原告(反诉被告)信阳市X区X街道办事处。

法定代表人黄某，该办事处主任。

委托代理人陈某德，河南以德律师事务所律师。

被告(反诉原告)牛某，男，X年X月X日出生，汉族，下岗职工。

委托代理人张祥魁，河南法正律师事务所律师。

原告(反诉被告)信阳市X区X街道办事处(以下简称原告双井办事处)与被告（反诉原告）牛某(以下简称被告牛某)因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告双井办事处委托代理人陈某德、被告牛某及其委托代理人张祥魁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告双井办事处诉称，1999年7月13日，原、被告签订了《协议书》，约定，被告租用原告土地搞特种鱼养殖，租期15年，从1999年7月13日至2014年7月13日，被告每年向原告支付租金101178元。被告第一年交管理费10000元，第二年10000元，第三年10000元，第四年20000元，第五年40000元，第六年50000元，直到第十五年。租赁期满后，需将所租土地推平复耕，否则，地上一切附属物归原告所有。被告在合同签订后前三年相继支付了部分租金，其他费用均未支付。被告不履行合同义务，其违约行为致使不能实现合同目的，并给原告造成巨大的经济损失。请求判令，1、依法解某、被告签订的《协议书》。2、支付拖欠的租金（略）元，违约造成的损失453534元，管理费440000元，以上共计（略）元并支付从欠款日起至付清之日止的利息。3、退还土地时依约将所租土地推平复耕。4、诉讼费用及其他费用由被告承担。

被告牛某答辩及反诉称，我是经被反诉人招商引资的投资人。1999年7月12日双方签订投资办公司的协议书，协议约定，双井办事处提供150亩土地供我使用，我自己投资1200万元办特种养殖场。养殖场为法人单位，由我自主经营、自负盈亏。我预先支付150亩土地一年租金99000元，第二年起每半年支付一次租金，逾期半年以上视为自动放弃租赁土地使用权。被反诉人双井办事处要做到水通、电某、路通，在一个月内安装一台80千瓦的变压器及线路，如不能按期交付使用，损失由被反诉人双井办事处负责。安装变压器时我补贴10000元给被反诉人双井办事处，电某按每度0.5元收取。被反诉人在保证三通的前提下，保证水源供应，否则赔偿我一切损失。

协议签订当日我按约定付清了当年的土地租赁费、青苗补偿费、土地补偿费、变压器安装费等各项费用共计112000元，后又投资好几百万元建场、购某、购某苗。我按照协议约定全某履行了义务，没有任何违约行为，而被反诉人双井办事处在收到我的各项费用后却迟迟不履行协议约定的义务，严重违约。如：没有做到三通，更没有在一个月内安装一台80千瓦的变压器，也没有履行按每度0.5元收取电某。由于被反诉人双井办事处违约，造成我前期养的鱼死了7000余条，直接损失达70余万元。我没有办法，只有卖掉自己的房产，又找亲戚朋友借钱来修路、打井、安变压器、办公司、与老百姓协调关系，共计花费了几十万元。最终，由于被反诉人双井办事处无法解某水源和电某供应，导致养殖场于2002年破产倒闭，我投资的几百万元血本无归。

由于被反诉人双井办事处违约，造成我无法履行合同，被反诉人双井办事处无权索要土地租金和管理费。并且，合同约定超过半年不交租金视为我不租用土地了，事实上，我的公司破产后就没有使用其土地了。因此，法院应依法驳回被反诉人双井办事处的诉讼请求。同时，由于被反诉人双井办事处严重违约，给我造成巨大的经济损失，因此，我反诉要求被反诉人双井办事处赔偿我各项损失150万元。

针对被告牛某的反诉，被反诉人双井办事处辩称，一，双井办事处不存在违约行为。1、具备优良的水通条件。被告牛某在反诉状中称“前期养的鱼死了7000余条”，没有大量水源为条件被告牛某是不可能实现养殖的。假如真如被告牛某所述死了7000余条鱼，也可能是多种原因造成，只能说明其经营不善。再者，《协议书》第十二条约定，打井费用由被告牛某负担，如果其自己不支付足以供应使用水源的打井费用，即使存在水源供应问题，责任也应由其自行承担。2、具备电某条件。被告牛某租赁土地后，抽塘底水、施工抽水及其他活动用电某可正常使用，他直接将电某交给了电某所。3、具备路通条件。如果道路不通，被告牛某是不能进行任何施工或经营的。如果他为了经营需要扩宽道路，即使租赁个别村民的土地，也与办事处无关。办事处只是给其提供进行养殖的道路通行条件即可，并没有约定道路需扩到几米宽。4、在本案开庭前，办事处还就返还土地问题与牛某协商，但他至今不退还。同时还将土地租赁给他人，自己收取土地租金。综上，办事处已经依协议约定履行了自己的义务。如果缺少任何“一通”，牛某的养殖就不可能进行。二、牛某的反诉请求没有依据，且即使有损失，也是牛某本人经营不善所造成，其应自己承担责任。法院应依法驳回其反诉请求。

