上诉人（原审被告）福州凯城房地产有限公司，住所地福州市X区X路X号滨海大厦。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人陈某、周某某，福建创元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）苏某，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。

上诉人福州凯城房地产有限公司（以下简称凯城公司）与被上诉人苏某商品房预售合同纠纷一案，不服福州市X区人民法院（2011）台民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，2009年9月26日，原告苏某与被告凯城公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：（略）），合同约定被告将经福州市房地产交易登记中心（略）号商品房预售许可证批准预售的讼争屋福州市X区X街X路（市机床厂内）凯城花园2#X单元房产预售给原告，该房合同约定建筑面积为46.28平方米，单价每平方米9695.51元，总价款计人民币448708元。合同第八条“交付期限”第一款约定被告应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合本合同各项约定条件的商品房交付被告使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式（即按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。）处理。该合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，等等。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并办理了预售商品房预告登记。嗣后，被告虽于2011年3月20日向原告发出《交房通知书》，但原告前往被告处办理交房手续时，被告却拒绝向原告交付讼争屋。双方协商不成，原告遂诉至原审法院。诉讼中，被告确认讼争屋已竣工验收，具备了交付的条件。

原审法院认为，原告苏某与被告凯城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务。但被告在合同约定的交房期限（即2011年3月31日前）届满后至今仍拒绝向原告交付讼争屋，已构成违约，应依约承担相应的违约责任。现原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务，合法合理，原审法院予以支持。原告诉请被告支付自2011年3月31日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，该诉请中除起算日应按照合同约定调整为2011年4月1日外，其余部分符合合同约定和法律规定，应予支持。因此，被告应当按照原告已付房价款人民币448708元的每日万分之四标准，向原告支付自2011年4月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。至于某告辩称原告未尽到忠实、勤勉义务，损害到被告的利益，故被告才未履行合同约定的交房义务，因被告该抗辩与本案所涉商品房预售合同关系不属同一法律关系，被告可另行处理，但不得对抗本案中原告的诉讼请求，故被告该辩解原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决：一、被告凯城公司应于某决生效之日起十五日内向原告苏某交付符合原告苏某与被告凯城公司于2009年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：（略））所约定的交付条件的福州市X区X街X路（市机床厂内）凯城花园2#X单元房产。二、被告凯城公司应于某行上述判决主文第一条规定的交房义务的同时，向原告苏某支付自2011年4月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，该违约金按原告苏某已付购房款总额448708元的每日万分之四标准计算。三、驳回原告苏某的其他诉讼请求。

上诉人福州凯城房地产有限公司上诉称：原审判决部分认定事实有误。被上诉人主张上诉人于2011年4月23日在接收被上诉人通过邮政特快专递发给上诉人《关于某期办理凯城花园2#606房交房的函》后，仍不予办理交房手续，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原审判决对此予以采信。上诉人认为，原审法院未能查明认定上诉人拒绝交付讼争房产的以下原因：1、讼争房屋系上诉人为体现对员工的福利，以优惠价格出售给被上诉人，上诉人还向被上诉人预支了15万元工资以付清购房款。2、被上诉人作为上诉人的管理人员，刚一享受到被告的优厚福利就一走了之，未对上诉人尽到忠实义务，且被上诉人在工作交接时敷衍了事，未尽到勤勉义务。上诉人认为，被上诉人的上述行为已损害到上诉人的利益，故上诉人才未履行合同约定的交房义务。因此，上诉人应在完成与被上诉人之间工作交接之日起十五日内向被上诉人交付符合双方于2009年9月26日签订的《商品房买卖合同》所约定的交付条件的福州市X区X街X路凯城花园第2#楼X层X单元房产。综上，请求：一、撤销福州市X区人民法院（2011）台民初字第X号民事判决的第一项，改判上诉人在完成与被上诉人之间工作交接之日起十五日内向被上诉人交付符合双方于2009年9月26日签订的《商品房买卖合同》所约定的交付条件的福州市X区X街X路凯城花园第2#楼X层X单元房产；二、判令由被上诉人承担本案一、二审的案件受理费。

被上诉人苏某辩称：一、购房的价格是有优惠，但是没有上诉人诉称的预支15万元工资的情况。二、上诉人关于某上诉人作为管理人员享受优厚的福利、未尽到忠实义务等诉称不是事实，上诉人与被上诉人约定三年合同的时间，在合同快满的时候被上诉人有提前通知公司，并且当时被上诉人工作移交手续也很齐全，没有上诉人诉称的未尽到勤勉的义务。要求二审驳回上诉，维持原判。

经审理查明，根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证及原审法院的认证，本院认定本案的事实即是原审判决认定的事实。

本院认为，上诉人凯城公司与被上诉人苏某之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。

合同签订后，被上诉人履行了支付购房款的义务。但上诉人在合同约定的交房期限届满后拒绝向被上诉人交付讼争屋，已构成违约，应依约承担相应的违约责任。上诉人应继续履行合同约定的交房义务，并按照被上诉人已付房价款人民币448708元的每日万分之四标准，向被上诉人支付自2011年4月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。至于某诉人主张被上诉人未尽到忠实、勤勉义务，损害到上诉人的利益，故上诉人才未履行合同约定的交房义务，因该主张与本案所涉商品房预售合同关系无关，故本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予以维持。上诉人福州凯城房地产有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费8606元，由上诉人福州凯城房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长袁文伟

代理审判员庄彩虹

代理审判员符海燕

二○一一年一月十八日

书记员念珍珍