原告（反诉被告）重庆XX职业学院。
法定代表人徐XX。
委托代理人李XX。
被告（反诉原告）龚XX。
委托代理人杨XX。
原告重庆XX职业学院诉被告龚XX租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月20日某案受理，依法由审判员谭小东独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理；后因工作原因及案情需要，依法由审判员李刚担任审判长，与审判员朱某、人民陪审员杨林组成合议庭，适用普通程序于2011年9月21日某开开庭进行了审理。原告重庆XX职业学院的委托代理人李XX，被告龚XX和委托代理人杨XX到庭参加诉讼。在审理过程中，被告龚XX提出反诉，本院依法受理后进行了合并审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）重庆XX职业学院诉称，原、被告双方于2009年7月16日某订后勤用房租赁合同，约定原告将位于学院大道一楼，面积212.96平方米的商铺租赁给被告，商铺租金按照某平方米30元计算，每月租金为6388.8元，按12个月收取，年度缴纳，被告若不按时缴纳，每日某所欠数额的千分之三加收违约金。被告不按时缴纳相关费用的，原告可单方解除合同。合同签订后，原告将商铺交付给了被告，被告用该处商铺从事餐饮经营活动，经营至今已有一年，但被告一直未按照某同约定缴纳租金，原告曾多次向被告催收，并应其请求降低租金为每平方米25元，被告仍以各种理由拖欠不付，被告的行为严重损害了原告的合法权益。现请求：1、解除原告与被告签订的后勤用房租赁合同；2、由被告支付原告至起诉之日某租金63888元，违约金69957.36元，共计133845.36元；之后由被告按实际占用时间支付租金至交还租赁房屋为止。
被告（反诉原告）龚XX辩称，原、被告签订租赁合同属实，被告签订合同的目的是合法从事经营饮食服务业，被告签订合同后对房屋进行了装修，购买了设施设备，聘请了工人，但原告不按合同约定向被告提供房屋产权手续，致使被告不能办理营业执照，不能合法经营，同意解除合同，但应驳回原告要求给付租金和违约金的请求。原告的行为给被告造成了损失，现反诉要求原告赔偿经济损失30万元并退还押金1万元。
原告（反诉被告）重庆XX职业学院对被告（反诉原告）龚XX的反诉请求辩称，原告已按合同约定履行了义务，被告未能办理营业执照某其自身行为造成，被告也没有什么损失，原告未能取得房屋产权证并未影响被告实际的经营活动，应当驳回被告的反诉请求。
原告在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、后勤用房租赁合同；拟证明原、被告双方存在租赁合同关系以及对租金和违约金等相关事项进行了约定。
2、催缴通知，拟证明原告曾于2009年12月14日某求被告在2009年12月16日某缴纳相关费用。
3、被告龚XX对原告的复函，拟证明被告在收到原告的催缴通知书要求原告减少租金。
4、原告关于被告承租门面形成的内部文件，拟证明原告根据被告的请求将合同约定的房租从30元/平方米降至了25元/平方米。
5、被告龚XX于2010年7月7日某原告提交的申请，拟证明被告向原告申请免交签订合同至该日某房租，并请求赔偿投资损失以及退还押金1万元。
6、原告于2010年7月7日某据被告申请作出的复函，拟证明原告告知被告房租按25元/平方米计算。
7、铜梁县国土资源房屋管理局出具的证明，拟证明被告租赁门面的房地产权证正在办理中。
8、水电气缴费通知单，拟证明被告门面的水电气费由原告抄表后告知被告，由被告交由原告代缴，同时证明被告一直在正常经营使用门面。
被告龚XX质证后认为，对证据1的真实性无异性，该合同第四条约定了被告租赁门面的目的是经营饮食业，第六条约定了原告有协助被告办理相关证件的义务；对证据2认为未收到该通知；对证据3认为该证据系打印件，无被告签名，不能认定是被告的行为；对证据4认为系原告单方面的行为；对证据5无异议；对证据6认为被告未收到该复函；对证据7本身的真实性无异议，但认为无法确认该证据载明的内容的真实性，且认为该证据证明了原告确实没有房屋产权证；对证据8无异议，但认为缴了费并不能证明被告从事了合法的经营活动
被告在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、铜梁县工商局铜郭工商所于2009年11月4日某2010年1月25日某次向被告发出的限期办理营业执照某知书，拟证明被告租赁的门面不能从事经营活动，未能达到合同目的。
2、单据11张，拟证明被告因装修门面及投资饮食经营共产生费用156426.10元。
3、收据1张，拟证明被告向原告交纳了押金10000元，如解除合同需退还押金。
原告重庆XX职业学院质证后认为，对证据1的真实性无异性，但认为工商所的通知并未要求被告停止营业，只是要求被告去办理营业执照，事实上被告也一直在营业；对证据2的11张单据中原告认为对其中重庆市铜梁县洁源天然气公司的正式发票予以认可，对其余单据认为均不能作为证据采信，也不能证明是被告因门面装修和投资产生的费用；对证据3原告无异议。
根据本案案情需要，为了查清案件事实，本院调查收集了以下证据材料：
