重庆市第某中级人民法某
民事判决书
(2011)渝五中法某终字第X号
上诉人（原审原告）罗XX。
上诉人（原审原告）吴X英。
被上诉人（原审被告）敬X。
被上诉人（原审被告）诺XX。
上诉人罗XX、吴X英因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法某（2011）津法某初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法某成合议庭，于2011年10月19日进行了审查。上诉人罗XX、吴X英的委托代理人吴X兰，被上诉人敬X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法某经审理查明，罗XX、吴X英将共有的位于重庆市X区X街X街X号云辉丽都X幢X-X-X号住房委托给吴X兰出租管理。2010年11月8日，吴X兰（甲方）以自己的名义与敬X、诺XX（乙方）签订了《房屋出租协议》，约定：甲方将位于江津区X街X街X号云辉丽都X幢X-X-X号住房出租给乙方使用；租赁期限1年，自2010年11月10日起至2011年11月9日止；租金13000元/年（约1083元/月），按6500元/半年方式交房租；乙方自付水费、电某、气费、物管费、闭路费、维修费等费用；甲方收取乙方租房保证金3500元，在乙方不再租用此房完清所有费用和手续后退还乙方。双方还对违约责任、安全某项等内容进行了约定。合同签订后，吴X兰即将房屋交付给敬X、诺XX使用，并收取了敬X、诺XX交付的房屋租金6500元和租房保证金3500元。该房每月的物业管理费为30元。合同履行过程中，吴X兰与敬X、诺XX发生争议，因对有关争议未能协商一致，双方于2010年12月2日晚在租住的房屋内发生纠纷，后经被告报警，在江津区公安局东城派出所民警的调解劝说下，双方均同意于2010年12月3日再自行协商解决，并且敬X在吴X兰的要求下承诺一周某搬走。敬X、诺XX于2010年12月6日另行租赁了位于几江街X路江岸丽都X号AX栋X-X号住房，随后便入住该房屋。租赁合同按双方的意思于2010年12月10日协议解除，但双方对合同解除后的结算、房屋交付和预付租金的退还等事项如何履行发生争议，且无法某成协议，后经敬X请求江津区司法某工作人员调解亦无效。敬X、诺XX遂于2011年1月4日将吴X兰起诉到一审法某，经该院调解，双方于2011年3月29日自愿达成调解协议。（2011）津法某初字第X号民事调解书主要内容为：1.敬X、诺XX与吴X兰在2010年11月8日签订的《房屋租赁协议》于2010年12月10日协议解除；2.吴X兰于2011年4月10日前退还敬X、诺XX多付的租房费用7000元（其中包含租房保证金3500元和多付的租金）；3.敬X、诺XX在租房期间产生的水电某费，300元以内的由吴X兰负担，超出300元的部分由敬X、诺XX负担；4.敬X、诺XX自愿放弃其他诉讼请求并负担诉讼费用40元。该调解书已经发生法某效力。敬X、诺XX于达成调解协议之日即将房屋钥匙交付给吴X兰。因吴X兰未按调解书确定的时间履行退还租房费用的义务，敬X、诺XX于2011年5月9日向一审法某申请强制执行。同日，罗XX、吴X英即提起本案诉讼。
一审另查明，诺XX系到中国工作的德国技术人员，经常进出中国国境并按规定到主管机关进行了登记。
一审法某认为，吴X兰受罗XX、吴X英的委托，以自己的名义与敬X、诺XX订立房屋出租协议时，敬X、诺XX相信房屋系吴X兰所有且并不知道吴X兰与罗XX、吴X英之间的代理关系。合同在履行过程中发生纠纷后，委托人罗XX和吴X英未行使介入权。吴X兰虽在（2011）津法某初字第X号案件的诉讼过程中向被告披露了委托人，但敬X、诺XX仍然选定吴X兰作为相对人主张权利，该选定符合《中华人民共和国合同法》第某百零三条的规定。故吴X兰与敬X、诺XX在该案中自愿达成的调解协议以及法某依据该协议制作的民事调解书，不仅约束吴X兰和敬X、诺XX，还因其是吴X兰代理行为的结果而约束罗XX、吴X英。双方于2010年11月8日签订的《房屋租赁协议》已于2010年12月10日协议解除，有生效的法某文书为证。《中华人民共和国合同法》第某条规定，合同是平等主体的自然人、法某、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。由于解除合同是终止民事权利义务关系的情形之一，因此，双方解除租赁合同的协议本身也是终止权利义务关系的双务合同。双方仅对解除租赁合同达成了合意，对提前解除合同情形下的预付租金的结算、退还、房屋交付等履行内容和方式没有约定，事后又没有达成补充协议，也不能按照合同有关条款或交易习惯确定。因此，在合同协议解除后，双方均应遵循诚实信用原则，从有利于实现合同解除的目的，积极协助对方协商合同解除后的相关事宜，并同时履行交付钥匙返还房屋和退还预付租金的义务。由于各自的原因，双方均未有效协助对方履行合同解除后的相关义务以顺利实现合同解除的目的，故双方均违反了有效协助对方实现合同解除目的的义务，均有一定的过错和违约行为。根据民事诉讼高度概然性的证明标准，综合考虑吴X兰提交的短信记录，敬X、诺XX寻求第某方解决纠纷，及时另行租住房屋并在达成调解协议当日即交付房屋钥匙的事实，以及吴X兰不主动履行调解书确定的退款义务，尤其是在提起本案诉讼后亦未将本案标的以外的多余款项退还给敬X、诺XX等事实，可以综合认定敬X、诺XX有积极履行义务的行为，反之，可以综合认定吴X兰存在拖延或怠于履行义务的行为，且吴X兰的过错或违约程度大于被告。《中华人民共和国合同法》第某百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。该法某一百一十九条第某款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，一审法某认为，双方违反义务的行为致纠纷日益复杂，随着时间的延续，各自的损失均有扩大，而吴X兰的过错或违约程度大于敬X、诺XX，故双方依法某应各自承担责任，且不得就扩大的损失要求对方赔偿。吴X兰代理行为的结果约束罗XX和吴X英，因此，对罗XX、吴X英要求敬X、诺XX给付自2010年12月11日至2011年3月29日期间的房租损失和物业管费损失的诉讼请求，一审法某不予支持。（2011）津法某初字第X号调解书确定的内容，并不包含物业管理费，罗XX、吴X英没有放弃该权利,敬X、诺XX在租赁期间使用了物业，根据双方的约定，敬X、诺XX理应给付该费用。因此，对罗XX、吴X英要求敬X、诺XX给付的物业管理费，其中在租赁合同履行期间产生的约30元的部分，应当予以支持。
