原告（反诉被告）王某，女，X年X月X日出生。

委托代理人（特别授权代理）李某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人（一般授权代理）邓某，律师。

被告（反诉原告）湖南鑫利投资有限公司。

法定代表人唐某丁，董事长。

委托代理人（特别授权代理）尹某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人（一般授权代理）李某清，律师。

原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）湖南鑫利投资有限公司（以下简称鑫利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年8月17日立案受理后，被告（反诉原告）鑫利公司于2011年9月8日申请延期审理，并于2011年10月7日向本院提起反诉，本院依法由审判员陈某忠适用简易程序于2011年11月9日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王某的委托代理人李某某、邓某、被告（反诉原告）鑫利公司的委托代理人尹某某、李某清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称，2009年9月11日原告与被告签订了一份《商品房购房合同》，原告购买被告鑫利政中央X栋X号房，原告按约定支付了总房款282733元，合同约定被告于2009年12月31日交房。交房时间到期后原告数十次交涉交房事宜未果，至今未交房，延期交房时间到起诉时止为585天，违约金为82699元，另根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，办理证件及水、电、煤气开户费用均由被告承担。被告方的行为严重损害了原告的合法权益，为保护原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，特向法院起诉，请求依法判决被告支付延期交房的违约金82699元；支付办理房产证、土地使用证、水某、煤气开户等费用，本案诉讼费由被告承担。

本诉原告王某为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：

证据1，《商品房购销合同》1份，拟证明双方形成了商品房买卖关系；

证据2，收款收据2张，拟证明原告向被告交清了购房款；

反诉原告鑫利公司答辩及反诉称，1、2009年9月11日双方签订了《商品房购销合同》，合同签订后，反诉被告于签约当天交纳了首付款122733元，余款选择银行5年期按揭贷款160000元，并于当日交纳了按揭贷款资料，但反诉被告直到现在一直未按合同规定预交办理房屋产权证费、购房契税、水某、煤气开户费用约21000元，造成了事实上的违约。2、反诉原告从2007年12月10日开工到2010年6月在建设过程中，由于遭遇了不可抗力的自然灾害，致使工期延后了近七个月，直到2010年6月16日才验收合格。3、在商品房验收合格已具备交房条件后，反诉被告一直未提出交房要求，也未到反诉原告售楼部申请交房和办理手续，致使该房一直由反诉原告管理至今；4、鉴于反诉被告迟迟不接收房屋和其违约在先的事实，现双方无法继续履行合同，故提起反诉，请求法院依法解除双方所签订的《商品房购销合同》，退还已收的购房款，本案反诉费用由反诉被告承担。

反诉原告为支持其抗辩主张和反诉请求，向本院提供了下列证据：

证据1，《商品房购销合同》一份，拟证明双方商品房买卖合同关系合法有效，拟证明约定买方在签约时除支付首付款97200元外应在交房前交清产权登记费用（含水、电、气开户费用）；

证据2，《建设工程竣工验收备案表》1份，拟证明鑫利政中央小区X-X栋商品房于2010年6月16日验收合格；

证据3，祁阳县气象局证明1份，拟证明鑫利政中央小区X-X栋商品房在施某过程中，因不可抗力的天气原因造成工期延长七个月；

证据4，购房户蒋某交接房手续资料一套，拟证明2010年4月26日蒋某申请交房并交纳了水、电、气开户等费用后，再办理交房手续的事实；

证据5，唐某丁交接房手续资料一套，拟证明2010年6月20日购房户先申请并交清非购房费用后，再办理交房手续的事实；

证据6，《关于保障用水某请示》1份，拟证明在施某中因供水某足影响施某的事实；

证据7，证人蒋某、唐某丁的出庭证言，拟证明反诉原告与各购房户办理交接房的程序是购房户先申请交费再办理交房屋手续。

反诉被告王某辩称，一、2009年9月11日双方签订的《商品房购销合同》为有效合同，反诉被告按照合同第6条的规定，及时交纳了购房款，办理了银行按揭手续，无任何违约行为。反诉原告在反诉状中提出解除合同的几点理由不能成立。反诉原告认为反诉被告未按合同规定预交办理房屋产权证费、购房契税、水某气开户费等21000元属违约，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定，上述各项税费已计入开发建设成本之中，不得在原购房合同价之外另行收取。二、反诉原告称因遭受了不可抗力的原因致使工期延后7个月，双方签订的合同是2009年9月11日，2008年的雪灾在前，其后没有不可抗力的自然灾害。三、该商品房达到交付使用条件后，反诉原告应当书面通知反诉被告办理交付手续，而反诉原告从未书面和电话通知，因此反诉原告违约应当依照合同约定支付逾期违约金，综上反诉原告的反诉理由不能成立，请求法院驳回其反诉请求。

