上诉人（原审原告）北京某某房地产开发有限公司。

被上诉人（原审被告）张X。

上诉人北京某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

某某公司在一审法院诉称，某某公司与张X于2010年4月3日签订《北京市商品房预售合同》，合同标的为某某城某某号楼X号房屋，房屋总价款（略）元，张X已支付245061元，剩余部分张X采用商业贷款方式支付。根据合同约定，张X应在合同签订当日向银行及银行指定代办机构交齐规定的担保贷款资料及费用，并积极配合办理相关手续，保证某某公司在合同签订之日起40日内收到银行及银行指定代办机构核发的《同意放款通知书》。张X未按约定办理相关手续，则视为买受人违约，逾期付款超过60日的，某某公司有权解除合同。为此，某某公司曾多次催某张X履行合同约定，但张X至今没有履行约定的义务。故起诉要求：1、判令依法解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令张X支付违约金119506.1元；3、本案诉讼费由张X负担。

张X在一审法院辩称，由于某家政策的变化，导致张X无法办理银行贷款手续，故张X同意解除合同；该合同无法履行的原因是国家政策的变动，张X并无违约行为，不应承担违约责任，故某某公司应返还购房款及相应的利息；同时，目前市场价已经上涨到140余万元，鉴于某方均无违约行为，根据公平原则，某某公司应将房价上涨部分适当补偿张X。故不同意某某公司的诉讼请求。

一审法院经审理查明，2010年4月3日，某某公司与张X签订了《商品房预售合同》，约定：某某公司将位于某某区某某园居住及配套某某住宅楼X号房屋出售给张X，房屋总价款（略）元，付款方式为张X首期支付总价款的20.51%，其余价款可以向中国工商银行借款支付；房屋交付时间为2012年8月10日前。当日，双方又签订《补充协议》，约定首期房价款为245061元，余款95万元向中国建设银行北京城市建设开发专业银行申请担保贷款；张X应在合同签订当日向银行或银行指定机构（包括但不限于某师事务所）或公积金代办机构交齐规定的担保贷款资料及费用，并办理完相关手续。同时双方约定，采用商业贷款方式的买受人必须保证出卖人在合同签订之日起40日内收到银行发放的贷款或银行核发的《同意放款通知书》，因买受人原因导致贷款未按时按额到达出卖人指定账户或出卖人未能按时收到《同意放款通知单》，视为买受人逾期付款，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款10%支付违约金。双方还约定了其他内容。合同签订当日，张X将首付款245061元交付某某公司，并提交了贷款所需资料。2010年4月17日，国务院发出《关于某决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。2010年4月30日，北京市人民政府发布《贯彻落实国务院关于某决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。上述文件的发布后，由于某X不能提供纳税证明或社会保险缴纳证明，致使中国建设银行拒绝为张X发放贷款。2010年11月11日，某某公司向张X发出《关于某快办理贷款手续的催某》，要求张X在2010年11月21日前提供贷款资料。同年11月17日，某某公司再次向张X发出《关于某快办理贷款手续的催某》，要求张X在2010年11月23日前交齐贷款资料，但由于某X无法提供在京购房需要的纳税证明和社保证明，银行拒绝为张X发放购房贷款。

上述事实，有某某公司提供的《商品房预售合同》、催某、案外人签订的商品房预售合同和借款合同，张X提交的国务院及北京市政府文件及双方当事人的陈述在案佐证。

一审法院认为，某某公司、张X经协商签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同及补充协议具有法律效力。合同签订后，由于某务院及北京市人民政府出台相关政策规定，致使张X不能获得住房商业贷款，导致合同无法继续履行，应属不可归责于某方当事人的原因，对此双方均不构成违约，不应承担违约责任。现双方均同意解除合同，法院不持异议，但对于某某公司要求支付违约金一节，法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除北京某某房地产开发有限公司与张X签订的《北京市商品房预售合同》。二、驳回北京某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

某某公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判对方支付违约金。某某公司的上诉理由是：一审判决认定事实不清，导致错误判决，双方签订合同是在房市新政出台之前，双方签订合同，对方申请银行贷款并不受影响；即使贷款无法申请，根据双方约定，风险应由对方自行承担，对方可以变更付款方式。

对此，张X答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为，本案中，双方经协商签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，故该合同及补充协议合法有效。

合同签订后，由于某务院及北京市人民政府出台相关房市政策规定，致使被上诉人不能获得住房商业贷款，导致合同无法继续履行，属不可归责于某方当事人的原因，双方均不构成违约，不应承担违约责任。上诉人称双方可以通过约定的变更付款方式继续履约，本院认为，双方在补充协议的约定是“因买受人原因导致该付款方式不可行”的情形，并不适用于某案的情况。现双方均同意解除合同，但对于某某公司上诉要求支付违约金的诉求，因无法证明被上诉人存在违约行为，故该诉求无事实依据。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，某某公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千三百四十五元，由北京某某房地产开发有限公司负担六百七十二元（已交纳），由张X负担六百七十三元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二千六百九十元一角二分，由北京某某房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长辛荣

代理审判员詹晖

代理审判员梁冰

二○一一年十二月五日

书记员杜莹