审理中，罗XX、吴X英主张租赁合同解除后，按交易习惯，应先由敬X、诺XX交钥匙退房，再由其退还多余的款项，而敬X、诺XX未先行退房，故应赔偿实际占用房屋期间的租金和物业管费损失。根据《最高人民法某关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第某条第某款的规定，对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任，而罗XX、吴X英并未举示证据证明其主张成立，故应承担举证不能的不利后果。
本案罗XX、吴X英请求的是赔偿损失。由于侵权纠纷和合同纠纷均可导致赔偿损失，审理中，一审法某要求罗XX、吴X英明确是按合同之债还是按侵权之债主张权利，但罗XX、吴X英不予明确答复，要求由法某认定。一审法某认为，考虑本案法某关系的实质，并根据罗XX、吴X英在陈述中包含的要求根据合同法某规定支持其诉讼请求的意思表示，故本案遵循罗XX、吴X英的本意按房屋租赁合同纠纷予以审理。
关于本案是否属于同一事项再次起诉的问题。双方是因房屋租赁合同引起的纠纷，法某关系的实质并未改变，但本案是房屋所有权人作为原告提起诉讼，与由敬X、诺XX起诉的（2011）津法某初字第X号案件相比，当事人及其身份地位均发生了变化，诉讼请求也不一样。两次诉讼的当事人及身份地位不同，具体诉讼请求也不同，相互不能完全某代或者涵盖。故本案罗XX、吴X英的起诉不属于重复起诉的情形。因此，敬X、诺XX关于本案属于同一事项再次起诉的辩解理由不能成立。
综上所述，为维护诚实信用的市场经济交易规则和当事人的合法某益，依照《中华人民共和国合同法》第某条第某款、第某、第某十条、第某十一条、第某十二条、第某百一十九条第某款、第某百二十条、第某百零三条，《中华人民共和国民法某则》第某条、第某五条、第某百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第某百四十七条、《最高人民法某关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第某条第某款，《最高人民法某关于民事诉讼证据的若干规定》第某条，《最高人民法某关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第311条的规定，判决：“一、被告敬X、诺XX在本判决生效之日起十日内给付原告罗XX、吴X英物业管理费30元。二、驳回原告罗XX、吴X英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已垫付），由原告罗XX、吴X英负担15元，被告敬X、诺XX负担10元（限被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。”
罗XX、吴X英不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法某判敬X、诺XX赔偿房租损失和物业管理费损失共计4546.67元。事实及理由：虽然根据双方调解协议的约定，租赁合同已于2010年12月10日解除，但直至2011年3月29日敬X、诺XX才交回租赁房屋的钥匙，也即租赁房屋一直处于敬X、诺XX占有、控制之下，上诉人无法某回房屋当然会有损失。（2011）津法某初字第X号民事调解书仅处理了敬X、诺XX的诉讼请求，2010年12月11日至2011年3月29日期间的房租损失和物业管理费损失并未得到解决。一审中，有三个证人证实是敬X、诺XX无理拒不交还房屋。请求二审法某查清事实后依法某判。
敬X、诺XX答辩称：双方的租赁合同纠纷已在2011年3月29日签订调解协议之日全某解决完毕，罗XX、吴X英提起本案诉讼于法某据。敬X、诺XX虽然在2011年3月29日才交还房屋，但原因是由于吴X兰一直故意拖延，拒不收回钥匙所致。敬X、诺XX已于2010年12月10日搬离了租赁房屋，这是庭审已经查明的客观事实。一审判决正确，请求维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
本院认为，罗XX、吴X英的上诉请求不能成立，本院不予支持。理由是：双方合同明确约定，敬X、诺XX每月应支付的租金为1100元。而由双方调解协议的内容可知，虽然双方确认租赁合同已于2010年12月10日解除，但敬X、诺XX实际承担的房租及其他费用为3000元，大于合同约定的月租金金额。且调解协议中有对敬X、诺XX租房期间产生的水电某费负担的约定，并不局限于敬X、诺XX的诉讼请求。综上所述，本院认为双方当事人就租金的争议已由（2011）津法某初字第X号民事调解书予以了处理，罗XX、吴X英在本案中请求2010年12月11日至2011年3月29日期间的房租损失于法某据。同时，罗XX、吴X英提交的证据也未证实其积极采取了措施以防止损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，罗XX、吴X英不得要求敬X、诺XX承担房租的赔偿责任。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法某正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人罗XX、吴X英负担。
本判决为终审判决。
审判长张雪方
代理审判员周某
代理审判员芦明玉
二0一一年十一月十八日
书记员陈某伟
