立新物业公司支付了地基价款，因原告主张该地基土地权属，故向本院申请参加诉讼，请求法院依法驳回原告主张土地权属的诉讼请求。
本院认为，本案属于合同纠纷。2005年5月30日，被告与包括原告在内的四人签订房地产转让协某，将其合法拥有的房地产转让给原告等四人，系双方当事人真实意思的表示，该协某对双方当事人具有法律约束力，双方应按照约定全某履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。协某签订后，原告按照约定履行了支付价款的义务，被告虽交付了房地产，但其未协某原告办理该房地产的权属变更登记，构成违约，应承担违约责任。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告要求被告继续履行合同，协某其办理受让房地产权属变更登记，符合法律规定，本院予以支持。另外，被告与原告等四人在协某中约定“任何一方反悔，除承担赔偿对方因此产生的损失外，还应向对方支付违约金20万元”。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，原告要求被告承担违约金3.3万元，符合法律规定，本院予以支持。第三人虽与立新物业公司签订了《地基转让合同》，但第三人受让地基属于原告受让房地产的范某，而原告受让房地产先于第三人受让地基一年多时间，且一直占有、使用和受益。因此，对第三人主张其受让地基的土地使用权，请求法院驳回原告主张土地权属的诉讼请求，本院不予支持。被告和第三人辩称被告与原告等四人签订的合同约定了附条件附期限，因原告等四人未按约定付清房地产价款，条件未成就，期限未届至，故合同并未生效。从本案事实看，被告与包括原告在内的四人签订的合同对双方均有条件和期限限定，并不是限定哪一方，况且合同约定了不即时成立，双方也不得反悔。从合同履行来看，签订合同后双方都在实际履行，只是履行过程中双方对部分内容予以变更，被告还对袁××等三人承担了违约责任。被告与第三人辩称原告等四人整体作为一方当事人与被告签订的合同已经解除，被告老罐头厂的房地产已全某转让给立新物业公司开发，原告受让的房地产未处理好只是遗留的债务纠纷，且其主张权利超过诉讼时效。从本案事实看，被告与原告等四人签订合同后，原告等四人按出资额对受让房地产进行分割，并由各自占有、使用和受益。被告和立新物业公司对袁××等三人受让的房地产均是逐个协某处理的，并非与原告等四人共同协某整体处理，故没有整体解除协某。原告受让被告转让的房地产后，一直占有、使用和受益至今，在知道立新物业公司将其受让房地产部分转让给唐某平后，即向法院起诉，并未超过诉讼时效。因此，被告和第三人辩称的理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十一条第三款之规定，判决如下：
一、被告尹××应于本判决书生效后15日内，协某原告胡某办理洞口县老罐头厂内与王××等13户住宅楼相邻地块的房产及土地使用权，和与尹××房屋相邻地块的土地使用权变更登记；
二、由被告尹××向原告胡某支付违约金3.3万元，限本判决生效后7日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费625元，由被告尹××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判长段夏生
审判员张积华
人民陪审员彭东清
二○一一年十一月二十五日
书记员刘某熔
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全某履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范某内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第六十一条第三款房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