经审理查明，1999年7月13日，以信阳市X乡人民政府(即本案原告)为甲方，和厚特种养殖有限公司为乙方签订了一份《协议书》，协议的主要内容有，一、甲方负责为乙方在双井乡X组提供153.3亩土地建特种鱼养殖场，由乙方自主经营，自负盈亏。二、乙方同意每年、每亩支付农民租金660元，合计101178元，以实际占地面积计算。另加一次性青苗补偿3000元。按协议上交乡政府。三、租期15年，从1999年7月13日至2014年7月13日。四、协议经双方签字，预先支付租金101178元，从第二年起，每半年底支付一半租金，其余年底付清。五、乙方如无故不按协议支付租金，逾期半年以上又不向甲方说明理由，甲方可视为乙方自动放弃土地租赁使用权。六、甲方要做到三通：水通、电某、路通。七、甲方负责在一个月内安装一台80千瓦的变压器及变压器前的线路，供乙方使用，乙方补贴给甲方10000元，签字时付款；如不能按时交付使用，损失由甲方负责。八、甲方按农灌用电某准，供给乙方生产用电，按每度五角交给甲方，并随着国家农灌用电某格政策增减而增减。九、乙方第一年交管理费10000元，第二年10000元，第三年10000元，第四年20000元，第五年40000元，第六年50000元，直到第十五年。十、租赁期满后，乙方须将租用土地推平复耕，否则，地上一切附属物归甲方所有。十一、甲方要保证三通的前提下，如若打井没有水源供应，给乙方造成的一切损失由甲方负责，打井费用由乙方负担。十二、甲方负责为乙方办理“和厚特种养殖有限公司”的营业执照及有关手续，费用由乙方负责，并提供所需材料。《协议书》中甲方单位代表签字处加盖有信阳市X乡人民政府的公章；乙方单位代表签字处有被告牛某的签名。

原告双井办事处出租给被告牛某的土地系办事处从其所属的冯湾村X组处租用，实际面积150亩。协议签订后，被告牛某向原告双井办事处支付了两年的租金。1999年7月13日付63000元，其中包括租金50000元，青苗费3000元，变压器补偿款10000元。1999年7月14日付租金49000元。2000年11月13日付租金50589元，2001年7月18日付35600元，此后未再依合同约定向双井办事处支付租金。被告牛某在此期间仅养殖了一季鲟鱼，2002年后未再养殖。2000年6月，被告牛某因安装变压器支出21765元。被告牛某经营过程中，未办理“和厚特种养殖有限公司”的营业执照及有关手续。至2010年1月20日，原告双井办事处共计向村民支付土地租金（略）.3元。

经被告牛某申请，本院委托信阳同创联合资产评估事务所对被告牛某投资的厂房、设备等资产的市场价值进行了评估。评估结果为，被告牛某投资的厂房、设备在1999年的投资价值为（略）元；被告牛某在租用土地上种植的2937棵杨树在2011年11月4日评估基准日市场价值190905.99元。

本院认为，原、被告在协商一致的基础上订立的土地租用协议，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。依合同约定，原告双井办事处的主要义务有两项，其一，向被告提供合同约定的土地。其二，提供相应的服务。从合同的实际履行情况看，既然被告牛某在租赁后养殖了一季鲟鱼，表明原告双井办事处出租给被告牛某的土地具备水通、电某、路通等养殖条件，否则，养殖过程无法进行。至于鲟鱼死亡、养殖场无法继续经营的原因，应当有养殖条件、技术、市场、经营管理等多种因素。被告牛某称因原告双井办事处违约给其造成巨大的经济损失没有相关证据证明。双方在合同中明确约定由原告双井办事处负责在一个月内安装一台80千瓦的变压器及变压器前的线路供其使用，并办理“和厚特种养殖有限公司”的营业执照及有关手续，原告双井办事处未证明其履行了该部分义务。但原告双井办事处的此项违约与被告牛某的经营结果没有必然的因果关系。被告牛某在原告双井办事处没有安装的情况下，出资重新进行了安装。原告双井办事处的违约行为导致的直接结果是被告牛某为此多支出21765元安装费，因此，原告双井办事处应承担与其违约行为相适应的违约责任，即该部分安装费应由原告双井办事处承担。同时，原告双井办事处没有履行相应的服务义务，被告牛某拒绝支付合同约定的管理费的理由成立，本院予以支持。

依合同约定，被告牛某如无故不按协议支付租金，逾期半年以上又不向原告双井办事处说明理由，原告双井办事处可视为被告牛某自动放弃土地租赁使用权。因被告按约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但在合同履行过程中，原告双井办事处在被告牛某长期不支付租金的情况下，应依照诚实信用原则即时收回被告牛某租用的土地，以免损失的进一步扩大。因此，对土地租金损失，原告双井办事处也应承担相应的责任。双方订立租赁合同已有12年，依合同约定应支付租金（略）元，扣除被告牛某已支付的185189元，土地租金损失为（略）元，被告牛某承担60%的责任，即应向双井办事处支付租金601686.6元。

因土地长期闲置导致合同的目的已无法实现，原告双井办事处要求解某双方的合同的请求应予支持。合同解某后，未履行部分终止履行，被告牛某投资的厂房、设备在合同解某后未使用的部分价值（扣除折旧）为291990元，租用土地上种植的2937棵杨树市场价值190905.99元。合同解某后，原告双井办事处应予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：

一、解某、被告双方订立的《协议书》。

二、被告牛某支付原告信阳市X区X街道办事处租金601686.6元。

三、原告信阳市X区X街道办事处赔偿被告牛某各项投资损失共计504661元。

以上判决内容于本判决书生效之日内三日内履行。

四、租用土地由原告信阳市X区X街道办事处收回并责恢复原状。

五、驳回原告信阳市X区X街道办事处的其他诉讼请求。

六、驳回被告牛某的其他反诉请求。

本案受理费22110元由原告信阳市X区X街道办事处承担19910元，被告牛某承担2200元，反诉费9200元由被告牛某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接上诉于河南省信阳市中级人民法院，并按对方当事人的人数提交上诉状及副本。

审判长张黎明

审判员张金强

审判员张丽红

二○一二年一月三十日

书记员王倩倩