上诉人（原审被告，反诉原告）曹某。

委托代理人贾耀顶、段某某，陕西旷达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）白某。

委托代理人马小刚，陕西北望律师事务所律师。

上诉人曹某因房屋租赁合同纠纷一案,不服陕西省延安市X区人民法院（2011）宝民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹某及其委托代理人贾耀顶、段某某和被上诉人白某的委托代理人马小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：原告白某与被告曹某于2010年5月1日签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将位于某安市南门坡延安育才小学沿街教学楼由北向南第七、八间门面房出租给被告，合同期限自2010年5月1日起至2010年12月31日止。合同第三条约定：该房屋全年租赁费为十二万元整，不包含税费，自本合同签订之日起三日内，乙方需一次性交清自2010年5月1日起至2010年12月31日期间的租赁费八万元整，不包括相关税费。合同第七条第一款约定：乙方应按期交纳租赁费，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按全年租赁费的5％支付违约金。逾期超过一个月的，乙方不仅应支付一个月的违约金，同时甲方有权单方解除合同。后被告认为该合同是原告采取了欺骗手段某订的而拒绝向原告交纳租赁费，原告催收未果，故诉至本院要求与被告解除租赁合同、支付租赁费并承担违约金。另查明，2000年，延安育才小学用该校沿街教学楼一层12间门面房的10年使用权来抵欠路国平的工程款。被告曹某原一直与路国平签订租赁合同。育才小学与路国平的合同及路国平与曹某的合同均至2010年4月30日到期。原告与延安育才小学于2007年12月13日签订了房屋租赁合同，合同约定延安育才小学将沿街教学楼一层l2间门面房出租给原告白某，合同租期为六年，即从2010年3月15日至2016年3月14日，门面房每年租金为400000元，交房时间为2010年3月15日。合同还约定在合同签订三日内，白某首付2010年3月15日至2011年3月14日的租赁费400000元，在2009年3月1日前，白某再向育才小学预付2011年3月15日至2012年3月l4日的租赁费400000元，以此类推，直到合同到期的前两年为止。2010年4月29日，因育才小学未能在合同约定期限内将房屋交付原告使用，原告与延安育才小学签订了补充合同，将原合同约定的租赁期限再顺延两个月，并约定白某对所承租的房屋有权分项出租。2007年12月14日，白某支付育才小学400000元，2009年2月23日，白某支付育才小学400000元，2010年5月11日，白某支付育才小学租赁费400000元。

原审法院认为：依法成立的合同应受法律保护。原告与延安育才小学签订了房屋租赁合同，依法取得了延安育才小学12间门面房的房屋使用权。原、被告于2010年5月签订的房屋租赁合同真实、有效，依法应受到法律的保护。双方当事人应当按照合同的约定，享有权利履行义务，被告未按期支付房屋租赁费，违反了合同约定，且经原告多次催收后仍拒绝交纳，原告可依法与被告解除合同，故原告要求与被告解除合同、由被告支付房屋租赁费、承担违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。但双方约定的违约金过高，本院依法予以调整。被告认为原、被告双方的合同是原告采用欺骗手段某订并要求确认合同无效的诉讼请求，因其未提供相关证据，本院依法不予支持。被告要求追加延安育才小学为本案第三人的请求，因不符合法律的相关规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于某用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决：一、解除原告白某与被告曹某签订的房屋出租合同：二、限被告曹某于某判决生效后五日内将租赁房屋腾出并交还给原告使用；三、由被告曹某于某判决生效后三日内一次性支付原告白某房屋租赁费每月10000元(从2010年5月1日至实际搬离之日止)；四、由被告曹某于某判决生效后三日内一次性支付原告白某违约金38000元；五、驳回被告曹某的反诉请求。案件受理费4400元，原告白某已预交，实际由被告曹某承担。

宣判后，被告曹某不服提起上诉，请求：一、撤销原判；二、确认上诉人与被上诉人订立的房屋出租合同无效；三、确认被上诉人白某与延安育才小学签订的房屋租赁合同无效。理由是：1、一审判决认定事实错误，被上诉人与育才小学签订的《房屋租赁合同》是在育才小学和路国平签订的合同未到期的情形下签订的；2、合同是被上诉人采取欺骗手段某订的；3、一审判决证据不足，未对两份合同的合法性、有效性予以审查；4、一审判决适用法律错误，应按照适用无效合同的法律条款处理；5、驳回上诉人申请追加育才小学为本案被告或第三人的申请不符合法律规定。

经审理查明，一审判决认定事实属实。另查明，育才小学与路国平的合同至2010年2月底到期。

本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行合同义务。本案中，被上诉人白某依法取得了延安育才小学沿街教学楼一层12间门面房的房屋使用权，并有权对所承租的房屋分项出租。上诉人曹某与被上诉人白某签订的《房屋出租合同》形式合法，内容真实，合同中对租赁的场地、期限以及租金的收取和违约责任均有明确约定，双方应当按照约定各自遵照履行。现上诉人未依约按期支付租金构成违约，理应承担相应的违约责任。关于某诉人主张被上诉人与育才小学签订的《房屋租赁合同》是在育才小学和路国平签订的合同未到期的情形下签订的问题，经查，育才小学与路国平的合同至2010年2月底到期，育才小学和被上诉人的合同约定的租赁期为2010年3月15日至2016年3月14日，后又将租赁期向后顺延两个月，所以虽然被上诉人与育才小学签订合同是在2007年，但该合同并未侵犯其他人的利益，上诉人主张无效于某无据，本院不予支持。上诉人认为合同是被上诉人采取欺骗手段某订的，但未提供证据证明其主张，本院不予支持。关于某诉人认为一审判决证据不足，未对两份合同的合法性、有效性予以审查的问题，经查，认定案件事实的证据有《房屋租赁合同》、《房屋出租合同》、照片等证据在卷佐证，并经一审举证、质某、认证，具有证明力，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对上诉人主张一审判决适用法律错误，应按照适用无效合同的法律条款的问题，经查，本案是因上诉人拖欠租赁费引发的纠纷，原审法院根据合同法的相关规定，依据双方租赁合同的约定及履行情况作出相应判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于某审没有同意上诉人申请追加育才小学为本案被告或第三人的问题，经查，一审中上诉人并未向人民法院提交书面申请，原审没有追加并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉费4400元，由上诉人曹某承担。

本判决为终审判决。

审判长刘彩虹

审判员井延平

代理审判员齐进飞

二0一一年八月一日

书记员马婧妮