上诉人（原审原告）北京某有限责任公司。

被上诉人（原审被告）徐某。

上诉人北京某有限责任公司（以下简称某公司）因与被上诉人徐某商品房预售合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）海民初字第×号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2010年4月，某公司起诉至原审法院称：2002年11月8日，我公司与徐某签订《合同书》，约定由徐某以181722元的价格购买我公司开发的位于北京市某房屋（以下简称X号房屋）。后X号房屋因徐某的原因至今未办产权证，双方合同也一直处于未履行完毕的状态。我公司已于2009年将该小区的大产权办结，并曾多次催促徐某携带相关资料办理X号房屋的产权证，但徐某一直不予理睬，反而将我公司诉至法院索要高额的逾期办理产权证的违约金（该房屋合同价款只有18万元左右，徐某却索要赔偿10万元，超过房价的50％），并恶意拖延产权证的办理以便索取更多的违约金。上述情况表明徐某缺乏履约诚意。因徐某之阻扰，双方合同已无法继续履行。该《合同书》第7条第1款b条约定，“甲方如单方面提出终止合同执行（解除合同），应向乙方退还已付预定金和购房款，并按预定金的数额向乙方赔偿损失。”据此，我公司口头通知了徐某解除合同一事，同时也向徐某发出了解除合同的书面通知。另外，我公司股东已经决定对公司进行解散、清算，我公司已经不再具有履行合同的主体资格。故诉至法院，请求判令：解除我公司和徐某于2002年11月8日签订的《合同书》；徐某于本判决生效后15日内腾退X号房屋并支付自2002年11月5日至起诉之日的房屋使用费112800元（按每月租金1200元计算）；本案诉讼费由徐某负担。

徐某在原审法院辩称：根据法律规定，合同不得擅自解除与变更，且某公司的解除权已经消灭。2002年11月8日，我经过慎重考虑与某公司签订了正式的合同书，我们签订的合同书应受到法律保护。该合同书签订后，我立即交纳了购房款及所有相关税费，某公司也立即向我交付了X号房屋，我随即入住X号房屋并居住至今。X号房屋的房产证未能及时办理是某公司造成的。我在2004年、2005年及2006年多次联系某公司催促办证问题，但某公司一直借故拖延。X号房屋所在的X号楼直到2009年10月还未办好大产权证及商品房销售许可证。2009年7月23日，某公司的法定代表人戴武亲笔写下“3个月内办好X号楼的大产权证”的字条，同日，某公司员工苏某告诉我，X号楼的商品房预售许可证还未办理。后来，我将某公司诉至法院，要求其为我办证，某公司却以管辖等借口多次拖延诉讼进程。总之，我不同意某公司的请求，请求法院驳回某公司的全部诉讼请求。

原审法院经审理查明：2002年11月8日，某公司（甲方）与徐某（乙方）就X号房屋签订《商品房购销合同书》，该合同书约定由徐某以181722元的价格购买X号房屋。同日，徐某向某公司交清了X号房屋的全部购房款。徐某已于2002年11月15日入住X号房屋并居住至今。X号房屋的产权证尚未办理。庭审中，某公司称其公司要求解除该合同系依据双方合同书第7条第1款b项，“甲方如单方面提出终止合同执行，应向乙方退还已付预定金和购房款，并按预定金的数额向乙方赔偿损失”之约定。同时，某公司称其要求解除合同的理由为徐某的行为导致X号房屋至今未能办理产权证。徐某对某公司的上述主张均不予认可，就徐某导致X号房屋之产权证尚未办理一节，某公司未向法庭提交相应证据。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房购销合同书》、购房发票等证据在案佐证。

原审法院判决认定：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。本案中，徐某与某公司签订的商品房购销合同书，系双方当事人意思真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。某公司作为商品房买卖合同的出卖人，负有向买受人交付房屋的义务，徐某作为商品房买卖合同的买受人，负有向出卖人交纳购房款的义务。现某公司已履行了交付X号房屋的义务，徐某亦履行了交纳X号房屋之购房款的义务，在徐某与某公司均已履行主要义务的前提下，某公司要求解除商品房购销合同书并据此要求徐某腾退X号房屋及支付房屋租金，有违诚实信用原则，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决：驳回北京某有限责任公司的全部诉讼请求。

原审法院判决后，某公司不服，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审法院判决；2、判令解除某公司和徐某于2002年11月8日签订的《合同书》;3、判令徐某腾退X号房屋，并支付2002年11月15日至起诉之日的房屋使用费112800元（按每月租金1200元计算)；4、徐某承担本案的全部诉讼费用。上诉理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误。某公司和徐某签订《合同书》是双方真实意思的表现，且合同条款没有违反法律法规的规定，所以《合同书》中的各项条款是合法真实有效的，双方均应严格履行合同规定的各项条款。2009年某公司将小区的大产权证办结后，多次催告徐某携带相关资料办理房屋产权证，而徐某一直不予理睬，恶意拖延产权证的办理，以便索要高额逾期办理房产证的违约金，其行为违背了诚实信用原则，体现了其明显缺乏继续履约的诚意，已经导致合同无法继续履行。因此某公司根据合同第７条第１款b项的约定，提出解除合同的诉讼请求。

徐某答辩称：同意原审法院判决，不同意某公司的上诉请求和理由。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据查明的事实，徐某与某公司签订的商品房购销合同书合法有效，具有法律拘束力，双方均应遵照履行。现某公司已履行了交付X号房屋的义务，徐某亦履行了交纳X号房屋之购房款的义务，在双方均已履行合同主要义务的前提下，某公司要求解除商品房购销合同书并据此要求徐某腾退X号房屋及支付房屋租金，有违诚实信用原则，原审法院对其诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，某公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千二百七十八元，由北京某有限责任公司负担（已交纳）。

二审案件受理费二千五百六十六元，由北京某有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王爱红

代理审判员万丽丽

代理审判员李某龙

二○一○年十月十五日

书记员侯坤