原告张某，男，X年X月X日出生。

委托代理人金培宏，固始县法律援助中心律师。

被告王某某，男，X年X月X日出生。

第三人王某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人王某传，固始县法律援助中心律师。

原告张某诉被告王某某及第三人王某某房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年8月30日向本院起诉，本院于同日作出受理决定，并依法组成合议庭，于2012年1月5日公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人金培宏、被告王某某,第三人王某某的委托代理人王某传均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称，2011年2月17日,原被告签定房屋买卖协议书,被告将其拥有位于北关小学路南两间两层房屋出售给原告，价款为38.5万元，原告现付23万元，2011年3月15日付10万元，下欠5.5万元年底付清，房款付清后，房屋归原告所有，双方在合同中约定了违约责任。合同签订后，原告积极履行了协议内容，当准备提前付清下余2.5万元房款时，被告以房价过低，不愿出售为由拒绝接收，同时拒绝履行交房义务，为此要求被告继续履行房屋买卖协议，交付房屋，并承担违约责任。

被告王某某辩称，一、2009年8月，我在固始县X镇北关小学西段获安置地6间，该地段东临王某某宅基地2间，我因急需建房又缺乏资金，便于2010年7月1日与王某某合资建房8间X层共20套房屋，依据我们签订的“合资建房协议书”的约定，房屋建成后西单元X层10套房屋归我所有，东单元X层10套归王某某所有，我卖给原告的房屋为东单元西侧1－X层，该房按约定虽属王某某所有，但我们在协议中约定此房已抵押给我，债务履行期限届满王某某未偿还我债权35万元，为了行使抵押权，我便将该房出卖给了原告；二、我与原告签订协议后，原告陆续付给我现金计36万元，当我将多余的1万元交给王某某时，王某某拒收，并提出异议。三、经咨询有关人员，我认为我与原告的协议是无效协议，我愿意承担原告同期银行贷款利息。

第三人王某某述称，原被告协议买卖的房屋产权归我所有，被告无权处置我的财产，原被告所签订的房屋买卖协议应当无效，故请求法院判决诉争房屋归我所有。

经审理查明，2011年2月17日，原告张某与被告王某某签定“房产买卖协议书”一份，双方在协议书中约定：原告购买被告位于固始县X镇X路南103、203房（一、二两间两层），总价款为38.5万元，现付23万元，2011年3月15日前再付给10万元，下欠5.5万元年底付清，房款付清后该套房的自主权、使用权归乙方永久所有。房权证由被告办理，费用有原告承担。如有一方违约造成的经济损失由违约方全某赔偿守约方。协议签订后，原告于2011年2月17日付给被告现金23万元，同年3月11日付现金10万元、6月8日付现金3万元。2011年6月低，当原告委托他人准备提前将下欠的购房款2.5万元交付给被告时，被告拒收，为此，原被告双方发生纠纷，经协商未果，原告诉至本院，要求依法审理。本案在审理期间，王某某于2011年10月13日以第三人的身份向本院提起诉讼，要求确认张某与王某某签订的“房屋买卖协议书”无效，将诉争房屋判归其所有。本院将此两案合并审理。

另查明，被告王某某与第三人王某某系亲兄弟，被告王某某在固始县X镇北关小学西段有安置地6间，第三人王某某有安置地2间紧邻被告安置地东侧，2010年7月1日，被告与第三人签订“合资建房协议书”一份，约定：被告及第三人就上述8间宅基地合资建房，房屋层数为8间X层，投资形式为按实际投资总额，各半分担。房屋权属为东单元X间X层共10套房屋归王某某所有，西单元X间X层共10套房屋归王某某所有，王某某使用王某某的宅基地2间折价35万元，由王某某于2010年10月31日前付清，王某某自愿用东单元西侧1－X层共2套房屋提供抵押担保。原告对被告及第三人的合资建房提出异议，认为该协议是无效协议，第三人将诉争房屋抵押给被告不真实，该协议是其二人的内部协议，不能对抗其他人，被告及第三人是亲兄弟关系，其在房屋出卖房价上涨后恶意串通，即便合资建房协议真实，但作为合伙人之一的被告王某某代表合伙人将房屋出卖给原告，该房屋买卖协议也是合法有效的。

上述事实，有原被告签定的房屋买卖协议书、被告及第三人签订的合资建房协议书、被告给原告出具的三张某条、民事诉状、民事答辩状及庭审笔录在卷佐证，事实清楚。

本院认为，被告王某某以自有6间宅基地与第三人王某某所有2间宅基地合资建房时，双方签订了合资建房协议书，被告王某某在第三人王某某逾期未支付其两间宅基地使用价款的情况下，行使抵押权人的抵押权，将诉争房屋出让给原告张某，双方签订了房屋买卖协议书，该协议内容不违背相关法律规定，是原被告双方的真实意识表示，原告方系善意取得，该协议为有效协议。原告要求被告继续履行房屋买卖协议，交付房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告及第三人称原告与被告所签订的房屋买卖协议无效，因诉争房屋宅基地的使用权原本属被告所有，其二人合资建房时，被告将该宅基地使用权作价35万元给第三人使用，第三人同时将诉争的房屋抵押给被告，在抵押期限届满后，第三人未能还款，被告处置抵押物并无不当，故被告及第三人的辩解本院不予采纳，被告及第三人因抵押物处置纠纷可另行解决。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：

原告张某与被告王某某于2011年2月17日所签订的房屋买卖协议有效，被告王某某及第三人王某某于本判决生效后十日内将诉争房屋交付给与原告，原告同时将下剩的购房款支付给被告。

案件受理费7775元，申请保全某2420元，合计10195元，由被告王某某负担。

原被告如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时预交二审诉讼费7775元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长聂士峰

审判员程东升

审判员吕品

二0一二年五月一十四日

书记员申铭（兼）