上诉人(原审被告)张某某。

被上诉人(原审原告)某物业公司

上诉人张某因物业管理纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2007）宣民初字第××××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

某物业公司在原审法院起诉称，张某自2002年9月20日回迁至X室，面积为70.79平方米。同时与我公司签订了物业管理委托合同。张某在享受了物业服务过程中没有履行交纳物业费的义务，经我单位多次向张某催要，但张某至今未交。故起诉到法院要求张某立即支付2004年、2005年、2006年的物业管理费1457.1元，滞纳金264.8元，本案诉讼费由张某负担。

张某在原审法院答辩称，我之所以没有交纳物业管理费是因为某物业公司在对小区进行物业管理的过程中，没有达到物业管理委托合同中所约定的内容。小区内过道处的大门漏水、小区X路灯有13个不亮、绿地该补种的不补、小区内现在没有监控室、保安也仅有一个，我入住时我的房屋内一块双层玻璃漏气，用了五年某物业公司才给我更换，另外我的卫生间地面不平整，经常存水，某物业公司也不给我修缮。综合以上原因，我认为我并没有享受到完全的物业管理服务，所以我不同意某物业公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明，X室房屋一套系张某所购回迁安置房屋。某物业公司系对天桥南里小区实施物业管理服务的物业管理企业。2002年9月20日，就上述房屋的物业管理服务一事，某物业公司（乙方）与张某（甲方）签订了《物业委托管理合同》。该合同中载明，甲方应按照乙方提供的交费标准按年向乙方支付物业管理服务费用；甲方出租物业的，物业管理费由甲方交纳；物业管理费缴费标准为每月每平方米（建筑面积）0.52元；电梯运行费每月每平方米（建筑面积）0.53元;垃圾清运费为每户每年30元……。合同签订后，某物业公司即按照约定履行了物业管理服务义务。张某入住上述房屋后，以小区X路处的大门漏水、小区X路灯有若干处损坏、保安人数不够、其室内双层玻璃入住时开始漏气某物业公司一直不予更换及卫生间地面存水为由未向某物业公司交纳2004年至2006年的物业管理费。庭审中，某物业公司表示小区内已经按照要求设立了保安的固定岗及巡视岗、对于某区内的绿化其都会定期进行补苗并否认小区X路灯有若干处损坏。现某物业公司起诉来院，要求张某立即支付上述物业管理费1457.1元以及滞纳金264.8元。张某对于某拖欠物业管理费的期限以及金额予以认可，但持上述答辩理由，不同意某物业公司的诉讼请求。经法院调解，双方各持己见。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、物业委托管理合同在案佐证。

原审法院判决认定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人对自己的主张某责任提供证据。某物业公司、张某签订的《物业委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容亦不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在某物业公司按照该合同的约定，为张某提供了物业管理服务后，张某理应按时向某物业公司交纳相应的物业管理费。现张某未按时履行付款义务，其行为违约。张某所述小区X路处的大门漏水、小区X路灯有若干处损坏、保安人数不够因均未向法院提供证据证明，对此，法院不予采信。对于某某所有的房屋室内双层玻璃漏气及卫生间地面不平整一事，如其认为房屋质量上存在瑕疵，其应向小区的开发建设企业主张某利，而不得以此为由拒绝交纳物业管理费。鉴于某某未按时交纳物业管理费确因事出有因，并非无故恶意拖欠，故对于某物业公司要求张某支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。现某物业公司要求张某支付物业管理费理由正当，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张某自本判决生效之日起七日内给付某物业公司物业管理费一千四百五十七元一角（二○○四年至二○○六年年度）。二、驳回某物业公司的其他诉讼请求。

张某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判。上诉理由：某物业公司承诺给我修理卫生间地面积水的问题，但某物业公司没有给我解决。小区X区内的监控器被拆除，绿化也不到位，连路灯都没有。另外，还扣押我的房产证不给我。

某物业公司辩称，张某房屋的卫生间积水是开发商遗留的问题，不是我们的责任，但我们也可以维修，只是因维修费用双方没有协商一致。房产证在开发商处，不是我们扣押，与我们没有关系。因业主不交费，我们无力对小区内的监控器进行维修。对于某地的养护，也是我们贴钱进行维护。小区的地下室是开发商的产权，是否出租由开发商决定，与我们无关。

本院经审理查明，双方当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。张某在二审诉讼中提交了李文敏、徐某、张某鸣的书面证言。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为，某物业公司与张某签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，且其内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。本案属于某业管理纠纷，创造良好、和谐的生活环境是物业管理公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业管理费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。如果业主对物业公司的服务不满意而拒绝交纳物业管理费，则会陷入业主欠费，物业公司为降低服务成本而降低服务质量，从而导致更大范围欠费及服务质量的进一步下降的恶性循环中，如此下去，真正受到损害的则是业主的利益。本案中，张某认为监控器没有有效运行，而某物业公司认为是因业主不交费而导致没有能力维修，就是导致恶性循环的很好例子。

当然物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。

某物业公司为张某所居住的小区提供了物业服务，张某虽认为某物业公司没有达到服务标准，但并没有提供充分证据予以证明，故张某应当按照约定交纳相应的物业管理费用。张某提出房屋产权证的问题，属张某与开发商之间的关系，且张某也没有提供证据证明是某物业公司扣押其产权证，故关于某权证的问题，不属于某案处理范围。至于某某房屋的卫生间积水的问题，某物业公司同意进行修理，至于某理费用的问题，不属于某案处理的范围。张某在二审诉讼中提交的李文敏、徐某、张某鸣的书面证言，不属于某审诉讼中的新证据，故本院不予采纳。

综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由某物业公司负担三元（已交纳），由张某负担二十二元（本判决生效后七日内交纳）;二审案件受理费五十元，由张某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长顾燕

代理审判员陈立新

代理审判员解学锋

二○○八年五月二十八日

书记员王国庆