上诉人（原审原告）某某物业管理有限公司。

法定代表人肖Ⅹ，总经理。

委托代理人包Ⅹ。

被上诉人（原审被告）某某驻北京联络处。

负责人丙，主任。

委托代理人杨Ⅹ。

委托代理人隋Ⅹ。

上诉人某某物业管理有限公司因供用热力合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）海民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

某某物业管理有限公司(以下简称某某物业公司)起诉至一审法院称:我公司于2000年起为某某驻北京联络处（以下简称某某驻京联络处）所在的Ⅹ路X号院X号楼（以下简称X号楼）提供供暖及物业服务。某某驻京联络处自2006年XX月X日起拖欠供暖费至今。虽经我公司多次催收，某某驻京联络处均拒绝交纳。为维护我公司的合法权益，请求法院判令某某驻京联络处向我公司支付自2006年XX月X日起至2009年X月XX日止共三个采暖季的供暖费63251.3元，其中2006年至2007年度、2007年至2008年度，每采暖季拖欠20000元，2008年至2009年度拖欠23251.3元；并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2006年XX月X日起至实际支付之日止的利息；本案诉讼费由某某驻京联络处承担。

某某驻京联络处在一审法院辩称：我方属驻京办事处，主要接待来京的地方政府官员，每年春节前后，我方业务处于某滞状态，而X号楼有独立的供暖阀门，双方遂达成协议每年春节自行降低供暖标准。再者，某某物业公司使用自己独立的锅炉进行供暖，供暖效果很差，我方及小区业主都对供暖温度不满。基于某两点，双方对我方每年应交纳的供暖费达成了口头协议，我方在每季每平方米35元的基础上每年少交20000元。2006年至2008年的两个供暖季我们都是按照这一标准缴纳的。另由于2008年至2009年的供暖季供暖温度特别差，我方共少交了23251.3元。每次缴费后，某某物业公司都为我方开某了发票，从未提出异议或者进行催缴。我方作为特殊的经营主体，在政府财政拨款已经到位的情况下不会无故少缴纳20000元。供暖费虽有政府指导价但不排除合同当事方的商定。而双方缴款、开某、历年无异议的行为均可显示双方已就供暖费金额达成口头协议，在没有书面合同及其他证据的情况下，应据双方行为判定合同内容。总之，我方没有拖欠行为，不同意支付供暖费，更不同意支付利息。

一审法院经审理查明：某某物业公司原名甲X管理有限公司，于2000年至2009年X月期间为Ⅹ路X号院X号楼所在小区提供供暖服务。X号楼建筑面积1807.18平方米。某某驻京联络处于2003年XX月XX日入住X号楼，并自2004年起在X号楼经营酒店项目至今。

一审庭审中，某某物业公司主张按照政府制定的相关价格文件，某某驻京联络处每年应交纳供暖费63251.3元，其2006年至2009年的三个供暖季均未足额缴费。就此，其向法庭提交供暖费票据17张，票据显示，2004年至2005年间，某某驻京联络处每供暖季缴纳供暖费63251.3元，2006年至2008年每个供暖季缴纳供暖费43251.3元，2008年至2009年的供暖季缴纳供暖费40000元。某某驻京联络处认可上述票据的真实性，并认可其仅交纳了票据显示的金额，但其主张双方已就供暖费减免达成协议，仅需交纳票据所示金额。就此，其向法庭提交某某市经济建设投资公司出具的《关于某公司留存相关文件的证明》及该公司的营业执照、《某某市经济投资公司驻京酒店2007年度工作总结》、《某某市经济建设投资公司驻京酒店近期工作汇报》及《某某市经济建设投资公司和市政府驻京联络处关于某店经营管理若干事项的会议纪要》，用于某明某某驻京联络处已与某某物业公司达成了减免物业费和供暖费的协议。文件显示，某某驻京联络处曾在工作总结及汇报中提到“与小区物业公司及邻里建立了良好的关系，减免了一定数量的物业采暖费”。某某物业公司对营业执照的真实性认可，对《关于某公司留存相关文件的证明》、《某某市经济投资公司驻京酒店2007年度工作总结》、《某某市经济建设投资公司驻京酒店近期工作汇报》及《某某市经济建设投资公司和市政府驻京联络处关于某店经营管理若干事项的会议纪要》的真实性均不予认可，并主张上述文件与本案无关。

另，证人张ⅩⅩ出庭作证，陈述其于2006年X月底至2009年X月底在某某驻京联络处担任酒店经理。其前任曾对其说可就供暖费减免与某某物业公司进行协商。其在任期间，客户反映供暖温度不达标，频繁投诉；且其酒店过年前后入住客人很少，服务人员也都回老家，故过年这两个月不需要供暖。其遂与某某物业公司负责人刘经理进行了沟通，最终达成协议供暖费每采暖季减少20000元。2006年冬天起一直在协商，最终达成协议大约在2007年。此后双方均按此标准收、交费用，并无争议。

