上诉人（原审被告）刘某。

被上诉人（原审原告）北京XX有限公司，住所地北京市X镇X路X号。

上诉人刘某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

北京XX有限公司（以下简称XX公司）在原审法院起诉称：2009年10月9日，我公司与刘某签订书面协议，约定其将位于本市X区X号房屋租赁给我公司经营X火锅店，期限为2009年3月15日至2014年4月14日。入住后，我公司对房屋进行了装修，进行了大量的前期投入。但2009年11月，刘某却突然要求我公司不得继续营业，并实施停水停电，致使餐厅一直处于停业状态。2010年6月20日，双方经过协商，就违约赔偿问题达成协议，刘某赔偿我公司违约金80万元和装修、营业实际损失。但此后刘某违约，仅支付30万元并以汽车冲抵9万元，其余赔款至今不予支付。现我公司要求刘某赔偿我公司违约金80万元及损失41万元。诉讼费由刘某负担。

刘某在原审法院答辩称：对方公司主张的违约金过高，超过了法律规定，应当予以调整，对其另主张41万元损失不予认可。双方经过协商最后达成6月20日的协议，约定对方公司损失是67万元，扣除已支付的及对方公司尚未结清的水电费，我还差对方公司26万元。但因为对方公司将经营用设备都拿走了，我才未支付余款，是对方公司违反约定。对方公司应返还经营设备，我才能支付余款。

原审法院经审理查明：2009年10月9日，XX公司（乙方）与刘某（甲方）签订《合作经营协议》，约定甲方将位于本市X区号X小楼一层商业用房租给乙方使用。租赁期限自2009年3月15日起至2014年4月14日止，租期为伍年。该房屋年租金总额2009年12月31日之前为25万元人民币"年，2010年1月1日-2014年4月14日期间年租金为28万元人民币"年。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，除应按约定退回乙方已交纳的剩余租金外，还应按照合同年租金的3%向乙方支付违约金，并赔偿乙方投入的装修损失。本合同项下的合同租赁期限、租金金额、租金交付方式、押金退还等单方违约的，违约方向守约方赔偿损失80万元人民币。

协议签订后，刘某将上述房屋交付XX公司使用。后因房屋产权方对XX公司经营项目提出异议，刘某（甲方）要求XX公司（乙方）停止营业，双方于2009年11月24日签订《协议书》，约定：甲方在位于X号房屋（原X火锅店）甲方要求乙方停业十日，（2009年11月23日至2009年12月2日）因跟学校经营项目有分歧，不能经营餐饮业务。甲方需要十日时间与学校沟通，现停业期间（10天内）甲方免收房屋租金，假若2009年12月2日前没有解决乙方正常营业的问题（包含现在停水、停电致使乙方无法正常经营），甲方赔偿乙方人民币80万。乙方保证在（2009年11月23日至2009年12月2日）此期间停业，除得到甲方正式的书面告知以外乙方不得擅自营业。但于此后，XX公司未能恢复营业。XX公司（甲方）与刘某（乙方）另于2010年6月20日再次进行了协商，并签订《协议书》约定：为保持双方友好关系，甲方同意，乙方就此次违约事件赔偿甲方损失陆拾柒万元。赔偿款的给付期限为：首笔款于2010年6月30日前给付甲方肆拾万元整，其余赔款贰拾柒万元于2010年10月30日前付清。双方确认，乙方此次违约给甲方造成了巨额损失，如乙方仍未按此次协议履行还款计划，乙方将赔偿甲方违约金捌拾万元以及装修及营业的实际损失。双方共同认可，此次协商为最后一次协商，如乙方违约，甲方将依法采取法律措施。如乙方刘某依本协议履行了给付甲方陆拾柒万元赔偿款的义务，甲方同意原合同解除，赔偿协议作废。后刘某支付XX公司赔款30万元，另交付该公司汽车一辆作价9万元，协议约定的其余款项至今未能支付。

庭审中，刘某确认违反《合作经营协议》的事实，并表示同意以上述6月20日签订的协议为基础赔偿XX公司违约金，但对于XX公司关于其应赔偿违约金80万元及实际损失80万元之主张不予认可。XX公司主张因刘某违约造成其巨大损失，但该公司未能就具体损失事实向法院提供相应证据。刘某称XX公司主张的违约金明显过高，其亦未能就此向法院提供充分证据。刘某另主张曾与XX公司协商经营设备归其所有的事实，XX公司对此不予认可，刘某未能对此向法院提供相应证据。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《合作经营协议》、《协议书》等证据材料在案佐证。

原审法院判决认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。本案中，XX公司与刘某签订的租赁协议，对双方当事人具有约束力。实际履行中，刘某未能保证XX公司正常利用该房屋经营，违反了双方协议约定，应承担相应的法律责任。后经双方当事人两度自行协商，就赔偿事宜达成最终协议，该协议对双方当事人具有法律效力。根据该协议，刘某如不能如期赔偿约定数额，则赔偿XX公司违约金80万元及装修、营业的实际损失，但双方当事人未确定具体的损失数额，XX公司亦未能于庭审中就其主张的装修、营业损失事实向法院充分举证。根据法律规定，当事人不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现刘某未能依上述协议履行，应当赔偿XX公司违约金80万元，刘某未能就其抗辩主张向法院充分举证，法院不予采信，但XX公司另主张41万元损失的请求，亦因缺乏事实、法律依据，法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款之规定，判决：一、本判决生效后七日内，刘某赔偿北京XX有限公司违约金人民币四十一万元；二、驳回北京XX有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

刘某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，驳回XX公司的诉讼请求。上诉理由是：原审法院认定刘某违约是错误的，双方2010年6月20日签订的协议书是对合作经营协议的补充和修改。经营设备的所有权归刘某，XX公司未按约定将相关设备交给刘某，造成协议未全部履行，刘某并未违约。原审法院割裂了合作经营协议与2010年6月20日协议书的关系。原审法院认定事实错误，适用法律不当。

XX公司答辩称：不同意刘某的上诉理由和请求，服从原审判决。

本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：XX公司与刘某签订的合作经营协议具有租赁合同的性质，双方当事人均应严格履行合同义务。在租赁合同履行中，刘某未能保证XX公司正常利用租赁房屋经营，违反了双方合同约定，应承担相应的法律责任。就赔偿事宜，双方曾两度自行协商，达成最终协议，该最终协议对双方当事人具有法律效力。根据该协议，刘某如不能如期赔偿约定数额，则赔偿XX公司违约金80万元及装修、营业的实际损失。但双方当事人未确定具体的损失数额，XX公司亦未能就其主张的装修、营业损失事实充分举证。根据法律规定，当事人不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现刘某未能依最终协议履行，故应当赔偿XX公司违约金80万元，刘某已支付的违约金应予扣减，原审判决刘某赔偿XX公司违约金41万元并无不当。XX公司另主张41万元损失的请求，缺乏事实、法律依据，原审法院不予支持亦无不当。刘某的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万五千六百九十元，由北京XX有限公司负担八千二百四十元（已交纳）；刘某负担七千四百五十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一万五千六百九十元，由刘某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王爱红

代理审判员丁宇翔

代理审判员李某龙

二○一一年七月十八日

书记员杨洁