反诉被告对其抗辩主张，未提供证据。

经庭审质证，本诉被告对本诉原告的证据1、2的真实性、合法性无异议；本诉原告对本诉被告所举证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为其他费用应计算在卖房款内不得另行再收取，故其规避了法律规定；对证据2认为不清楚。对证据3认为误工时间在前，买房签订合同在后，故与本案无关；对证据4、5，认为办理交接房屋手续应由售房人通知买房人，按照法律规定去办理交接手续；对证据6的真实性无异议，对其证明目的有异议；对证据7证人的证言无异议，认为与本案无关。

本院依照证据规则认证如下：对上述双方均无异议的证据，经审查认为具备证据效力应作本案定案依据。对本诉被告证据1，是双方所签订的《商品房购销合同》客观真实，合法有效，与本案相关联，应作本案定案依据；对本诉被告证据2，是该工程勘察设计、施某、监理、建设等单位《建设工程竣工验收备案表》，客观真实、合法有效与本案相关联，可作本案定案依据；对本诉被告证据3是祁阳县气象局出具的《气象技术证明》，其事实客观真实合法有效与本案相关联，可作认定本案事实的依据；对本诉被告证据4、5、7，客观真实，分别证明交房时间、办理交房程序，与本案相关联，可作本案认定事实的依据；对本诉被告证据6是其为解决建房施某用水某请示报告，客观真实，合法有效，与本案相关联，可作本案认定事实的依据。

根据上述采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院认定以下事实：

本诉被告鑫利公司于2007年3月8日以土地出让方式取得了位于祁阳县X路X路交叉口处的国有土地使用权，同年经相关部门批准其在该地块建设商品房预售，定名为“鑫利政中央”，并取得了建设工程规划许可证。2009年9月11日本诉原告王某与本诉被告鑫利公司签订了《商品房购销合同》，本诉原告王某预购了本诉被告鑫利公司位于“鑫利政中央”第X幢X层4-X号房，建筑面积共161.35平方米。房价1752.30元/平方米，总金额为282733元。本诉原告按合同约定在合同签订时一次性交清了首付款122733元，余款160000元在5年内从银行按揭贷款支付，并在签订合同的同时向本诉被告提交了贷款所需的一切资料。该合同“第七条，房屋交付期限及办证费用承担。出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人；2、买受人所购房产，出卖人为买受人代办产权登记手续所产生的费用全某由买受人支付（包含水、气、电开户费用）。第八条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起，十五日内退还合同已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同附件二，鑫利•政中央认购须知中“第五条购房须交纳的有关费用：1、水某开户材料及安装费约4000元，管道煤气开户1880元/户；2、若办理按揭，须交中国银行按揭手续的费用；3、购房契税及产权登记费用。”本诉被告在建设鑫利政中央商品房过程中自2007年12月至2009年12月因受冰雪降雨等自然灾害和供水某影响，延长工期达7个月时间，于2010年6月16日鑫利政中央1-X栋楼工程竣工验收合格。在未验收前，本诉被告应部分购房者的申请于2010年4月26日向蒋某芝办理了交房手续，验收后本诉被告应购房者唐某丁的申请于2010年6月20日为其办理了交房手续。在合同约定2009年12月31日交房时间和鑫利政中央商品房验收合格后，本诉原告一直未向本诉被告书面申请交房，也未交纳购房契税和产权登记所需费用。本诉被告也未通知本诉原告收房。故酿成纠纷。

本院认为，本诉原、被告都具有相应的民事行为能力，所签订的《商品房购销合同》，是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律规定和社会公共利益，是合法有效的合同。依法成立的合同对双方均具有法律约束力。该合同第七条约定交房时间为2009年12月31日前，同时也约定了延期交付的三个条件，即经验收合格、遇不可抗力的自然灾害和买受人向出卖人交清购房所产生的全某费用（包含水、电、气开户费）。本诉被告在上述三个约定条件未成就时不能按合同约定的时间交房，不违背合同第七条的约定。关于预售商品房屋的交接是由买受人申请还是由出卖人通知，双方在合同中未明确约定，对约定不明确的应按合同有关条款或交易习惯确定，本诉被告鑫利政中央商品房在验收合格前后所办理的交接房屋程序均是由买受人书面申请并一次性交清合同约定的税费后，由出卖人交付房屋门钥匙给买受人，即实现合同之目的。本诉原告在合同约定交房时间后一直未书面申请交房，也未按合同第七条的约定交清各项税费，使本诉被告无法向其交房，造成不能交房的责任不在本诉被告而在本诉原告，故对本诉原告要求本诉被告支付违约金的诉请，本院不予支持。反诉原告要求解除双方签订的《商品房购销合同》不符合合同约定条件，对其反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百一十七条、第一百二十条的规定，判决如下：

一、驳回本诉原告王某要求本诉被告支付延期交房的违约金的诉讼请求。

二、驳回反诉原告湖南鑫利投资有限公司的反诉请求。

本案受理费1880元，减半收取940元，由本诉原告王某负担，反诉费2770元，减半收取1385元，由反诉原告湖南鑫利投资有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

审判员陈某忠

二O一一年二月十二日

书记员唐某丁