重庆市工商行政管理局办公室转发总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知。
原、被告质证后对该证据的真实性均无异议，原告认为该证据证明了企业或者个体工商户在不能提供房屋权属证书的情况下只要提供房屋管理部门出具的证明文件就可以办理营业执照。
本院结合双方的举证和质证，认证如下：
原告提供的1、5、7、X号证据，被告龚XX对其真实性无异议，与本案有关联且合法，依法予以采信；2、3、4、X号证据与已采信的证据间能形成证据锁链，证明案件事实，本院确认其真实性，这些证据均与本案有关联且合法，依法予以采信。被告龚XX提供的1、X号证据，原告无异议，予以采信；X号证据中对原告无异议的单据予以采信，其余单据虽不是正式发票，但根据被告租赁门面的用途以及这些单据的形成时间和载明的费用组成，本院亦确认这些单据的真实性并予以采信。本院收集的证据真实合法，与本案有一定的关联，予以采信。
本院根据当事人举证及陈述，对本案事实确认如下：
2009年7月16日，原告重庆XX职业学院（甲方）与被告龚XX（乙方）签订后勤用房租赁合同，并对双方的相关权利义务作出以下约定：“第一条、承包项目及面积：甲方将位于学院大道一楼的商铺（详见图纸）租赁给乙方作经营之用，共212.96平方米。第二条、租金标准及缴纳方式：商铺租金（建筑面积）每平方米30元，每月租金合计为6388.80元，按12个月收取，年度缴纳，第一次缴费时间为签订合同当日某，第二次缴费时间为第二年前十天之内。第三条、承包期限：本合同有效期为2年，从2009年8月1日某至2011年7月31日某。第四条、经营范围：饮食、超市（副食）、日某、小家电、办公用品。第五条、保证金及相关费用：1、协议签订三个工作日某，乙方须按标准向甲方缴纳水、电、公用设施设备保证金（商铺面积50平方米以下，含50平方米每户缴纳5000元；商铺面积100平方米以下，含100平方米每户缴纳8000元；商铺面积100平方米以上每户缴纳10000元），该款项作为押金长期存入甲方账户，待合同终止后，无息退还给乙方。若因乙方造成的损失，其经济损失从保证金中扣除。保证金不足时由乙方承担。保证金扣除后，乙方须在3个工作日某补齐相应数额。……。第六条、甲方权利和义务：1、代表和维护师生的合法权益。2、协助乙方办理相关证件的年审、年检。……6、按本协议商定的收费标准收取有关费用。第七条、乙方权利和义务：1、接受甲方监督，参加甲方有关会议。2、按协议规定时间、数额交纳相关费用。……。第八条、违约责任：1、如发现乙方提供的法律文件弄虚作假，甲方有权立即解除协议，扣除其全某保证金和抵押金并追究其法律责任及赔偿由此造成的经济损失。2、双方不得无故终止合同，无故终止和违反合同所造成的一切经济损失，由终止和违约方承担。3、乙方不按规定期限、数额交纳各种费用，每日某所欠数额的千分之三加收违约金。第九条、其他约定事项：……（三）装修费用由乙方承担，且方案须由甲方审批并签字认可。（四）有下列情况之一的，甲方可单方解除协议不承担经济责任和法律责任：……3、乙方不按时缴纳相关费用的。……（六）协议终止时，乙方投资改造、装修的设施须无偿保留给甲方，保持经营场所的完好性，否则从保证金中扣除相应的损失。……。”被告龚XX于签订协议当日某原告缴纳了押金10000元，但未缴纳租金。之后，被告龚XX开始对租赁房屋进行装修并添置开设饮食经营所需的相关设备并于2009年11月1日某始从事饮食经营活动。2009年11月4日，铜梁县工商行政管理局铜郭工商所向龚XX发出限期办理营业执照某知书，载明龚XX从2009年11月1日某业从事饮食生产经营活动，但未到工商行政管理机关办理营业执照，限其于2009年11月20日某持相关资料[1、身份证复印件；2、经营场地证明（房屋租赁合同、房产证复印件）；3、照某3张；4、卫生许可证复印件]到铜郭工商所办理营业执照。2009年12月14日，原告重庆XX职业学院向被告龚XX发出催缴通知，告知其于2009年12月16日某按合同要求到学院财务处缴纳相关费用。2009年12月18日，被告龚XX向原告复函，要求原告合理减少房租，其理由为：1、原告不准龚XX及工作人员上楼送餐为学社服务，限制了被告的服务对象；2、原告每月有3个月的寒暑假，期间对餐饮收入有重大影响；3、原告公开指明醉酒打架的学生是在被告餐馆饮的酒，在学生中产生的负面影响，从而也影响了被告的经营；4、原告有协助办理证件的义务，但至今未提供房产证，致使被告在工商部门不能办理营业执照。2010年1月25日，铜梁县工商行政管理局铜郭工商所再次向龚XX发出限期办理营业执照某知书，载明龚XX从2009年11月1日某业从事饮食生产经营活动，但未到工商行政管理机关办理营业执照，限其于2010年2月2日某持相关资料[1、身份证复印件；2、经营场地证明（房屋租赁合同、房产证复印件）；3、照某3张；4、卫生许可证复印件]到铜郭工商所办理营业执照。2010年3月17日，铜梁县国土资源和房屋管理局出具证明，载明“兹证明重庆XX职业学院于2009年8月已竣工的一期工程综合楼所有门面的房地产权证正在办理中”。2010年5月17日，原告形成内部文件，同意被告龚XX租赁门面的租金从租赁之日某从30元每平方米下调至25元每平方米。2010年7月7日，被告龚XX向原告提出申请，认为因原告未向被告提供房产证致使被告无法办理营业执照，造成其无法正常经营，因此申请：1、免缴签订合同之日某今的房屋租金；2、合理赔偿投资损失和相关损失及退还押金10000元；3、赔偿损失后可以解除合同。同日，原告向被告复函，要求其于2010年7月14日某按双方合同约定及减租决定缴纳相关费用。
