湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2012）永中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）永州市XXXX有限公司。
法定代表人唐XX，该公司总经理。
委托代理人王XX（特别授权）。
被上诉人（原审原告）黄XX。
委托代理人张XX（特别授权）。
上诉人永州市XXXX有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市X区人民法院（2011）永冷民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员郑霓担任审判长，代理审判员张海燕、吕伟文参加合议，于2012年3月1日在本院第某审判庭公开开庭审理了本案。代理书记员甄园园担任庭审记录。上诉人永州市XXXX有限公司的委托代理人王XX，被上诉人黄XX的委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年8月6日，原告黄XX与被告海通公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同上注明黄XX的地址为湖南省祁阳县X镇X路X号，联系电话为（略），邮政编码为426100。合同约定：第某条、买受人所购商品房的基本情况：房屋为位于某州市X区X路X路交汇处西北角、紧邻潇湘公园的印象巴厘项目中的第X栋第X层第X号房；用途为住宅，层高为3米，建筑层数为地上X层，地下X层；建筑面积共139.42平方米，其中套内面积127.89平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16.53平方米（以房管部门实际测量为准）；第某条、计价方式与价款，单价为1742.4元／平方米，总金额计242,925元；第某条、付款方式及期限，买受人按银行按揭方式按期付款，即1、合同签订当日，买受人向卖方交纳首付款102,925元；2、余款计140,000元申请银行按揭；第某、交付期限，出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规某，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，双方可以据实延期；第某条、出卖人逾期交房的违约责任：除合同第某规某的特殊情况外，出卖人如未按合同规某的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴、逾期不超过30日，自合同第某规某的最后交付期限的第某天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第某规某的最后交付期限的第某天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比率不小于某⑴项中的比率）的违约金；第某条、规某、设计变更的约定，经规某部门批准的规某变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户某、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规某时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期利率给付利息。买受人不退房的，视为买受人接受规某设计变更；第某一条、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第某规某的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。合同签订后，被告海通公司于2008年4月25日向原告黄XX开具了总金额为242,925元的销售不动产统一发票（不动产项目名称为印象•巴厘，楼排号为X栋X号，建筑面积和套内面积分别为139.42和122.89平方米，单价为1,742.4／平方米）。2009年2月22日，被告海通公司通过EMS国内特快专递以商品房买卖合同中注明的原告黄XX的地址和电话向其寄送了文件资料，邮单号为XEGl（略）CNX。2009年2月28日，黄XX接收了被告海通公司向其交付的《商品房买卖合同》中约定的印象•巴厘X栋X号房屋。同日，原告黄XX向永州市滨海物业管理有限公司交纳了该房屋的物业管理费半年计669元。2009年3月3日，原告又向该物业公司缴纳了垃圾清运费278元，公用部位修复费80元，装修管理服务费126元，合计484元。同年6月21日，被告海通公司收取原告黄XX办理房产证及国土证费用等费用共计13,863元，并开具了收据。2009年11月19日，永州市房产局向原告黄XX颁发永房权证冷字第（略）号房屋所有权证，注明：房屋座落于某水滩区X路X、X栋X-X号，房屋总层数为X层，建筑面积为141.35平方米，套内建筑面积为141.35平方米。对于某栋房屋加层一层，原、被告均当庭予以认可。
另查明，2008年1月中旬以来，湖南省遭遇了历史罕见的低温冰雪灾害，湖南省建设厅于2008年2月25日下发湘建办[2008]X号文件，通知各市州建设局及有关单位，工期相应顺延不少于25天。
原判认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，未违反法律的禁止性规某，为依法成立并合法、有效的合同，对原、被告均具有约束力。原、被告均应依合同享有权利、承担义务。根据原、被告合同第某的约定，如遭遇不可抗力，出卖人应当在不可抗力发生之日起15日内告知买受人，双方方可据实延期，但是2008年1月中旬发生在湖南的低温冰雪灾害是在双方合同约定的交房期限的前十一个月，而湖南省建设厅下发的湘建办[2008]X号文件不是强制性法规，调整的是建设单位与施工单位的工期，并不自然适用于某、被告之间的买卖合同关系。被告未依合同告知原告，要求延期，是被告对按期交房的确认，无需延期。原、被告均当庭认可交房时间为2009年2月28日，故可认定被告海通公司延期交房59天。按照合同第某条的规某计算，被告海通公司应当支付原告黄XX延期交房违约金。