证人倪Ⅹ亦出庭作证，陈述其于2004年至2006年任某某驻京联络处的酒店经理。其任职期间均按某某物业公司的要求交纳了供暖费。但其任职期间发现供暖效果不好，且春节期间将近几个月其单位不需要供暖，会关掉暖气。因此其离职前曾对下一任经理提到可协商减少供暖费。

某某物业公司对证人证言发表如下质证意见：张ⅩⅩ的书面证言署名张Ⅹ，出庭时却自称张ⅩⅩ，无法证明系同一人。即便确为同一人也与某某驻京联络处有利害关系，故对其证言不予认可。对倪Ⅹ的证言，倪Ⅹ也与某某驻京联络处有利害关系，不予认可。

某某驻京联络处另主张某某物业公司供暖温度不达标。就此，其向法庭提交Ⅹ路X号院业主委员会出具的《证明》一份及住店客人对供暖表达不满的书面材料4份。《证明》的主要内容为“2009年起，部分业主反映原甲物业公司整体服务不到位，暖器温度欠佳，应小区业主要求，业主大会决定对小区物业管理公司进行公开某标，经过公平公正的招标，我业主委员会代表小区全体业主选定了乙物业管理有限公司为我小区新的物业管理公司。经乙物业管理有限公司与原甲物业公司协商后，于2009年6月30日原甲物业公司撤出我小区。”某某物业公司对上述证据内容的真实性均不予认可。

上述事实，有双方当事人的陈述、缴费票据等证据材料在案佐证。

一审法院认为：某某物业公司与某某驻京联络处之间虽未签订书面合同，但某某物业公司客观上为某某驻京联络处所在小区提供了供暖服务，形成了事实上的服务关系，则某某驻京联络处应向某某物业公司支付相应的供暖费。就交费标准一节，依据相关举证责任的规定，某某驻京联络处应就双方已达成口头协议，对供暖费标准予以变更的主张承担举证责任。诉讼中，某某驻京联络处虽未提供直接证据，但基于某下事由，法院对其抗辩予以确认：首先，双方从未就供暖关系签订书面合同，则协议内容发生变动后，仍未形成书面合同的情形具有可能性及合理性；其次，2006年至2008年的两个供暖季中，某某驻京联络处按所述减免后的数额交纳供暖费后，某某物业公司为其开某相应发票，且并无证据显示某某物业公司曾对缴费数额提出异议；即使存在只交纳部分费用的可能性，某某物业公司未在发票中注明，且第二年仍按同一数额收费，显然有违常理，则2008年至2009年度的收费亦然；最后，张ⅩⅩ、倪Ⅹ虽然曾在某某驻京联络处工作，但现双方已无隶属关系，且只有在当时具有特定身份的人才有可能提供证言，则在考量证人与当事人之间的利害关系时，上述因素应当予以考虑。此外，某某驻京联络处系财政拨款单位，基于某在可知的事实，法院确未发现其恶意少缴供暖费的必要性。在约定不违反法律、法规强制性规定的前提下，其效力优先于某定，现法院认定双方成立口头协议并已履行完毕，故某某物业公司的相关诉讼请求已无事实及法律依据，法院无法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、《最高人民法院关于某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回某某物业管理有限公司的全部诉讼请求。

判决后，某某物业公司不服一审法院判决上诉至本院称，一审法院认定事实不清，证据不足，双方当事人并未就供暖费交费标准达成口头协议，某某驻京联络处只是交纳了部分供暖费，故请求撤销一审判决，依法改判某某驻京联络处支付拖欠的供暖费及利息。

某某驻京联络处同意一审判决，不同意某某物业公司的上诉请求和理由。

本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：本案双方争议的焦点在于某暖费的交纳标准问题。某某驻京联络处就其抗辩主张提交了某某物业公司向某某驻京联络处开某的交费凭证，上述凭证显示2006年至2009年的三个供暖季中，某某物业公司按照某某驻京联络处所称减免后的数额收取了供暖费，而交费凭证上并未注明某某驻京联络处存在欠费情形，且在本案起诉前某某物业公司未对该交费数额向某某驻京联络处提出过异议。综合本案双方当事人提交的证据，一审法院认定双方就供暖费交纳标准达成口头协议并履行完毕并无不当，本院予以维持。某某物业公司未提供充分证据证明某某驻京联络处拖欠供暖费，亦未提供证据证明其曾向某某驻京联络处就已交纳的供暖费数额提出过异议，故某某物业公司要求某某驻京联络处补缴供暖费并支付利息的上诉请求无事实依据，本院不予支持。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。某某物业公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六百九十一元，由某某物业管理有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费一千三百八十二元，由某某物业管理有限公司负担（已交纳六百九十一元，余款六百九十一元于某判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张兰珠

代理审判员张永钢

代理审判员张琦

二○一一年十二月二十日

书记员张薷芯

书记员丁少們