另查明，被告龚XX租赁原告门面后一直未办理卫生许可证并一直从事餐饮经营活动。
再查明，企业或者个体工商户在办理营业执照某，如不能提供经营场所的房屋权属证书，房屋管理部门出具的关于经营场所的相关证明文件可以作为该经营场所的房屋权属及房屋性质的证明。
本院认为,原告重庆XX职业学院与被告龚XX签订的后勤用房租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应依约履行。根据双方租赁合同的具体内容，双方对租金的约定为每平方米30元/月，原告自认该租金下调为每平方米25元/月，本院予以确认。双方约定认可的租赁房屋面积为212.96平方米，即房屋租金为5324元/月，按12个月收取为63888元。根据双方约定，被告第一次应当缴纳租金的时间为签订合同当日某，即2009年7月16日某前；第二次缴费时间为第二年前十天之内，因第二年的租赁期限为2010年8月1日某2011年7月31日，即被告第二次应当缴纳租金的时间为2010年7月21日某。对原告要求被告给付租金63888元的请求本院予以支持。被告未按约定按期支付租金，应当根据双方约定支付违约金，双方约定的违约金为每日某所欠金额的千分之三支付，被告在2009年7月17日某间至2010年7月21日某间拖欠的租金为63888元，在此期间内被告应当支付的违约金为70915.68元（63888元×3‰×370天），对原告要求被告支付违约金69957.36元的请求本院予以支持。原告要求被告支付起诉后至交还租赁房屋期间的租金，本院已经支持由被告支付的的租金期间为2009年8月1日某2010年7月31日，之后被告继续占有使用原告所有的房屋，应当根据双方的约定给付租金，原告于2010年10月20日某诉，因此被告应当从2010年10月20日某按双方约定的租金标准即63888元/年支付租金至被告交还租赁房屋为止；对原告的该项请求本院予以支持。原告请求解除租赁合同，被告亦同意解除租赁合同，对原告的该项请求本院予以支持。被告反诉要求原告赔偿损失并返还押金，其要求原告赔偿损失的理由为原告未提供房屋产权证以供其办理餐饮经营的营业执照，根据铜梁县工商行政管理局铜郭工商所向被告发出限期办理营业执照某知书载明，办理营业执照某需的资料为身份证复印件、经营场地证明（房屋租赁合同、房产证复印件）、照某、卫生许可证复印件等，虽然原、被告在签订合同时原告未取得租赁房屋的产权证书，但原告于2010年3月17日某供了由房屋管理部门出具的该租赁房屋的房产证正在办理的证明，根据本院已经查明的事实，企业或者个体工商户在办理营业执照某，如不能提供经营场所的房屋权属证书，房屋管理部门出具的关于经营场所的相关证明文件可以作为该经营场所的房屋权属及房屋性质的证明。因此，本院认定原告已经履行了租赁合同约定的义务，同时，被告租赁原告门面后一直从事经营活动，被告要求原告赔偿损失的反诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告要求原告退还押金10000元，根据合同约定，在合同终止时，原告应当无息退还被告押金，若因被告造成的损失，可以从押金中扣除，本案原、被告同意解除合同，且原告未提供证据证明被告造成了损失，因此，对被告要求退还押金的反诉请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定,判决如下:
一、解除原告（反诉被告）重庆XX职业学院与被告（反诉原告）龚XX于2009年7月16日某订的后勤用房租赁合同。
二、被告（反诉原告）龚XX于本判决生效后三日某给付原告（反诉被告）重庆XX职业学院租金63888元和违约金69957.36元，并从2010年10月20日某按63888元/年支付房屋租金至被告龚XX交还租赁房屋为止。
三、原告（反诉被告）重庆XX职业学院于本判决生效后三日某退还被告（反诉原告）龚XX押金10000元。
四、驳回被告（反诉原告）龚XX的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费3296元，反诉案件受理费5950元，合计9246元，由被告（反诉原告）龚XX负担9196元，由原告（反诉被告）重庆XX职业学院负担50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日某十五日某向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费9246元，递交上诉状后上诉期满七日某仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长李刚
审判员朱某
人民陪审员杨林
二O一二年三月十日
书记员尹杰