原告黄XX请求以购房款102,925元计算违约金，属于某事人对自身权利的处分，故延期交房违约金为3,642元（102,925元×59天×60‰）。原告黄XX认为房屋面积不足和被告违约加层，应予赔偿，但并未提出诉讼请求，本院不予考虑；原告黄XX还认为房屋外墙开裂严重，被告未依约安装高级防盗门而安装了防火门，均未提交充分、有效的证据证实，亦无该项诉请，本院亦不予考虑。依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十四条、第某百零七条、第某百三十条、第某百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条之规某，判决：被告永州市XXXX有限公司于某判决生效之日起五日内支付原告黄XX延期交房违约金3642元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规某，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告永州市XXXX有限公司负担。
宣判后，黄XX不服上述判决称：1、虽上诉人与被上诉人在合同中约定本案涉及的房屋建筑是X层，但我们在建房时变更为X层（增加一层）经过了当地规某部门的审批同意，本案建房增加一层没有违反我们双方签订的《商品房买卖合同》第某条的约定，即影响购房户某购商品房质量或使用功能，上诉人曾以特快专递方式通知了被上诉人接收房屋，是被上诉人因自身原因延期收房，应按我们签订的合同十一条约定，责任自负。因此，原审认定上诉人承担延期交房的责任错误。2、上诉人在一审中提交了“湖南省建设厅下发的湘建办[2008]X号文件”，证实2008年元月份湖南省遭遇了百年不遇的冰雪灾害，对建设工程造成了严重影响，建设工期相应顺延不少于25天。而原审却以该文件不是强制性法规，没有采信。因此，原审采信证据理解有误。请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
黄XX答辩称：1、本案延期交房的原因是上诉人建房加层影响了工程进度，且加层未按双方签订的合同约定履行告知被上诉人的义务，上诉人建房加层属违约。2、上诉人无依据证实其曾以特快专递的方式通知被上诉人前来收房。3、2008年发生了冰灾是事实，但上诉人没有按照双方签订的合同第8条约定，履行15天内告知被上诉人的义务。省建设厅的文件不属法院必然采信的法律依据。因此，原审认定事实清楚，请求维持原判。
本案当事人在二审期间均未提供新证据，对原审认定事实也无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。双方当事人在本案签订《商品房买卖合同》第某条约定：经规某部门批准的规某变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能（包括房屋结构形式、户某、空间尺寸、朝向），出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。黄XX诉请海通公司违反双方签订合同第某条约定，即建房增加了一层，未在10天内书面通知买受人，但未提供依据证实海通公司建房增一层影响了自己所购之房的质量或使用功能和改变了房屋结构形式、户某、空间尺寸、朝向，对此，黄XX应承担举证不能的后果，故海通公司上诉称“虽上诉人与被上诉人在合同中约定本案涉及的房屋建设是X层，但我们在建房时变更为X层经过当地规某部门的审批同意，况且本案建房增加一层没有违反我们双方签订的《商品房买卖合同》第某条的约定，即影响购房户某购商品房质量或使用功能”的理由成立。至于某案的实际交房时间，海通公司虽曾于2009年2月22日以特快专递方式通知了黄XX接收房屋，但双方当事人在原审庭审中均陈述认可是2009年2月28日，因此，原审认定本案实际交房时间为2009年2月28日是正确的，海通公司未能依合同约定的2008年12月31日前交房，迟延了59天交房，应承担延期交房的责任，海通公司上诉提出“上诉人曾以特快专递方式通知了被上诉人接收房屋，是被上诉人因自身原因延期收房，应按我们签订的合同十一条约定，责任自负。因此，原审认定上诉人承担延期交房的责任错误”的理由不能成立。但鉴于2008年元月份湖南省遭遇了百年不遇的冰雪冰灾，该冰灾属自然灾害，对建设工程的进度会造成一定影响属客观事实，参照海通公司在原审诉讼中提供的“湖南省建设厅下发的湘建办[2008]X号文件”证实因冰雪灾害，建设工期相应顺延不少于25天，结合本案客观事实，本院对延期交房时间予以扣减25天，即延期交房时间为34天，其违约金为102,925元×34天×0.0006=2,099.67元。因此，海通公司上诉称“上诉人在一审中提交了‘湖南省建设厅下发的湘建办[2008]X号文件’，证实2008年元月份湖南省遭遇了百年不遇的冰雪灾害，对建设工程造成了严重影响，建设工期相应顺延不少于25天。而原审却以该文件不是强制性法规，没有采信，因此原审采信证据有误”的理由成立，本院予以采纳。本案双方签订合同约定逾期交房超过30日后，按黄XX向海通公司交付房价款每日万分之六的违约金计算过高，但鉴于某通公司对此未提出异议，本院不予作调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（二）项之规某，判决如下：
一、撤销永州市X区人民法院（2011）永冷民初字第X号民事判决；
二、由永州市XXXX有限公司接到本判决书之日起五日内支付黄XX延期交房违约金2,099.67元。
如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规某，加倍支付迟延给付期间的债务利息。
一审案件诉讼费维持不变，二审案件诉讼费50元，由永州市XXXX有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郑霓
代理审判员张海燕
代理审判员吕伟文
二○一二年三月二十七日
代理书记员甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第某百五十三条第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
……
