上诉人（原审被告）师某。
被上诉人（原审原告）冯某乙。
上诉人师某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）海民初字第×号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2009年8月，冯某乙起诉至原审法院称：2009年1月16日，我与师某签订房屋租赁合同，师某将北京某住房出租给我，租期自2009年1月17日起至2013年4月7日止，年租金8万元。合同约定自合同生效之日起师某赠送6个月租金。合同履行至2009年9月17日，师某通知让我撤离。师某的行为违反了合同的约定。故起诉要求解除双方租赁合同，由师某返还我房屋转让费用9万元，房屋剩余租金26667元，违约金166666.5元，损失226800元。
师某在原审法院辩称：我们同意解除合同，但合同本身就无效。合同无效，就不存在违约，冯某乙仅能要求损害赔偿责任。即便是依据合同条文规定，我方也已经履行了合同义务，不存在违约情况。现在冯某乙不能承租房屋的原因是冯某乙将房屋私自转租，造成重大停电、漏水事故，有关单位检查后发现存在安全隐患，这样产权人委托物业公司通知我让冯某乙尽快撤离，所以合同不能履行是冯某乙非法出租，造成安全隐患。我不存在违约行为。冯某乙未将9万元转让费给我，该笔费用是双方业务往来的费用。故不同意冯某乙的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年1月16日，冯某乙与师某签订房屋租赁合同，师某将北京某房屋出租给冯某乙，年租金8万元。租金支付方式为半年付，租期自2009年生效之日起师某免费赠送6个月租期。同时，合同约定了双方各自的违约责任。合同签订后，师某将房屋交付给冯某乙，冯某乙支付师某转让费9万元及半年租金4万元。2009年8月12日，北京某委员会检查冯某乙承租地下室发现该处房屋无各种手续，脏乱，卫生极差，无人管理，安全出口标志不齐，不清，消某喷淋被拆改，地下一层无消某灭火器。并建议立即停止使用。2009年9月13日，北京某有限责任公司发出公告。内容为：根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》（市政府令第X号）的规定，力度家园1#楼地下室违法改变房屋适用性质，将房屋隔成若干居室对外出租，危急人身安全和公共安全，存在重大建筑、消某、治安、卫生等安全隐患。经海淀区X街道办事处联合执法检查，责令立即停止使用。根据上述要求，产权方、管理单位对1#楼地下室做出停止使用的决定，具体如下：1、1#楼地下室暂住人员于2009年9月20日24时前全部搬离地下室。2、产权方委托管理方于2009年9月21日1#楼地下室进行封闭同时停水停电整顿。2009年9月17日，冯某乙撤离承租的地下室房屋。师某所述收取冯某乙的9万元系双方业务往来未提供证据。
上述事实，有庭审笔录，租赁合同，北京市安全生产检查记录单，公告，收条等证据在案佐证。
原审法院判决认定：根据查明的事实可以证实，冯某乙、师某签订房屋租赁合同后，双方均按合同约定履行了各自义务。但在合同履行过程中，由于冯某乙对承租的房屋疏于管理，违法改变房屋使用性质，将承租房屋隔成若干间居室对外出租，危急人身安全和公共安全，使相关管理部门责令停止使用，至使双方所签合同无法履行，现冯某乙要求解除租赁合同，师某亦同意解除合同，对此法院不持异议。故冯某乙应承担合同不能正当履行的全部责任，冯某乙起诉要求师某承担违约责任、赔偿责任的事实理由已然不能成立，法院不予支持。鉴于冯某乙按合同规定，实际应交纳2个月租金。根据公平原则，冯某乙应实际支付师某2个月的租金，剩余租金师某应返还冯某乙。审理中，师某所述冯某乙交其9万元系双方业务往来的费用，未提供证据，法院不予采信。现在双方已实际解除房屋租赁合同的情况下，师某应返还冯某乙剩余租金和已交纳的转让费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效之日起解除冯某乙与师某于二○○九年一月十六日签订的《房屋租赁合同》；二、师某于本判决生效后七日内返还冯某乙房屋租金二万六千六百六十七元，转让费九万元，以上共计人民币十一万六千六百六十七元。三、驳回冯某乙其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审法院判决后，师某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法驳回冯某乙的诉讼请求;冯某乙承担本案两审的诉讼费用。上诉理由是:原审法院判决认定事实不清，适用法律不当。冯某乙承租本案房屋的行为，属师某的转租行为，在未经房屋所有权人同意的情况下，冯某乙的租赁行为显然无效，即冯某乙与师某签署的租赁合同依法应属无效。另外，冯某乙更是未经任何人同意和任何部门审批，将租赁房屋分割成若干居室对外出租，显属严重的违法行为。即便合同有效，依据合同法的规定，合同的解除权也在于合同当事人，人民法院判决解除合同无法律依据。在合同解除和合同无效的前提下，应区分合同当事人的过错以确定如何承担责任：若合同无效，冯某乙应按照实际使用承租房屋的期限向师某支付使用费，免租期的约定不能适用；即便不考虑合同的效力问题，因冯某乙自身过错造成合同不能履行时，其无权享受正常履行合同方可享有的免租期；在不考虑合同的效力，因冯某乙的违法行为而导致合同解除时，依据合同约定，冯某乙应向师某承担过错责任，支付合同总金额的20％违约金。原审法院判决认定冯某乙曾向师某交付9万元转让费没有任何依据。
冯某乙答辩称：同意原审法院判决，不同意师某的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：冯某乙与师某之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在合同履行过程中，由于冯某乙对承租的房屋疏于管理，违法改变房屋使用性质，将承租房屋隔成若干间居室对外出租，危急人身安全和公共安全，使相关管理部门责令停止使用，至使双方所签合同无法履行，现冯某乙要求解除租赁合同，师某亦同意解除合同，据此，原审法院判令解除冯某乙与师某于2009年1月16日签订的《房屋租赁合同》并无不当。根据公平原则，在双方已实际解除房屋租赁合同的情况下，原审法院判令师某返还冯某乙剩余租金和已交纳的转让费亦无不当。综上所述，师某的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八千九百零二元，由冯某乙负担六千八百六十六元（已交纳四千四百五十一元）；由师某负担二千零三十六元，均于本判决生效后七日内交纳。
二审案件受理费二千六百三十三元，由师某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王爱红
代理审判员万丽丽
代理审判员李某龙
二○一○年十一月二十五日
书记员侯坤
